房企资金安全频获交易所“关注”圈套的意思

上海银保监局20日发文称，因向不符条件的房地产项目发放贷款，南京银行被罚50万元。而近期银保监会也再度要求严查金融机构违规向房地产项目提供融资。这也使得房企资金安全再度被关注，其中，泰禾集团、金科股份等上市开发商的资金问题均遭到交易所问询。

监管层对金融机构资金流入房地产监管仍较严

上海银保监局行政处罚信息显示，2016年1月至2018年3月，南京银行上海分行向某资本金不足的房地产项目发放贷款，被责令改正，并处罚款50万元。值得注意的是，监管层对金融机构资金流入房地产的监管依然较严。

上周五银保监会公布的2019年金融机构“巩固治乱象成果促进合规建设”工作要点显示，2019年无论是银行还是信托，抑或金融租赁机构，都将把向房地产领域的信贷作为严查对象。

其中，对银行机构而言，要严查表内外资金直接或变相用于土地出让金融资；未严格审查房地产开发企业资质，违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资；个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房。同时，要防止资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场。还要严查并购贷款、经营性物业贷款等贷款被挪用于房地产开发等。对信托机构而言，既要防止向开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，还要防止直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资，直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款等。

部分房企非银融资攀升增成本

记者对比发现，近几年部分房企融资成本明显上升，增加财务费用压力。今年3月26日以来，A股上市房企泰禾集团出人意料地连续出售旗下11个项目公司股权，累计回笼资金接近80亿元。根据年报，泰禾集团2016年到2018年，融资结构逐年偏向非银渠道。

2016年泰禾集团754.11亿元的融资中，银行贷款309.61亿元，占比41.06%，成本只有6.79%。往来银行主要有中国银行、建设银行、兴业银行、民生银行等。非银贷款占比为35.74%，成本为8.40%。2017年，在1354.94亿元的融资规模中，融资成本偏低的银行贷款269.82亿元，占比快速下降至19.91%。非银行贷款占比飙升到61.24%。到了2018年泰禾集团银行贷款占比只有18%。非银行贷款融资占比高达61.27%，成本上升到9.17%。整体平均融资成本为8.52%，同比提升了0.42个百分点，相比2016年提高了0.9个百分点。

政策鼓励企业降低银行等间接融资是为降成本，泰禾集团虽然银行融资渠道大幅下降了，但成本却不降反升，并导致该公司利息支出大幅增加，2017年财务费用达到7.09亿元，同比增长90.50%。2018年进一步增加到8.30亿元，同比增长17.03%。有分析称：“今年还稍微好一点，很多发展商过去几年的融资成本都很高，特别是境外融资的，利率超过10%的不在少数，财务费用支出高企。如果资金回笼和新的融资跟不上，很容易带来连锁反应。”

提醒

资金风险不容忽视

记者了解到，近期交易所对房企的年报事后问询函中，均对资金风险进行追问。5月8日，深交所向泰禾集团下发问询函，根据年报，泰禾集团短期借款及一年内到期的非流动负债合计金额达574.28亿元，货币资金该负债的覆盖比例仅为0.26。而且泰禾集团存货周转率、流动比率、速动比率同比均出现下降。因此，深交所要求泰禾集团结合开发项目回款情况、融资能力等，说明相关资金安排，分析说明即期负债的偿债来源以及是否存在短期偿债风险。不过，5月16日，泰禾集团称将延期回复问询函。

5月20日，深交所在对金科股份下发的年报问询函中称，截至2018年底公司资本负债率为83.63%，处于同行业较高水平，速动比率0.38%，同比下降0.06个百分点。一年内到期的有息负债600.9亿元，同比增长54.46%，货币资金余额298.52亿元，不能覆盖其一年内到期的有息负债和非流动负债。因此，深交所要求其说明公司是否存在短期偿债风险及相应的应对措施。

因此，上述行业分析师指出，从目前来看，部分短期负债比较大、融资成本偏高的房企资金依然面临较大压力，建议二级市场投资者尽量回避。