2021年是房地产发展关键性一年的房价，房价终于迎来拐点了

2021年是房地产发展关键性一年的房价，房价终于迎来拐点了。根据国家统计局公开的数据显示9月份成交单价为9757元每平米，迎来了近77个月，新房价格首次出现下滑。10月份新房的成交价格进一步的回落，成交单价为9757元。11月份全国70个大型城市新房成交价格回落的城市有61个，二手房价格回落的城市有67个。

1998年之前，国内的房地产发展主要都是长时间实施低租金、分房制度，由政府盖房分给老百姓居住。企业单位集资盖房，然后根据级别、工龄、住房条件进行分房。那时候的住房成本极低，远远地低于建房和维修成本，有的单位甚至是完全免费也正因如此，我国的房屋供给严重不足，人均居住面积也是非常的低，1994年上海作为我国大都市，人均居住面积还不足10平米。如果单身一人想分配一套房子，简直就是天方夜谭，基本上等结婚后就可以分配到单独房产，所以那个年代在单位上班的早早就结婚，然后等待分配房产。

这种发展模式显然是跟不上我国的经济发展步伐，而且国家每年还要拿出大量资金用于住房补贴和维修管理费用。为了进一步地解决住房市场，1998年房地产迎来了第1次“房改”，发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革和加快住房建设的通知》，同年下半年迎来了全方面的停止住房实物分配，实行住房分配“货币化”简单理解就是98年之后建设的房产统称为商品房，可以自由的在市场上买卖了。

1998年之后房改的政策，更多的都是学习香港房地产开发模式，国内的房地产也迎来了空前繁荣尤其是商品住房，迎来了突飞猛进根据国家统计局的数据显示1998年至2020年，在过去20多年时间中，从我国人均居住面积6.3平米，已经攀升到了人均居住面积39.6平米已经超过了绝大部分发达国家的住房条件。2020年根据第7次人口普查的数据中显示我国城镇化率从98年的30.4%，上升至63.89%，城市常住人口从原本的1.72亿人增加至9亿人。

有人说1998年后房地产推动了经济增长，也有人说国内经济是在90年代末期迎来大爆发，从而推动房地产的增长。不管怎么说，房地产和国内经济是紧紧相扣的，回看历史2003年受到非典影响房地产把经济重新拉回正轨；2008年受到次贷危机后，房地产再一次地把低迷的经济拉出泥潭，也确立了房地产是我国经济发展的重要基石，在2008年之后，房地产成为了我国最大蓄水池；2014年国内的房地产库存量急剧上升，2015年初又迎来了A股。股灾结果还是要靠房地产把经济重新拉回正轨。过去的20多年时间中，我国的整体基层基建能发生翻天覆地的变化，房地产的贡献是最大的土地出让金以及包含11项税费在内的占比，国家财政收入非常高的比例。北师大教授董藩直言：市场化的房地产是名副其实的国家经济发展的主要支柱产业，更是主导产业、先导产业。

房地产确实能推动经济增长，但是过度依赖房地产必然会产生“副作用”

超高空置率：

当然在过去的20多年时间中取得了非常傲人的成绩，但目前国内的房屋似乎已经出现了过剩。根据央行统计的数据显示城镇居民住房率达到了96%，拥有两套及以上住房的家庭更是达到了41.5%，如今城镇居民似乎真的并不缺房子了，根据西南财经大学的调研报告中显示，国内的房屋空置率约为22.3%，一线城市空置率18%，二线城市空置率22%，三线以下城市空置率30%以上，通知房产到处已经接近8,000万套。

高房价：

每次利用房地产刺激经济增长，都会带来副作用，2009年房价暴涨了，2015年后房价也迎来了暴涨，2016年更是迎来了“普涨”。根据贝壳研究院的数据显示，目前国内65城平均房价为17,388元每平米，4个一线城市，平均房价6.5万元每平米，房价超过2万元的城市有19个，房价超过1.5万元的城市有34个。

2021年全国百城和50城房价收入比分别为9.2和13.3，已经高于国际发展中国家的标准线。这些统计数据都是根据大城市真实住房情况统计出来的，人均居住面积23平米，如果根据央行公布的39平米计算，需要22年甚至是23年时间才能实现得了。

市场炒作：

近些年来房价上涨让不少人挣得盆满钵满，根据2018年统计的数据显示，我国有85%的家庭购买房产，是看中了房地产升值空间能力去的，仅有15%的人买房才是真正的为了解决住房问题。

内地房地产炒作非常的严重，先有温州炒房团，后有深圳炒房团，再者深房理。手中掌握着几十套甚至是上千套房产。

上一代人把时代红利都吃得精光，这一代年轻人并不是他们不努力，而是再努力也跟不上房价上涨的速度，有部分家庭掏空家里6个钱包，只是为了在城市购买一套小小的房产，然后房产就把这个年轻人困住了30年时间。

不知不觉90后成为了购房主力军，不知不觉90后成为了“啃老”大军，这是为什么没有别的因素，肯定是房价与收入水平不匹配，最终导致众多90后，都是要靠出家人帮助下，才能购买得起房产。部分家庭即便是掏空6个钱包都买不起房，干脆直接选择“躺平”。

为了解决住房的问题，北京大学国家发展研究院徐远教授，在2月份发布一篇《二次房改推动经济新的一轮增长》文章中建议“二次房改”的气魄要启动新的一轮住房改革是一举三得一解决重点中低收入住房难的问题，二推动经济新的一轮增长，三起到了楼市调节的作用。

提出的方案包含了：

购房资格，面向所有无房人员以及就业人员当地缴纳社保，唯一标准不歧视户籍和无学位人口。

户型设计，针对中低收入新市民以40~60平米小户型为主与目前的商品房形成互补，进一步地打造完整的住房体系。

城市选择，主要针对大都市和人口流入的城市为准，根据人口流入的数量进行建设相对应的安居房。

购房贷款，遵循商业可持续性原则，首付不得低于20%给购房者适当地调整利率优惠。

社保跟人走，要把新市民社保卡划拨和管理，采取“有档次之差，无身份之别”的思路逐步提高社保水平。

大力度的新建公共服务配套如学校、医院、商业配套等，进一步地提高服务质量以及可行性。

根据徐远的估算，未来10年共计新建一亿套安居房，折算下来每年新建1,000万套安居房套均50平米套均，投资金额100万，每年直接投资资金达到10万亿，一线城市50平方的房子只需100万，如果根据首付20%计算首付金额20万，剩下分期30年每个月还款金额4000元左右，很大程度上解决了住房问题，另外我们即便不买这套房子，在大城市租房一个月也要两千元的租金吧！

可以直接解决2亿进城农民住房问题，间接为城市新增2亿新市民一举打破城乡二元结构，解决过去40年未能解决的历史遗留问题。

如果此方案能落实成功，两类相受益：

大城市中低收入人群，如果有家庭买保障性住房，每个月的月供应该还是能在承受的范围内，单身的年轻人来到城市发展可以选择租保障性住房，显然的解决当前所面临着的中低收入人群住房难的问题。

刚需购房人群，如果不想购买保障性住房的人群，那么可以广泛市场，毕竟众多的房产面临市场后，对于商品房还是有部分冲击的，所以价格也回归到合理的状态，买房也许不会这么困难了。