未来的楼市里，会出现“三降”行情

　　2021年已经结束了，回顾过去的这一年，楼市行情跌宕起伏。当然最后的结果是好的，那就是房价终于出现了下跌，例如在10月份的时候全国新房均价就时隔77个月首次出现了环比下跌的现象。这让饱受高房价影响的刚需购房者看到了买房的希望，虽然现在房价还没回到居民期待的合理水平，但只要能延续现在的楼市行情，房价迟早会回归合理水平。至于楼市能不能延续当前下跌的行情，笔者丝毫不怀疑。因为不管是政策方面，还是市场方面，都已经出现了根本性的改变，楼市下滑将会成为长期现象。所以在这种情况下，笔者认为未来的楼市里，会出现“三降”行情。

　　第一个降低，房价降低。前面也说过，2021年的房价出现了下跌，特别是在2021下半年的时候，房价下跌的城市变得越来越多。如果未来楼市的基本情况不出现变化，那么房价下跌的趋势就会一直延续下去。问题是楼市的基本情况能改善吗？笔者认为不可能。例如最基本的人口数据，我国现在人口下滑的趋势已经不可更改，甚至在去年上半年的时候就有机构表示人口负增长会提前到来。当市场上的人口出现下滑之后，楼市供应过剩的现象只会变得越来越严重，到时候房子都会没人买，就像现在部分三四线城市一样，这样一来房价除了下跌已经没有其他选择了。

　　第二个降低，居民预期降低。“买涨不买跌”是购房者的普遍坚信的原则，所以当市场上的房价出现下跌之后，居民对楼市预期就会降低。例如在2021年一季度的时候，预期房价上涨的居民占比还有23.1%，但是到了四季度的时候就只有16.8%了。这就说明居民对房地产市场的预期出现了变化，再也不觉得房价会像以前那样出现大幅度的上涨了。而这都是楼市调控带来的影响，因为在“房住不炒”的楼市基调的影响，购房者都明白房子是用来住的。所以对房子的热情就会降低，因为在以前的时候，大家买房很大一部分原因是冲着财富增值去的。一旦买房不能带来财富增值，房产在居民心里的地位就会下降，居民预期当然会因此降低。

　　第三个降低，楼市杠杆率降低。这一轮楼市调控有一个很明显的特点，那就是对楼市资金进行了严格的限制。不管是对开发商的资金供应，还是对购房者的房贷审批，都非常严格，在这种情况下，楼市的资金杠杆率就会降低。因为以前不管是开发商还是购房者都能很容易的从银行借到钱，甚至有的时候还可以“零首付”购房。而这种宽松的资金居民让楼市杠杆率居高不下，成为了威胁金融安全的最大“灰犀牛”，所以为了楼市稳定，为了经济安全，都要想办法降低楼市的资金杠杆率。

　　而在楼市出现以上三个降低之后，未来房地产市场的发展趋势就基本明确了，稳定会成为房地产的主流行情。