中国铁建：地产销售逼近千亿，毛利较低储备不足

3月29日，中国铁建（601186.SH）发布2018年业绩报告。2018年，中国铁建实现营业收入7301.23亿元，同比增长7.22%。其中，房地产开发业务的营收为369.13亿元，比上年减少13.32%；毛利率为24.6%，比上年增加5.65个百分点。

公告显示，2018年中国铁建房地产板块销售业绩同比实现较大幅度增长，全年实现销售金额934.55亿元，逼近千亿门槛，同比增长36.61%。2018年，实现销售面积664.1万平方米，同比增长28.38%。

中国铁建是由中国铁道建筑总公司（改制更名为中国铁道建筑集团有限公司）独家发起设立，于2007年11月5日在北京成立，为国资委管理的特大型建筑企业。2008年3月10日和3月13日，公司人民币内资股（A 股）和境外上市外资股（H 股）分别在上海证券交易所和香港联交所上市。业务涵盖工程承包、勘察设计咨询、工业制造、房地产开发、物流与物资贸易及其他业务。

土地储备下降

2018年，中国铁建新签合同额15844.72亿元，同比增长5.05%。其中，国内业务新签合同额14542.53亿元，占新签合同总额的91.78%，同比增长3.63%；海外业务新签合同额1302.19亿元，占新签合同总额的8.22%，同比增长24.03%。

截至2018年末，中国铁建完合同额27087亿元，同比增长13.02%。其中，国内业务未完合同额21969.51亿元，占未完合同总额的81.11%；海外业务未完合同额5117.49亿元，占未完合同总额的 18.89%。

其中，房地产板块增长最快。中国铁建的房地产板块销售业绩同比实现较大幅度增长，全年实现销售金额934.55亿元，逼近千亿门槛，同比增长36.61%，实现销售面积664.10万平方米，同比增长28.38%。

截至2018年年末，中国铁建积极完善房地产项目区域布局，加大在北京、上海、广州、天津、重庆等房地产市场发展前景较好的一、二线城市业务拓展力度，同时发挥集团区域经营优势，整合全系统资源，积极拓宽土地获取渠道，并与行业优秀企业广泛开展合作，发挥各方优势，降低经营风险。

2018年，中国铁建在北京、上海、广州、重庆、天津、武汉等 30个城市共获取45宗土地，规划总建筑规模约986.93万平方米。截至2018年年末，中国铁建已在65个国内城市，进行235个项目的开发建设。建设用地总面积约2139万平方米，规划总建筑面积约6988万平方米，已形成以一、二线城市为重点，部分发展潜力较好的三、四线城市为补充的梯次布局。

截至2018年末，中国铁建土地储备倍数为1.49，较2017年的1.81同比下降17.83%，该指标略高于标准排名统计的100家上市房企1/4分位数1.24。公司土地储备与行业公司相比略显不足。

地产毛利率行业低位

存货方面，中国铁建2014年至2017年的存货基本上呈现是逐年上升的趋势，由2014年2279亿元上升至2017年峰值2666亿元，但是在2018年中国铁建存货下降至1599亿元，降幅为40.02%。

预收账款方面，中国铁建近五年也是上升趋势，在2018年达到五年最大值893.41亿元，较2017年的856.80亿元上升4.27%。同时，得益于公司新签合同有所增长，预收工程款相应地有所增长以及公司房地产项目销售回款较好，预收售楼款增长。

由于存货的下降以及平均预收账款的增加，反映存货去化压力的指标“存货/平均预收账款”在2018年也降至1.83，同比下降40.37%。

2014年至2018年中国铁建的预收账款周转率呈现一个“V”形走势，前三年逐年下降，在2016年达到最小值7.66，此后开始回升，2018年达到近三年的最大值8.34，较2017年的7.83上涨了的6.59%。

中国铁建毛利率在2014年至2018年一直较为稳定，近五年基本围绕着10%上下波动，2016年起中国铁建的毛利率从近些年的最低值开始逐渐回升。2018年，公司整体毛利率回升至9.78%，较上年同期9.24%增加了5.84%。

但是中国铁建作为一家综合性企业，整体毛利率并不能代表其某一业务的毛利率。根据财报显示，2014年至2018年中国铁建房地产开发业务的毛利率分别为29.89%、26.01%、22.98%、18.95%和24.6%，2018年毛利率低于标准排名统计的100家上市房企1/4分位数26.52%。

营业收入方面，截至2018年中国铁建的营业收入为7301.23亿元，较2017年6810亿元同比上升7.22%。其中，中国铁建房地产开发业务业务实现营业收入369.14亿元，同比2017年下降了13.32%。

偿债能力不佳

负债方面，2018年中国铁建总负债7103亿元，与年初的6432亿元相比增加671亿元，增长10.43%。中国铁建近五年的调整后的资产负债率比较稳定，稳中有降。扣除预收账款后的资产负债率为74.96%，同比下降1.01%。

另外，中国铁建的净负债率在2014年至2018年间波动比较大，2018年净负债率为21.62%，主要是因为中国铁建的有息负债占负债总额比率较小。2018年中国铁建的有息负债为1886.2亿元，负债总额为7103亿元，其占比仅为26.55%，所以导致中国铁建的净负债率处于较低水平。

反映公司偿债能力的各项指标在近五年来无大幅变化。其中调整后的速动比率在2017年维持0.84的水平，2018年达到近五年的最高值0.97，同比上升14.47%；调整后的现金比率在2018年下降至0.26，较2017年的0.28同比下降了9.35%。

长期偿债能力方面，通过“（货币资金＋存货＋投资性房地产－预收账款）／全部债务”指标来分析企业的长期偿债能力。2018年中国铁建的该项指标数值为0.31，较2017年0.51同比下降38.85%。

2019年，中国铁建将密切关注政策和市场变化，积极寻找市场发展机会，保持房地产业务持续健康发展。继续坚持以销售为中心，深化以销售和资金为核心的绩效管控体系；同时坚持审慎的土地储备策略和快周转的开发模式，发挥集团全产业链及各方优势，有效防范经营风险。