疫情之下，新房、二手房成交量受到不小影响

疫情之下，新房、二手房成交量受到不小影响。2日，贝壳研究院发布的2020年楼市半年度系列报告(以下简称“报告”)显示，上半年66城新房成交套数累计同比下滑16%，各城市类别中，一线城市成交量下滑幅度最大，成交套数同比下滑25.9%。二手房方面，上半年链家重点18城成交量创近三年中最低，成交量同比下降8.4%。

　　不过，报告中指出，随着国内疫情的好转，二季度新房、二手房的成交量得到恢复，链家重点18城二手房成交量已基本恢复到去年同期水平，价格也随市场修复出现普遍反弹。贝壳研究院分析师认为，在疫情和楼市调控的双重考验下，房地产市场表现出了强大的韧性。而这种韧性与金融政策出现宽松、居民资产避险情绪上升、人才引进政策增多等因素有关。

　　一线城市新房成交量下滑最大南京却逆势上涨

　　报告称，2020年上半年，贝壳研究院监测的66城新房市场合计成交套数累计同比下滑16.0%，成交面积同比下滑14.0%。在疫情趋于稳定后，二季度的新房市场成交量快速恢复，但同比2019年第二季度，成交套数和面积分别下滑5%和4%。

　　分城市类别看，今年上半年，一线城市新房市场成交量和成交面积下滑幅度最大，成交套数累计同比下滑25.9%，成交面积下滑25.0%；二线城市成交套数同比下滑16.6%，成交面积下滑15.0%；三四线城市成交套数同比下滑10.8%，成交面积下滑8.0%。

　　不过，报告指出，一二线城市新房市场虽然受疫情影响较大，但恢复速度也更快，在疫情稳定的二季度，成交量环比收窄15-16个百分点，三四线城市则环比收窄12-13个百分点。

　　分区域看，不同城市、不同城市群的交易状况不尽相同。一线城市中，上海、广州、北京上半年的新房成交面积分别同比下滑27%、24%、33%，深圳同比仅下滑5%，这印证了深圳市场的火热。

　　在成交总面积靠前的二线城市中，成都、苏州、南京、温州、杭州5个城市不降反升，成交面积均保持增长态势。其中，长三角区域的城市表现突出，南京上半年的成交面积更是同比上涨24.4%。贝壳研究院高级分析师潘浩称，在新房市场上，长三角区域城市表现出较为积极的上涨意愿。

　　二手房成交量创三年新低价格已止跌上涨

　　报告称，受疫情影响，上半年链家重点18城成交量在近三年中最低，比去年同期下降8.4%，但比去年下半年小幅增长4.2%，疫情对重点城市二手房市场总体影响不大。

　　从月度成交走势看，二手房市场成交从3月份开始明显恢复，链家重点18城二手房成交量比1-2月成交总量增长41.8%，4、5月份环比增速分别达到39%和19%。

　　“6月成交虽然比5月有所回落，但同比依旧增加21%，疫情对市场造成的冲击正在逐步消退。”报告判断，二手房成交总量已基本恢复到去年同期水平，总体修复力度呈现出“南强北弱”的特点。

　　从区域上看，环深、环沪城市群复苏强劲，上半年环深城市群重点城市总成交同比增加20%，其中主要是广州市场修复强劲。环沪城市圈二手房的成交量，已经基本上恢复到去年同期水平(同比微降1.6%)。

　　京津冀城市复苏节奏慢，北京、廊坊及天津3-4月成交环比1-2月增速慢于其他城市，在5-6月城市圈内城市政策因素推动下，市场才加速复苏。上半年，环京城市圈二手房成交量同比下降14.6%。

　　报告称，价格上，2020年一季度重点城市二手房均价普遍环比去年四季度下跌，二季度均价随市场修复普遍反弹。

　　数据显示，与2019年四季度比，2020年二季度重点18城市中价格上涨的城市有15个，下跌的城市有3个。北京及上海二手房均价涨幅均在3.5%及以上，涨幅靠前。房价跌幅较大的城市为武汉，累计跌幅达3.5%。

　　与去年同期相比，二季度重点18城市中价格上涨的城市有11个，下跌的城市有7个。其中房价上涨幅度较大的城市为南京及杭州，房价下跌幅度较大的城市为廊坊、天津、青岛及济南。

　　从房价上涨的节奏看，一线城市及基本面好的强二线城市房价最先启动上涨。贝壳研究院房价指数显示，上半年北京、上海、大连、杭州及南京等城市最早止跌上涨，青岛、天津等城市上半年均价保持平稳或持续下跌。

　　分析：楼市韧性十足下半年以稳为主

　　房地产市场虽然在上半年受到不小的影响，但随着疫情的缓解，市场快速恢复。贝壳研究院首席市场分析师许小乐称，年初新冠疫情开始蔓延时，市场普遍担心疫情对市场造成较大的冲击，但半年之后，市场用漂亮的V型曲线展现了强大的韧性，部分城市市场“躁动”也似乎显示新一轮周期在启动。

　　许小乐解读称，尽管没有直接刺激房地产，但更加灵活适度的货币政策对市场预期产生了较大的溢出效应。房贷利率由固定利率上浮机制转为LPR浮动机制之后，房贷利率与市场利率之间的关联加强。随着LPR的下调，购房贷款利率有所下行，银行房贷周期大大缩短。

　　今年以来，代表生产需求的PPI指数不断下行，而代表物价水平的CPI指数处于高位，尤其是与民众生活息息相关的食品价格涨幅较高。经济增长压力下，使居民进一步提升资产保值增值的需求，核心城市、核心区域的资产成为较好的资产避险工具。

　　此外，上半年户籍制度改革的深化，叠加各地进一步加大人才引进力度、提供购房安家补贴等，让部分消费者能够避开调控限制进入市场。

　　对于下半年走势，报告认为，二季度以来的市场升温充其量只是少数城市的结构性、阶段性行情，大部分城市只是在向常态复苏，难以出现房价全局性、持续性上涨浪潮。下半年，二手房将呈现三大趋势，即核心城市强于非核心城市、核心区域强于郊区、改善型产品强于刚需产品。

　　就新房市场而言，二季度重点城市业绩已经接近或已达到2019年同期水平，市场修复过程基本完成，一季度积压的需求已获得逐步释放，同时随着疫情过后投资环境逐渐趋于稳定，需求端也将重新进行资金分配，预计下半年市场不会持续大幅上涨。但在经济下行压力下，房地产市场作为重要的消费市场，其总量也不会大幅下降，预计全年将稳定在近年水平。