房地产开发商拿房产抵债，多年前曾屡见不鲜。今年年初，一位朋友问记者，有开发商总是拖着不还钱，说是要拿几套房子抵债，要房子还是等着还钱？言犹在耳，仿若先兆。几个月后，这家开发商宣告破产了。
纵观房地产行业经过30多年的发展，如今的格局宛若强者环伺的猎场，内生造血能力不足的中小房企，突围难度越来越高。因为“躺着卖房”的时代早已过去，强者恒强逻辑愈发明显，“求生欲”再强，仍难避免部分企业最终离场。
昨日，《证券日报》记者在人民法院公告网查询到，截至7月23日，2019年全国有271家房地产企业宣告破产清算。林林总总，多地均有覆盖。
“上半年市场不好，对小企业不利。小企业融资贷款等各方面都比不上大企业，抗风险能力弱。”贝壳研究院首席分析师许小乐在接受《证券日报》记者采访时表示，预计下半年的市场环境比上半年还会更差一些。届时，或许并购案会增多。
卖资产断臂求生
资金链紧张，是去年以来房企的共同难题，连万科都高喊“活下去”。不同的是，不同企业的“自救”策略不同。当前线市场传来去化率远低于60%时，万科的做法是促销加快回款，储备现金过冬；有的房企则选择进行多元化布局，转型进入新赛道；更多企业则是直面资金困局，甩卖项目求生。
早已洞察一线市场已经下行的企业，决策较为果断者，一般会启动转让资产计划，保留部分股权找寻优质合作伙伴，拥有一定话语权。比如今年5月份，某闽系房企转让了多个项目股权，寻找合作者共同操盘，回流现金的同时，也减少了独立操盘的比例，降低了风险。
另有企业则是被迫转卖项目。尚处舆论中心的新城控股日前发布公告称，已在洽谈、协商出售的项目约为40个（含合联营项目），交易成交总额约为24亿元，约占公司2018年未经审计归属于母公司净资产的8%。
对于接盘方，新城控股相关人士向《证券日报》记者称，具体以公告为准。不过，另有业内人士称，有个别公司投资部的人与新城方面接洽属于正常现象，但最后是否能吃下来，以何种价格吃下来还不好说。
事实上，今年以来，全国已经有271家中小房地产企业相继宣告破产清算，其中不乏一些大型房企，比如在全国500强内的百亿元上市房企——银亿集团，在负债规模达到500亿元的重压下，今年6月份已经破产重组。
房地产企业转型将增加
随着房地产行业集中度进一步提升，百强房企尚难“自保”，对于小房企而言，生存空间亦更加有限。
从上述破产案例来看，多为小房企，且在三、四线城市布局房企较多。在融资大环境收紧的情况下，相比大型房企5%以内的融资成本和能够融到资金的实力来讲，难熬的是很多资金量储备不足的中小房企。
“有些房企资金成本已经突破15%了，负债过高情况下，多数金融机构已无法为这些企业提供资金。”一位房企高管向《证券日报》记者表示，若一旦债务到期而无法偿还，引发的就将是资金链断裂，最终走向破产清算。
“中小企业破产，本身和房屋销售不好、拿地机会不多等都有关。而从政策层面看，实际上包括限购、限售等政策，也会影响其房屋销售，最终对部分中小房企形成限制和制约。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示，破产企业增多的背后，即是在融资环境收紧的情况下，房企资金面恶化，进而对相关房企带来较大影响，有些企业自然会通过收并购等方式来处置项目。实际上，若下半年市场好转，部分竞争力强的房企，包括部分中小房企在内，后市或许还有机会崛起。
不过，中原地产首席分析师张大伟向《证券日报》记者表示，部分小企业的倒闭，并非2019年首次出现，相比2014年2000家房地产企业关门，当下的数据依然较低。但这一现象被关注，代表了市场对房地产企业资金链的担忧。
同时，张大伟表示，随着转型房地产企业的增加和资金链压力增大，预计将会加速中小房企的离场。
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