大型房企拿地预算继续增加回归一二线成主流

北京某房企人士向21世纪经济报道指出，就拿地预算占比来看，规模在500-1500亿左右的中型房企仍然是当前最有“进取心”的一批，其中，闽系房企仍然值得关注。相比之下，央企则相对稳健。

3月21日，沉寂已久的合肥土地市场骤然火爆。当日推出的6宗地块，共引来50家房企的竞拍，总竞价次数达到800轮。最终，6宗地块均高价成交，有4宗土地的溢价率超过100%。其中，最热门的一宗地块有29家房企参与竞争。

虽然“三稳”（稳地价、稳房价、稳预期）仍是今年重要的楼市政策导向，但在取得空前优异的销售业绩之后，房企在土地市场也有更大的需求。

近期，上市房企纷纷发布年报并召开业绩会。21世纪经济报道记者梳理发现，多数企业在2019年的拿地预算有所增加。这也意味着，对规模的追求仍然是行业主旋律。

在区域选择上，一二线城市的重要性似乎有所提升。分析人士认为，棚改政策的收缩，将对三四线楼市带来不利影响。房地产投资向一二线城市回归，将是未来一段时间的趋势。

“规模效应”仍是主旋律

过去这些年，经历了多轮楼市调控的房地产企业大多懂得“量入为出”。但随着销售和回款规模的增加，其拿地支出也不断提高。

过去几年来，奥园都拿合同销售金额的30%-40%来购地，2018年，公司的拿地支出占销售额的29%。按照管理层的说法，今年奥园的拿地预算为400亿，约占合同销售额的1/3左右，比重明显提高。奥园方面表示，公司将在今年维持“积极性购地”。

很多销售规模在千亿左右的企业，都将今年的拿地预算设定在400亿左右，如雅居乐。规模较大的企业，拿地预算相应较高。规模偏小的房企，拿地预算则相对较低。

另有不少房企的拿地预算与回款挂钩。2019年，旭辉的拿地预算为“不少于回款的45%”。阳光城则设定在55%，具体为800亿。相比之下，更加追求稳健的当代置业，将拿地金额控制在当年回款的25%到30%。

中骏在今年的拿地预算为250亿元，虽然规模并不算大，但与去年的预算相比，仍然提高了25%。时代地产的拿地预算为300亿，比去年的预算增加了50%。

3月22日，北京某房企人士向21世纪经济报道记者指出，就拿地预算占比来看，规模在500-1500亿左右的中型房企仍然是当前最有“进取心”的一批，其中，闽系房企仍然值得关注。相比之下，央企则相对稳健。

中原地产首席分析师张大伟认为，虽然调控政策没有根本松动，但规模效应仍然是当前市场的主旋律。因此，在过去几年大幅去化后，继续大力补充库存是企业的主要选择。

另一方面，在不断迎来销售业绩高点后，大部分房企的资金状况较为充裕，为拿地创造了客观条件。而去年末以来，融资闸门开启，资金成本也有所下降，使得企业的资金状况进一步改善。

除了在公开市场拿地之外，越来越多的企业试图通过收并购的形式来获取土地。因此，多数分析人士认为，今年的并购市场将继续火爆。

二线城市迎来拿地良机

在拿地区域选择上，“聚焦一二线”成为企业的普遍选择。热门三线城市仍然受到关注，但与过去几年相比，企业的态度已趋于谨慎。

阳光城集团副总裁徐爱国在业绩会上表示，公司主要投资于一二线城市，适当关注一些经济比较发达、规模比较大、人口吸附力强的城市，特别是大城市周边的城市群和二线城市。对三四线城市，则会“保持适度地关注”。

中海行政总裁颜建国表示，中国海外始终坚持在一二线的策略不变。目前在中海的9144万平方米土地储备当中，一线占了15%，二线占了65%，中海宏洋占了20%。

颜建国认为，一线城市，以及以一线城市为核心的城市群，在未来始终是中国经济最有活力的地区。且在宏观经济稳定的前提下，未来一二线城市边际改善的可能性最大。

雅居乐对拿地区域的选择为“重点聚焦一二线城市和强三线城市”；奥园则表示，拿地区域主要分布在一二线城市，以及二线核心省会城市。

据悉，除了恒大、碧桂园等下沉幅度较深的大型房企，以及区域性房企外，多数大中型房企的布局重心都以一二线城市和核心城市圈为主。过去两年来，棚户区改造推动三四线楼市升温，很多房企也适度做区域下沉，并收获不错的业绩。

从近期监管层传递出的信号来看，未来棚户区改造的范围和货币化补偿力度都将得到控制，因此三四线楼市降温的预期较为强烈。加之过去两年来需求已经透支，今年以来，很多企业对三四线战略有所收缩。

但碧桂园仍然看好这块市场，公司主席杨国强认为，随着农民工工资的提升，以及城镇化进程的加快，其看好四五线城市的房地产市场。

从今年以来的市场表现看，一二线城市土地交易热度明显提升，其中二线城市表现尤其明显。易居克而瑞的报告指出，截至3月13日，今年土地成交集中在中西部、京津冀和长三角区域的二线城市，地块成交数量最多的城市为郑州，高达81块；昆明、青岛、重庆、成都、石家庄、天津等城市的成交数量接近50宗或在其以上。

该机构指出，受一线城市土地供应有限、三四线城市则受市场走冷、土地市场归于沉寂的影响，二线城市逐渐成为土地市场的主战场。由于此前楼市调控已促使地价回归到合理水平，目前二线城市已经迎来拿地良机。