北四环外望京新城，堪称“望京第一盘”，也是北京租房市场上多年热度不退的小区。但对麦田房产经纪人小赵来说，最近“望京第一盘”有点冷：伴随着近来租房成交量下降，多套房源的房东报价也明显下降，“以最受关注的两居室为例，平均下降了500元。”
这也是近一个月来北京租房市场的缩影。记者近日探访本市多个集中居住区获悉，租房市场出现量价齐跌趋势，房东报价和预期都在明显下降。北京房地产中介行业协会发布的2019年4月北京住房租赁市场情况显示，4月份北京住房租赁市场继续回落，成交量环比3月份下降18%，租金价格延续下调趋势。
多个小区租金明显下调
“正规两居室，84平方米，视野采光好，家具齐全……”房产中介信息显示，朝阳区望京新城一套两居室正在以8300元的价格对外出租。小赵说，8300元、8400元的价格已经是望京新城两居室的均价；但在去年，同样的两居室月租金基本在8800元左右甚至更高。
500元的降幅还出现在大兴区林肯公园小区，甚至在业主报价时就已经出现下降。麦田房产负责该小区的一位经纪人举例，小区里95平方米的两居室在去年五六月的业主报价大约为8500元，而今年目前已经降到了8000元左右。如果是成交价，还能继续往下探一两百元。
在中介看来，价格下降的直接原因是成交量的下降。“房源多，但租房的人少了，租户肯定会选择性价比高、房租低的房子。”这位经纪人说，从4月开始，租房的客户已经有所减少，进入5月后更加明显。
一般来看，北京租房市场有两个旺季：春节后二三月，由于进京务工人员增多，租房人群增加；每年六七月的毕业季，大学生就业后开始看房、租房。而现在恰好处在两个旺季中间。“春节后返工季带来的一波行情已被市场消化，4月份租赁市场降温明显。”北京房地产中介协会方面介绍，4月份北京住房租赁市场成交量环比3月份下降18%。
中介内部八成调价为降价
记者拿到的中介协会会员单位数据也显示，4月份网端用户浏览量环比下降，到门店求租的客户明显减少，承租方议价能力增强，市场上可选择的房源更多。从区域看，朝阳、海淀、西城、昌平、丰台等区域成交活跃，但成交量均环比下降10%以上。
链家地产公布的近期内部租房数据也显示，4月房源7日内出租率为21%，同比下降18个百分点，环比下降3个百分点，租赁市场的成交难度明显增加。
房源出租难度的增加也伴随着供应量的增长。贝壳研究院方面分析，链家在1月到4月租赁月均新增挂牌量同比增长16.6%，前期二手房交易平稳向下，一定程度上促使部分业主转向租赁市场，同时长租公寓给市场提供了较大的供应增量，带来供需关系改变。
租赁市场的节奏放缓，为了促成交易，业主只能调整预期、下调报价。2019年4月，北京链家租赁房源中共发生12224次调价，其中83%为下调报价，同比增加19个百分点，且下调报价的占比在近半年呈现趋势性增加。
“租金价格方面，虽然呈现出一定区域性特征，但整体趋势与成交量相似，稳中有降。”中介协会相关负责人称，从各区域看，昌平、门头沟、亦庄等区域租金略有上涨，约2%左右；顺义、大兴、西城、通州等区域则呈现相对明显的下降趋势，最高下降幅度接近4%。
今年租客租得远租得小
“合租房源仍是主流消费选择，4月份北京合租单间租金环比基本持平，成套整租租金环比下降约0.2%。”中介协会负责人表示。
除了价格和成交量外，北京租客也在今年呈现出不少新特点。
“从租客租住的面积来看，2019年租赁的套均面积为78平方米左右，较2018年81平方米以上的水平明显下降。”贝壳研究院相关人士说，2019年套均租赁面积也是近五年的最低值，2019年北京租客明显“住得小”。
此外，租赁范围向郊区外移。链家内部数据显示，2019年一季度东西城成交量占比为10.9%，呈现较为明显的趋势性下滑特征，而顺义、大兴、通州、昌平的成交量占比明显增长，2019年租客倾向于“租得远”。
2019年租客还呈现明显的“年轻化”趋势，30岁以下租客占比开始超过30%，租赁购买力相对较强的中年群体明显下滑。相关人士分析，年轻群体受到收入水平的影响，租住品质不如中高收入的中年群体，会倾向于选择远或者小的房子。
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