现金流是房企的“生命线”

供职于一家小型房企的张劲（化名）正面临两难局面。一方面，公司业务发展不顺利，加上已经被拖欠6个月近30万元的奖金，令他萌生了辞职的念头；但同时，熟识的猎头告诉他，目前企业普遍缩减编制，无合适的策划销售类岗位。

房地产业因其需求的刚性和常态化的周期波动规律，有着相对较强的耐受力，但疫情带来的震荡仍然隐隐作痛。21世纪经济报道多方了解到，房企正经历的薪酬波动和人事动荡，有房企甚至未发放中层以上管理人员2月份的薪水。部分房企，区域公司的裁员范围可达30%以上。

“疫情成为房企优化管理的‘加速器’。”业内人士表示，随着行业竞争的激烈，近两年，房企纷纷在进行组织架构和管理模式调整，从而提高管理效率和人均效能。新冠肺炎疫情的爆发，使这一进程陡然加快。

对于很多从业者来说，虽然过程残酷，但现实已难以扭转。

“主动离职”与自愿降薪

张劲所供职的公司，销售额不足百亿，近几年的业务拓展颇为艰难。据介绍，其公司拖欠奖金的情况从去年就已出现，很多中高层管理人员未能拿到年终奖。疫情期间，由于业务停滞，员工普遍只能领到基本工资。

受新冠肺炎疫情影响，降薪、欠薪在房地产界颇为普遍。

2月27日，凯德集团率先宣布，董事会和高管层自愿降薪，其董事费和基础薪资将从4月1日起降低5%-15%。所有经理级及以上级别的员工冻结涨薪。其他员工不受影响。此举措将在6个月之后或者疫情平稳后重新评估。

与凯德的“开诚布公”不同，多数房企的薪水调整是在“内部操作”的。据21世纪经济报道记者了解，总部位于北京的某全国60强房企，未能发放中高管人员的2月工资。由于该公司还在进行招聘，此举令一些求职者望而却步。另有不少公司从2月开始，对高管的工资打七折到八折发放。

此前，一家名为中迪禾邦的四川房企被曝无力支付2020年1月和2月的工资，要求员工主动离职，并延期领取工资。

“主动离职”是房地产业的默认“行规”。对于公司来说，相比“辞退”，这样能承担更少的赔偿金额；对于员工来说，没有“被辞退”的记录，能更容易找到下一份工作。

今年3月初，一家知名房企环京区域某城市公司的员工李轩（化名）接到通知，公司要求他“主动辞职”。李轩所在的部门原有15人，此次裁撤后仅余5人。据他估算，该城市公司的裁员比例达到30%。甚至出现整个部门都被裁掉的情况。

据称，这是该企业提升人均效能、推行组织扁平化的举措。

“优化”的逻辑

现金流是房企的“生命线”。虽然债务违约尚不是普遍现象，但由于销售大幅下滑，加之部分商业地产运营商对商户实施了租金和物业费补贴，今年第一季度，房企的经营现金流普遍不及去年同期。

3月6日，上海清算所披露文件显示，以“地产+文旅”为主业的新华联控股应于当日兑付的2015年度第一期中期票据不能按期足额兑付本息，已构成实质性违约。3天后，中信国安(000839,股吧)集团的一笔债务也出现实质性违约。

上海清算所披露的文件指出，“受新型冠状病毒肺炎疫情不可抗力因素的影响，新华联控股(000036,股吧)所属文化旅游、商业零售、景区景点、酒店餐饮、石油贸易等业务遭受重创，1-2月减少经营回款超过60亿元。”

融资方面，自去年11月以来，放款慎重、审核严格的大环境始终未改变。

张劲表示，从去年开始，公司一直在寻找融资渠道甚至战略投资者，但始终未果。到今年1月，公司已经走到债务违约的边缘。项目上的每一笔销售款到账后，都会被迅速划归总部，用来偿还即将到期的债务，员工工资和奖金的发放反而被放到次要位置。

疫情发生后，各地政府部门出台了不少对房企的支持政策，但在从业者看来，这多属于应对疫情的合理化措施，对现金流的改善效果不明显。

根据国家统计局的数据，今年1-2月，全国房地产开发企业到位资金20210亿元，变化幅度由2019年的“增长7.6%”，变为“下降17.5%”。

因此，除放缓对外投资的步伐外，压缩人力成本便成为重要选择。某知名房企员工向21世纪经济报道表示，公司在“劝退”电话中的说辞为，“公司遇到困难”“人员出现冗余”“万不得已”，等等。他表示，去年自己的绩效完成良好，在部门中的排名也并非垫底，但仍在被“优化”之列。

疫情加速架构调整

实际上，自万科于2014年正式推行“事业合伙人”开始，房地产企业优化管理架构的风潮就逐渐兴起。除了对“事业合伙人”制度的效仿外，也有很多房企对管理架构进行硬性削减。

“这些年房企规模增长得特别快，但‘大公司病’也开始滋生。”北京某知名央企开发商负责人向21世纪经济报道表示，随着楼市调控常态化和行业竞争白热化，房企越来越注重管理效率的提升。在从粗放走向精细的过程中，人员调整不可避免。

该人士说，管理扁平化、增强激励机制是主要的调整方向。在管理模式上，主要表现为削减管理层级、充分授权、项目负责制；在薪酬结构上，主要表现为“低底薪+高绩效”。

这种调整也使得人员流动大大加快。据不完全统计，2019年全年，房企集团层面高管人事变动超过400人，涉及房企超过150家。变动频率、涉及高管层级都甚于往年。

在公司的日常调整中，每年岁末年初都是“人员优化”的时机，这期间也是房地产基层员工跳槽的高峰期。

2020年岁末年初的新冠肺炎疫情，显然加快了这一进程。上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示，由于管理架构调整通常也伴随着业务类型、区域布局的调整，因此往往是温和的、渐进式的。但新冠肺炎疫情带来的外部压力，会让情况变得十分迫切。

“如果有些人早晚都是要被裁的，那么在极端情况下，不如一次性都裁掉。”前述央企地产商表示。

他表示，房地产行业优化管理、提高效能的大势已不可避免。