中海地产以79.4亿拿下丰台区造甲村地块，成为今年的新总价“地王”；21天前，这家公司刚刚拿下深圳光明单价“地王”。
类似中海这样的大型房企，正在成为土地和并购市场的主导者；另一边厢，不少中小房企却陷入了各种危机，如泰禾集团、新城控股，资金链和“黑天鹅”困扰着他们。
在中国房地产发展史上，似乎没有哪一年像2019年上半年这么分裂。年初的“倒春寒”、三月份的小阳春、五六月的抢地、七月的金融管控，以及贯穿上半年的房企业务、人事大调整，内部腐败频发，都昭示了这是不平静的一年。
在这纷繁芜杂的表象之下，有一条融资的暗线潜行。有无充裕的资金、能不能持续拿到低成本的资金，以及能否自造持续的现金流，是房企所有外在行为的推动力。
随着市场的波动加大、融资的持续收紧，不同信用的房企之间，融资能力的分化凸显。
进入7月以来，银保监会对房地产信托、海外发债进一步严控，标志着房地产金融调控升级，下半年房企融资将更为艰难，不少进入偿债高峰的房企，或将出现流动性困难。
入春后抢地
3月之后，7月之前。
中间的3个月“小阳春”，是开发商们幸福而迷醉的日子。房子好卖了，融资通畅了，又开始抢地了。
在程红（化名）的印象中，过去3个月土地市场的热度，像是回到了2015、2016年。一二线城市地王频出，行业集体性“补仓”的热情高涨，其中6月尤其火爆。
程红是深圳一家中型开发商投资部人士。他参与了6月24日深圳的“史诗级”土拍。本场土拍，吸引了数十家房企参与，收金224亿，其中龙华“地王”可售楼面价达6.7万/平方米。
不仅是深圳。据中原地产统计，截至6月末，全国50个大城市合计卖地超2万亿，同比增17.4%。
分析大家积极拿地的原因，程红认为，首先是地方推出了不少优质地块，宅地供应增加，开发商很感兴趣；其次是很多公司资金充裕了，尤其是央企国企、大型房企。
数据显示，上半年，中海及旗下中海宏洋拿地超过25宗，花费640亿，若加上7月15日的北京地王，则已超700亿；自5月份开始，保利发展在土地市场发力，仅6月拿地就超过了240亿。
超大型民营房企也是土地市场的主力。碧桂园1-6月累计拿地981亿（权益），融创拿地近700亿。
程红所在的公司虽然规模不是超大，但是个进取型公司，老板的目标是两三年内达到3000亿，因此对各个城市的土地都非常关注。今年已在广深拿了几块地。
易居智库中心研究总监严跃进指出，资金因素推动房企“抢地”。二季度房企销售不错，此外资金状况回暖，再融资宽松，增加了拿地的底气。
Wind数据显示，上半年房地产行业发行债券440只，同比增长42.39%，累计金额3466.03亿元，同比增长29.12%。
中指数据显示，上半年房企海外债发行约2615亿元，超过去年全年；信用债发行总额3105亿元，信托超4500亿。
不过分化也在加大。同策研究院总监张宏伟表示，2019年上半年，40家典型上市房企融资规模波动较大，融资状况十分不稳定。
中大型房企优势尽显。今年截至目前，中海境内外融资数百亿，利率低至2.9%，创行业新低；保利上半年融资超过200亿，利率低至3.6%；融创公告上半年融资金额超200亿，利率7%左右。
内部暗流汹涌
销售和土地市场的火爆表象之下，房企内部则问题不断，从开发商向运营商转型六年后，房企普遍面临新业务的调整和收缩。
房地产龙头万科旗下四大区域，正在对各项新业务进行“修剪”。
7月初，被万科列为核心业务的长租公寓，在深圳按下暂停键。深圳万科正对已签约改造的城中村房源进行清退并提供赔偿；同时，万科长租公寓事业部总经理薛峰离职。
万科并非孤例。5月，被委以重任的碧桂园集团副总裁、机器人公司总裁沈岗离职。
机器人是碧桂园的重点业务之一，计划五年内投入至少800亿元，打造机器人全产业链高地。负责人的离职，为这一试水业务蒙上一层阴影。
此外，龙湖、远洋、佳兆业等公司的长租公寓也在缩减投入。程红所在的公司前两年曾积极布局长租公寓，但目前也已暂停。“老板觉得只把存量做好就不错了。”
新业务的收缩也与资金、财务有关。今年年初，万科董事会主席郁亮在内部信中表示，三年不赚钱的新业务，都要砍掉。
开发商的多元化转型难见盈利。多位房企内部人士透露，数年来，开发商基本都是用房地产的钱去支撑长租、教育、养老、度假等新业务的投资，在市场好的时候，问题不大；但房子一旦不好卖了，主营业务现金流紧张了，就再难“输血”新业务。
如万科万村整改“烧钱”却难短期盈利；恒大曾剥离亏损的快消和粮油，而足球和新能源汽车目前仍是亏损，恒大健康财报显示，去年亏损达14亿；碧桂园的机器人，更是投资不菲，短期却没有任何收益。
对资金和财务的重新考量，让房企尤其是民营房企对内部腐败的容忍度降低为零。程红透露，在房企的内部体系中，营销口相对更易套利，这两年爆发的内部腐败大多与此有关。
年初，雅居乐地产集团内部通报，海南区域总裁简毓萍、广州区域副总裁蔡小鹏两人，因在营销口、采购口贪污，双双被开除解雇。
5月，朗诗地产、保利发展也相继爆出员工腐败问题。
21世纪经济报道记者获悉，6月底，某房企巨头无锡公司销售条线爆出一桩贪腐案，相关人员因倒卖内部房源和特价房，涉案金额或超过亿元；另外一家大型央企北京公司营销人员全线“下课”，或与贪污销售“渠道”费用有关。
钱根再收紧
外热内冷之际，房企的融资也将被重新收紧。
普益数据统计，2019年前6月，房地产信托募集资金为4500亿元，创下近几年的新高。
然而，拐点已至。
近期，监管开启严厉的“窗口指导”：房地产信托不超过2019年6月30日的规模，“432”的通道类、地产公司并购类业务全部暂停。
中融信托人士表示，现在回看，严控房地产融资和信托，23号文只是一个开端。
7月12日，发改委下发通知，房企海外发债“只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务”，其他资金用途，如补充流动性、资本性支出、偿还内债等被全面限制。
事实上，多名房企人士称，5月份以来发改委已放缓房企海外发债，未来房企美元债将处于“存量滚续”，难有新增。
政策的效果已经显现。6月，房地产信托成立规模465.83亿元，环比5月缩水227.61亿元，降幅达32.82%。
“从去年四季度开始，钱就非常紧了，今年一二季度好了些，但是现在感觉又紧了。”程红回忆，这一年来，行业的资金状况阴晴不定，未来的不确定性非常大。
他说，公司给出的策略就是抓住销售窗口，尽快卖房；在融资顺畅的时候，也找机会拿地，不过拿地金额不能超过当期销售的50%。
而据记者了解，目前一些房企从银行、资本市场、信用债等低成本的渠道，已经融不到资了。去年爆出资金链问题的泰禾身陷泥淖，只能卖项目纾困。
但还是不够。7月11日，泰禾在新加坡挂牌发行一只美元债券，利率高达15%，震惊业内和债市。
“这么高的利率，可见很缺钱了。”程红不禁庆幸，自己公司还能以较低的成本融资，这家民营房企在香港资本市场的口碑不错。
严跃进提醒，其他净负债率高企、短期偿债较多的房企也应警惕，如恒大、富力、佳兆业等净负债率在100%以上的房企。
财报显示，2018年恒大净负债率为151.9%，富力净负债率为184%，而以做旧改专长的佳兆业净负债率更达236%。
国泰君安报告指出，早在2018年下半年来，房企的短期债务占比就有增长的趋势，融资期限的扩张甚至到60个月以上。2019年－2020年是房企债务兑付高峰期，接近3成的融资在24个月内到期。
另据Wind数据显示，2019年房企国内债到期数量508只，总偿还量5303亿元；海外债到期数量66只，到期规模238亿美元。以此计算，下半年到期债务仍有近7000亿元。其中，恒大、富力、佳兆业等短期债务压力较大。
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