正式进入2022年后，一些被市场重点关注的新盘也将陆续和杭州楼市

PART1

正式进入2022年后，一些被市场重点关注的新盘也将陆续和杭州楼市的购房者见面，不久前我们也推送过一篇关于2022年可闭眼摇的楼盘集合，涵盖了SKP住宅、傲世邸、绿汀路TOD等在内的顶流楼盘。

非常有意思的是，在此文的留言列表内，涉及到绿汀路TOD的留言比例奇高，据我初略统计比例竟高达60%！

再结合房叔的后台咨询，各大购房群、媒体的提及率，绿汀路TOD的热度基本可以排到新盘中的前三，甚至是冠军。

这样的热度自然意味着此项目的超高购买价值，从侧面也能反馈此盘的难摇程度大概率会是极高的。

这样说还不准确，应该说此盘的入围难度会是极高的。

对于大部分的中低社保时长的有房家庭、甚至无房家庭，入围绿汀路TOD此类顶流楼盘恐怕都是一种奢望。

后续的摇号表现大概率需要参考杭州老城中的申花、三塘等板块的新房摇号入围情况。

有房家庭需要顶格社保、或超高社保才能入围摇号池，大概率才是这批顶流楼盘的市场底色。

那些社保时长只有十年不到的购房者，无论预算高低，与这类高热楼盘基本可以打上绝缘标签。

由于城西人才密集度极高，就算人才家庭也不能保证能够百分百入围，人才家庭拼社保或许也是此盘未来开盘摇号的常态。

除去绿汀路TOD这类楼盘，明年还有哪些新盘将成为拼社保楼盘？中低社保家庭绝缘楼盘？

PART2

依据当前杭州楼市的新房热度分布，比较明确是，板块和拼社保楼盘是强关联的。

目前杭州楼市拼社保的板块大致为以下几个：申花、未来科技城、奥体、文晖、三墩北、北部新城、运河新城以及滨江核心区等板块。

按照这些板块的分布情况，以及楼盘的突出价值点，可以发现，拼社保楼盘大致有三类较为明确的特性。

其一：楼盘可买价值极高，在二手房普遍下行的今天也能够拥有比较可观的倒挂，获益预期，比如限价严苛的奥体、未来科技城、三墩北等板块。

其二：楼盘所在板块的需求结构偏老杭州人，需求结构以高社保时长为主的本地客群，这种需求结构很容易导致拼社保，开盘量稍小就极易触发顶格社保。

其三：楼盘的门槛较低，且楼盘相对性价比尚可，需求兼容性较强的板块。

比如城北的刚改、钱江新城、武林的刚改都可以兼容，甚至可以兼容一部分城西的需求的丁桥，曾经也多次进入拼社保环节。

以上三个特性，以第一类和第二类最易触发中高社保时长的入围门槛，代表性的便是奥体、未科、文晖、申花等板块新盘。

那么明年高社保时长入围门槛新盘，大概率还是以这些板块、或这些板块的邻近板块的高价值楼盘为主要构成。

根据这些板块以及楼盘的具体价值倒推，以下这些楼盘明年大概率需要拼社保时长，乃至高社保时长或顶格社保，中低社保家庭不用刻意等待。

PART3

奥体：

SKP住宅，纵使户型面积设置偏大，但在限价下，也有充足的倒挂，加之楼盘自带顶级奢场的特殊性，购买价值不低于亚运村，甚至杭州壹号院等楼盘。

△SKP效果图

傲世邸，户型面积设置同样较大，为纯大平层楼盘，且可售套数稀少，只有百余套房源可售，板块内仅有SKP住宅可进行分流，大概率高社保时长入围门槛。

申花、文教、桥西：

天珏，杭州楼市中高热新盘的常青树，剩余房源不多，倒挂可观，持续累积的老城区改善需求挤压下，想要入围摇号大概率继续拼超高社保时长。

锦绣公馆，现房，大概率学区，以及中冶品质，锦绣公馆价值并不低于申花改善新盘，可摇指数极高，同样受老城区高社保时长需求挤压，大概率高社保时长入围门槛。

△锦绣公馆实景图

华润申花地块，极具性价比的限价，外加双地铁，华润出品的超级TOD，可摇指数申花top1，拼社保是注定的，需要十年以上社保还是顶格已经不重要，中低社保家庭几乎注定无缘。

伟星申花地块，首入杭城便斩获顶级宝地，紧贴华润TOD，价值无限相接，同样大概率高社保时长入围门槛。

德信桥西地块，桥西最后一块临运河地块，直面运河与顶级大所出品的公园，虽学区预期欠佳，但依旧价值满满，盯着的客群不少，又是老杭州的集中地，高社保时长跑不了。

文晖：

文晖嘉里项目，港资出品，肩负重塑文晖的重任，嘉里中心的成功案例足以让所有人相信文晖必然崛起，限价+港资+TOD直接将购买价值拉满，高社保时长专属楼盘之一。

△文晖嘉里效果图

地上文晖地块，2021年是文晖的崛起之年，板块价值被市场逐渐认可，同类型板块可分流楼盘过少，单盘出世，大概率还是拼社保、

江河汇、望江新城:

新鸿基江河汇项目，上一个江河汇是江河鸣翠，下一个江河汇的高度必将高于江河鸣翠，世界级的超级综合体标签+限价+有限的房源套数，意味着顶格社保并不高估。

△K11效果图

K11，港资项目，隔壁普通形式的住宅御品交付，挂牌10万+，港资超级综合体之上的住宅绝不止10万，推盘量不大的话顶格社保是正常预期。

未来科技城：

绿汀路TOD，奠定未来科技城走向城市中心的基石之一，限价3.61万，可摇指数直逼奥体旁的杭州壹号院，可摇指数2022年杭城TOP级。

△绿汀路TOD效果图

杭腾未来社区，不如绿汀路TOD那么瞩目，但肩负云城起步，外加超高规格未来社区定位，自带“天街”，这是属于城西的亚运村，中低社保大概率无缘。

三墩北，运河新城：

如澜，盯着它的城西人很多，有的想要学区，有的想要倒挂，有的看重紧邻云谷所蕴含的板块发展红利，限价2.81万，总之想要的人不少。

虽口口相传要做成纯大平层楼盘，可买性直线下降，但性价比尤在，是否高社保时长，看具体落地户型大小而定，拭目以待吧。

缦云，建发出品，品质预期+单价、总价可控，大概率不会是低社保时长。

△缦云效果图

PART4

盘点完这些大概率将触发中高社保时长的楼盘后，你会发现，2022年的杭州楼市可摇的高价值新房已然不多，满打满算也没有超过20个。

这与我此前多次强调的预期判断几乎一致：2022年新房紧缺潮即将到来，优质新房尤甚，拼社保的现象大概率会蔓延开来。

那么是否意味着中低社保时长的有房家庭将完全无缘于高价值新盘呢？当然未必，但概率极高。

为什么说未必？原因在于是否拼社保不仅和摇号人数有关，和开盘房源量关联度也极高。

举两个典型的案例，亚运村与檀映里。

亚运村的价值是极其明确的高，但在动辄一批次近千套，同时分流楼盘可观的情况下，多批次亚运村开盘并未触发拼社保机制，

可见房源量大，以及分流的作用是非常具有决定性的。

而檀映里则完全不同，每次登记人数远不及亚运村这类顶流楼盘，但每次加推房源都极为有限，只要登记人数相对较多，就一定进入拼社保的流程。

加之老杭州人集聚，故而频频触发顶格社保。

这种结果并不意味着檀映里比亚运村可买性更高，而是特殊的供给端和需求端共同作用下的产物。

△檀映里效果图

所以只要以上这些高价值楼盘开盘量足够大，比如一次性加推近千套，或者有多个同类型高价值楼盘同时开盘分流，那么中低社保家庭仍有机会入围。

但根据以上高价值楼盘的体量，以及有限的数量，可以基本确定，单个楼盘开盘量不仅不会太大，同时也很难构成大分流，自然很容易触发高社保时长的入围门槛。

至少，根据我个人判断，我基本不相信，中低社保时长有较大概率可入围以上高价值楼盘摇号池的可能性。

PART5

根据目前的客观数据，推测来看，明年一些区域恐怕将进入全域高社保时长比拼的时代。

比如城西，未来科技城、三墩北、申花，从刚改、到改善、再到高端改善，几乎全域都是预期将高社保比拼的新盘，如此市场状态很难说是健康的。

尤其是城西还承载着杭州的城市战略，也是新杭州人流入的主阵地，却成为老杭州人的狂欢之地，在很一定程度上将制约区域发展。

那么在城市战略所需，居住与工作分离的弊端充分显现，当前的摇号入围机制并不合理的情况下，摇号机制的调整已是决策者急需考量的问题。

甚至新的摇号入围机制或许已经在路上。

用综合的积分排序模式，替换单一的社保时长排序机制或许才更适合2022。