本文表格中的数据全部来自国家统计局官网、青岛统计局官网和济南统计局官网。先说结论：2019年，青岛楼市的冬天来了。
数据来源：国家统计局和青岛统计局，下同
先看第一个表格，青岛市从2002年到2019年的商品房和住宅商品房的销售面积和同比增长率。同比增长指的是今年相对去年的增长率，假如去年你的体重是100，今年是120，那么今年你的体重同比增长率就是：（120-100）/100=20%。
注意上图红色字体和黄色背景部分，17和18年都已经丧失了增长性，而且住宅商品房减少的速度更快。
不但如此，从上图我们还能得到更多信息。2003年以后，全中国开始了大规模的基建，2008年以前，青岛的楼市起起伏伏，升降都很剧烈。2008年，为了应对次贷危机，中国开始了著名的四万亿救市计划，于是就有了2009年的大涨63.7%。这个增长波持续了两年，2010年仍有7.8%的涨幅。到了2011年，销量大跌24.3%，2012年依然下跌7.6%。2013年、2014年是房地产企业负债最惨烈的时期，于是政府又启动了轰轰烈烈的去库存计划。首付20%，房贷利率打折，于是2015年、2016年销量都大涨，房价也随之水涨船高。
最坑的还是刚需买者们。兄弟我是15年末找工作，那时候青岛李村的房价还不到1万，等16年7月份入职后，房价已经接近2万。与笔者一起入职的外地上学的应届毕业生，刚需狗们，只能眼睁睁的看着房价被一只看不见的手揠苗助长一样蹭蹭的往上拽。
我们再看下面一张图，是17年到18年每月的销售数据。从17年年初到18年上半年，房屋销售面积还是在涨，其实在17年9月份以后，市场的已经逐渐冷却下来了，17年12月份的销售面积同比增长了已经为负了。但是在18年2月份，销售面积竟然暴涨了32.8%。原因是18年6月份，上合峰会在青岛召开。在召开之前，坊间疯传房价会在峰会之后还会大涨，那时候的楼市简直疯狂，不但有摇号，还有茶水费，而且首付还要求50%以上，而且还是期房。
但是在峰会之后的两个月，一只冰凉的手握住了青岛楼市的卵蛋，市场疯狂的热度骤然降低。一直到18年8月份，已经完全丧失了增长性，18年8月份到12月份，每月的增速都是负值。
再说房价。出于政策和实际销售情况的不同，房价不能简单的用销售额除以销售面积来计算，而是要参考大的中介结构的数据。这里我们参考安居客的新房和二手房的房价走势图。我们看到，二手房均价与峰会前后的走势基本一致，从2018年7、8月份的2.1万下降到现在的1.8万，下降了10%左右。新房价格也从峰值的1.4万降到现在的1.3万。注意这里房价是均价，不但统计了市区，还包括胶州、即墨、莱西、平度和红岛等县级市。
数据来源：安居客
下一个问题是，青岛房价上升的潜力还有多大？
我们将影响房价的几个重要因素列为以下8种：
（1）城市规模（GDP、总人口）；
（2）人口流入；
（3）人均收入；
（4）土地供应；
（5）儿童增速数量；
（6）上市公司数量；
（7）财政收入；
（8）服务业占比。
我们先看城市规模和人均收入。
下面数据来自国家统计局。这里也将济南的数据拉出来，同时比较。年末总人口不同的口径，数量不同，有常住人口和户籍人口之分，我们只以国家统计局公布的数据为准。最近3年，人口每年增加10万人左右，平均工资每年上涨9%左右，在最近两年，济南的平均工资已经开始稳定的高于青岛了。2018年夏季毕业生平均薪酬青岛是6842，济南是7014，而济南市区的房价平均也比青岛低2000左右。
再看人口流入和新生儿数量。
2016年青岛市住院分娩人口14.69万，同比增长95%，户籍人口出生11.94万，同比增长88%。2017年住院分娩人口13.97万，户籍人口出生11.57万人，与2016年基本持平。2018年1-11月份，全市户籍人口出生8,1万人，同比减少21.7%，其中一孩减少8.8%，二孩减少29%。
奇怪的是为什么2018年新出生人口出现断崖式下跌？当然其中的一个因素是青岛工资低，房价高，人们不愿意生孩子，生的起养不起。还有一个原因是人口流出。从上图可以看出，青岛2016年比2015年人口多7.4万，户籍人口出生就11.9万，也就是人口净流出4.5万。2017年比2016年人口多11.9万，户籍人口出生11.57万，人口净流入基本为0。
人口净流入为0并不代表没有人流入，而是代表流入人口与流出人口基本相当。没有人口净流入，本地人又不愿意生，新生儿数量自然断崖式下跌。
再看人口年龄结构。2016年青岛人60岁以上的人口占比为20.6%，作为对比，资深的老龄化严重的日本，65岁以上人口占比也不过才21%，青岛距离这个数字已经相当接近了。
再看土地供应。
这里我们取个巧，只看截止到2018年12月，青岛的房地产施工面积：10390万平方米。这里暂不管已经卖出的房屋的空置面积和开发商已经拿地但是没有开始施工的面积，只考虑在建的这些房屋面积需要卖给多少人才能消化掉。假设每户房子算上公摊100㎡，那么需要103万人才能消化掉这些库存。
以青岛每年8万人的增速，以及考虑到新生儿的减少以及高端人才吸引力小的尴尬，保守估计需要15年才能完全消化完，考虑到每年新增加的施工面积以及空置房屋的买卖，少说20年开外了。一个尴尬的事实是，指望每年毕业的大学生买房，以不到7000的平均工资，每个月的房贷承受到5000已经是极限，至少有一多半的人还是买不起。
21世纪什么最贵？人才，人才还是人才。在北上广混了几年有购房能力又有技术的人愿不愿意来呢？或者说，青岛对这些人的吸引力有多大呢？我们看看逃离北上广的人都去哪儿了，如下图，前十名里面都没有青岛。在人才吸引力方面，青岛连石家庄都不如。作为一个在青岛工作的技术工作者，着急又尴尬。
那么，指望着岛城人们自己消化呢？也够呛。下表是青岛城镇居民储蓄年末余额，我们可以看到，2008年到2015年，年末储蓄的增加幅度基本没有低于过10%，而在16年降到了6%，17年更是降到了1.2%，也就是年末储蓄几乎也不再增加了，人们的口袋基本被房子掏空了。指望着岛城人们内部消化，跟问“何不食肉糜”一样蠢。
再看政府财政收入。
通常来讲，政府财政盈余的地方，房价上涨的潜力就大，政府财政赤字的地方，政府更容易通过卖地赚钱，房价上涨的潜力就小。我们来看看青岛市政府的财政情况，不出意外，2008年以来财政赤字是逐年增加的，2016年财政赤字达到了252.9亿。
再看上市公司数量和服务业占比。
在中国，上市还是一件比较难的事，上市公司数量能够在一定程度上衡量经济的好坏。有研究表明，一个地区服务业的占比越高，越能对抗经济的下行。2019年青岛上市公司数量共34家，2018年IPO企业6家。有一家独角兽企业：杰华生物。
坦白说，这个数量在北方城市里还算不错。但是你如果仔细看看上市企业的名单以及核心业务就能发现更多。下图来自青岛市统计局发布的统计公报，不如先看看下图变标黄的部分，彩电冰箱洗衣机啤酒动车组都下降，而且彩电竟然降低了20%。你可能也会不自觉的联想起来青岛的著名的几家上市公司：海信、海尔、青啤，和未上市的四方机车。
而如果你在青岛待的时间稍微长一点就会知道，海信海尔还是个著名的房地产公司，主营业务不赚钱，为啥不在地产上捡点钱？面对传统白电的增长困境，海尔还在几年前搞起了小微企业，据说现在小微企业名存实亡，又回到了以前。
传统白电其实还属于劳动密集型企业，投资大，利润低，需要的人多，技术含量也不高，属于典型的传统企业，海信海尔青啤都是如此。但是最近20年，站在PC互联网和移动互联网风口起飞的企业青岛有吗？或者再退一步，传统企业插上互联网的翅膀二次起飞的企业，青岛有吗？或者再退一步，最近几年估值很高的高科技企业，青岛有吗？有的话麻烦告诉一声。
再说服务业占比。
既然都没有什么新兴的技术企业，这里的服务业占比无非就是原来的那几家，盘子就那么大，占比能增加多少？没有新兴的技术出来，或者威胁到传统的行业，大家其实都不自觉的陷入一种小富即安的困境。
一分析吓一跳，这8条没有一条支持青岛房价的继续上涨，兄弟我先擦擦汗，抽根烟冷静下。不知道分析的对不对，也欢迎你用实锤砸醒我。
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