随着中国重点城市逐渐步入存量物业更新时代，消费升级、移动互联、人工智能正在深刻变革各行各业。城市更新在中国，正在成为城市经济发展的新劲增长动力。近日，由城智更新研究院主办，天津万科、优铺里邻、津投广场联合协办的「天津城市更新的机遇与挑战」主题论坛再天津举办。作为2019城市更新论坛前站，本次主题论坛得到了业内众多权威机构的全力支持，论坛分享交流同时，也与天津及全国各地一线城市更新投资运营者们对天津城市更新优秀项目进行了访学考察。
论坛上，天津万科合伙人赵彤表示：“天津作为一个老城，有很多低效资产，将新业务与低效资产结合是未来趋势——淘汰已经不符合时代和用户需求的业态，焕新之后让它重新融入到这个城市。”在实地考察天津万科广场、万科泊寓水西公园店及怡园长者公寓后，我们对万科的“曼哈顿计划”有了新的理解。
腾笼换鸟：符合时代与用户需求
自2016年万科北方区域“ 6+X ”战略提出，城市更新成为了万科重要的战略方向之一，也已经做了很多包括永庆坊、上生新所等业内非常有影响力的实践案例。
一位熟悉万科的权威人士称：“曼哈顿计划的核心，是收购城市核心区的存量物业，不仅在功能上对其进行完善、改造，符合当前市场的标准，更重要的是，在法律允许的范围对，对于其属性、用途等进行调整，使其更能满足市场的实际需要。”
为什么曼哈顿地区能够保持长久的活力？万科的答案是：“提升丰富城市生活场景、品牌力、服务城市的能力，与城市共生长。”
以此次访学的天津万科广场案例为例。地处城市核心，原项目从以商超和低端服饰小型餐饮为主的业态，在你我身边都有非常多的案例，仅仅2.5万方建筑面积，在互联网购物冲击及大型商超的主力店撤出后，逐渐成为亟待改善的城市死角。在基于对周边用户的调查及天津商业消费市场了解之后，历时191天快速交出的一份答卷。如今，天津万科广场不仅在租金收益较原先有近两倍的提升，同时也成为周边家庭用户和年轻消费者愿意在其中逗留消费的空间。
差异化定位运营：可控的成本，可“玩”的体验
在运营服务上，“适度”成为了万科始终的思考。尤其对于“口味叼”的天津人，项目的成功与否，在赵彤总看来，其实是“一个选择的过程”——选择了什么样的产品，选择什么样的配比，才能够满足当地的审美需求和消费力，从而达到平衡。
在现场我们看到，为了有更加贴近年轻人消费的形象，天津万科广场在设计之初预埋了不少心机——从大尺度改造外立面结构、以猫为主的活化形象的、彩色艺术阶梯场景等等。在场景营造之外，在业态和品牌筛选上也有自己的逻辑和方法论。万科广场相关管理人员表示，天津万科广场的差异化运营主要为两点：
第一，在发挥区位优势基础上，在前期定位招商上狠下功夫：由项目体量和周边市场情况定位精品社区商业，进行错位经营，研究辐射人群进行有针对性的进行体验升级。
第二，针对社区商业空间小业态单一的痛点，以“平台经济”视角，通过内容和活动运营，不断触达和获取用户需求，从获取到的每月每周的数据调研进行分析，适时调整招商布局，将产品不断的迭代更新和升级。
在此基础上，“适度”也似的运营有了标尺，让运营管理成本变得更加可控。同样的理念，我们在万科泊寓水西公园店也能找到：适当简化周边服务，特别强调社交属性，做好符合年轻人“不打扰”又“爱社交”的特点，着重在公区提供生活刚需和社交活动平台的运营，让空间有了“舒适的归属感”。
更新长跑：连接生活方式的“生态网”
从“三好住宅供应商”到“城市配套服务商”，再到最新升级的战略定位“城乡建设与生活服务商”，万科在不断自我更迭。天津属于全国范围内万科各业务线落地比较丰富、有代表性的中心城市之一。目前万科在天津主要布局有住宅地产、商业地产、长租公寓、养老服务、新市镇开发等九大类业务。万科在天津实践的多个“城市更新型”项目中，除上述代表性的长租公寓、商业综合体外，也有养老服务、产业办公类业务参与其中。一同构筑了一张链接生活方式的“生态网”。
万科北方区域副总经理卢冰，近日在天津首届城市更新发展论坛上这样解读万科城市更新背后的思考逻辑：“我们看曼哈顿地区，面积不大，但是经过长时间发展，业态不断变化，仍然能够保持特别强的活力，其中不仅是金融产业，好的内容起了作用，政府也起了很大的作用。在城市生长中怎么还能保持一种活力，不仅是大家理解的感官上的活力，更多是在物理的空间里，企业所焕发出来的经济活力。我们做的城市更新项目都不是特别大的项目，但是都特别有活力，就好像是一个城市里面一个个比较小的细胞，通过不断的增长，不断的再激活，时间久了达到一定的数量，整个城市就会发生比较大的变化。”
中国城市化发展现在已经形成了两种发展力量，一是二三线城市，继续按之前的模式发展，二是都市圈模式，类似欧美先进国家。城市更新，不是某一方单独努力，而是在管理者，开发商，资本的力量和科技创新的力量，共同形成的力量来推动城市更新，只有这种规律才能解决城市更新过程中存在的方方面面问题。这背后，也必将是对于城市更新投资更加长线的考量。高和资本合伙人、城市更新论坛主席苏鑫在近期接受的专访中提到：“城市更新不是房地产，因为传统的房地产是三高的模式，高杠杆、高周转、高回报，那么城市更新的三长，需要更多的长线融资、长产业链、长期稳定收入。”
越来越多企业投入城市更新大潮中，对于企业也有了布局心态、系统能力建设、产业与服务运营能力等更多考验，企业是否能够通过实际项目的操作推动城市更新实践的形成，包括增加社会实践，提升城市形象，促进消费，提高政府税收等，将成为企业是否能与城市更新共同发展并受益的基础。正如2019城市更新论坛的主题——“让城市留住记忆 让更新创造价值”，当城市更新成为城市经济发展的新劲增长动力，城市更新的“安卓系统”欢迎更多业内人士的加入。据悉，本届大会将于11月21/22日在佛山（南海瞻云酒店）/广州永庆坊）举办，中国城市更新领域的60余代表精英、80个优秀城市更新创新案例和知名机构，将为打造城市更新的“安卓系统”共同发声。
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