企业规模化竞争逐渐深入 2019 年房企集中度将进一步提升

随着房地产企业 2018 年全年及 2019 年一季度业绩陆续发布，企业规模化竞争逐渐深入。市场统计数据显示，截至一季度，百强房企的市场份额占比已超 7 成。

今年政府工作报告提出，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。业内分析认为，纵观当前宏观经济和房地产市场态势，从增量时代进入到存量时代以后，已不再支持过度扩张的发展模式。在新旧动能转换、产城融合的大背景之下，未来房地产行业将普遍尝试产业转型，走可持续的高质量发展之路。

房企集中度进一步上升

2019 年以来，房地产市场政策调控的主基调被确立为 " 坚持住房居住属性 "。一季度，各地方政府落实城市主体责任，同时结合市场实际情况持续优化政策，促进房地产市场平稳健康发展。

在此影响下，部分城市住宅销售市场开始有所起色。其中，从 3 月份单月数据来看，一二线城市明显升温。在企业业绩表现上，百强房企当月的销售规模同比增长，单月环比增速也远高于去年同期。

与此同时，房地产企业之间规模化竞争继续深化，行业集中度进一步集中，龙头房企表现尤为明显。克而瑞研究中心的统计数据显示，1-3 月份，碧桂园、万科、恒大、保利发展等 4 家企业销售业绩已经超过千亿。

2019 年一季度，百强房企内部，各梯队房企的销售额集中度较去年保持了一定幅度的提升。其中，TOP30 房企集中度近 50%，TOP100 房企集中度达到 70.5%，均创下历史新高。

" 从业绩来看，百强企业保持较好的增长态势。" 针对 2018 年房地产百强企业的业绩表现，中指研究院研发中心总经理白彦军指出，不仅表现在业绩增长方面，所有的资源也在向百强企业集中。

白彦军表示，从企业进入的城市、项目个数来看，目前前 10 大企业平均进入了超过 100 个城市，占到地级以上城市 1/3。土地资源方面，前 10 企业拿地金额占前 50 企业总金额的一半，前 50 企业里面的前 10 名在土地资源的储备方面增长非常显著。融资方面，无论是从发债、银行信贷等指标来看，前 10、前 30 企业都继续在资源储备过程中获得了很大优势。

因此，中指院方面认为，" 有土地资源的保障，有资金资源的保障，百强企业在未来可能具备更好的发展基础和条件。"

" 从 2018 年年报来看，鉴于 2018 年下半年市场疲软，上市企业对 2019 年市场的普遍预测都以平稳运行为主，行业将维持整合态势。" 克而瑞研究中心研究员谢杨春分析认为，" 整体平稳、分化加剧，意味着 2019 年是竞争更加激烈的一年。促销售将会是房企在 2019 年的主旋律。"

谢杨春分析认为，克而瑞统计的 25 家典型企业中，有半数企业 2019 年制定的销售目标同比涨幅在 20% 以上。因此，2019 年房企的集中度仍然会继续上升。

一季度房企市值水涨船高

一季度，伴随着中央及地方两会针对房地产市场调控基调的确定，大部分地区并无新增或升级原有调控政策。同时信贷环境改善、融资压力降低、房企陆续披露 2018 年的优秀业绩等利好消息不断推出。期内，优质地产股受到追捧，股价持续上涨，市值不断增长。

从市值来看，行业市值规模进一步得到扩大，龙头企业优势凸显，领先地位持续保持。中指院的统计数据显示，2019 年一季度，前 100 房企市值合计 40991.5 亿元，整体较 2018 年末增长 26.4%。

一季度，前十大房企总市值之和达 20841.5 亿，占 TOP100 的 50.8%，中指院相关负责人分析认为，" 强者恒强的态势延续，龙头房企凭借广布局、高品质、快周转、强营销等综合竞争力，获资本市场持续青睐。"

从涨跌幅来看，96% 上市房企市值得到提升。一季度 96 家房企总市值较 2018 年末增长，其中 15 家涨幅超过 50%，54 家涨幅超过 30%。市值涨幅前 10 家上市房企市值涨幅均值 76.4%。

该负责人表示，" 一方面，受 A 股和港股大盘整体走高的影响，投资者投资信心有所恢复；另一方面则与投资者更加关注企业不断提升的内在价值有关，尤其行业的去杠杆效果显著，优质房企对产品品质和盈利能力的持续提升，提升了投资者的信心。"

具体来看，上市房企市值一季度大幅上涨主要得益于企业经营状况的持续改善和盈利能力的不断提高。尤其是部分企业 2018 年业绩显著增长，销售和净利润创下新高，股票价值获资本市场高度认可。

2019 年一季度，股票市场节后回暖，又恰逢房企公布业绩的密集时期，地产股市值顺势回升。上述中指院相关负责人指出，" 短期来看，调控政策和融资均有结构性边际改善，上市房企市值仍将稳中有升；中长期来看，随着行业集中度逐渐提升，龙头房企业绩表现更加优异，未来企业市值或将进一步提升。"

高质量发展成为主流

4 月 11 日，在全联房地产创新论坛暨房讯网品牌战略发布会上，业内人士普遍认为，针对房地产市场化改革逐渐深入，已经由增量时代进入到存量时代，当前的市场态势已不再支持过度扩张的发展模式，未来只有做好产业转型，走可持续的高质量发展之路。

在业内看来，2019 年楼市调控的主基调仍然是 " 坚持住房居住属性 "。短期仍将坚持稳地价稳房价稳预期，长期而言将会加大力度推进房地产市场健康发展长效机制的建设。同时，2019 年政策趋势上也将更加强调落实城市主体责任。在确保房地产市场稳定运行的前提下，一方面遏制投机炒房的政策将继续保持连续性稳定性，另一方面更好地保障合理的自住需求，使整体的政策组合更加优化，保持房地产市场稳定运行。

值得一提的是，2019 年以来，在投资拿地方面，房地产企业的态度普遍以 " 保守 "、" 谨慎 " 为主。一方面，对于未布局的城市和区域不会轻易进驻，与前两年普遍大举扩张的战略形成对比的是，目前鲜有房企表示要大举拓展城市布局。同时，企业普遍表示，将会较为严格地按照既定拿地销售比来安排土储资金。

上述中指院负责人分析指出，企业谨慎的预期源自销售市场的不确定性，尤其是三四线市场热度正在急剧衰退。另外，在房住不炒的大基调下，未来售价大幅提升的可能性不高。

从上市房企今年的业绩预期来看，多数企业认为 2019 年市场整体会较平稳运行，行业发展的增速会有所下降。因此，中指院方面预计，2019 年将是行业集中度更加上行、企业之间竞争更加激烈的一年。

在全联房地产创新论坛上，亿翰智库董事长陈啸天认为，房地产行业已经从此前的上升通道进入到振荡通道，房企在发展过程中应回归核心，找到自身的核心优势，围绕核心优势展开一整套要素整合，进而形成企业自主的发展体系。

当代置业执行董事兼总裁张鹏则表示，房地产行业已经进入到讲品质、讲内涵、讲价值的存量时代，面对新形势，房地产企业应该防止土地错配、防止资金错配、防止产业错配，促进企业转型升级和房地产主业的发展。