住建部16字明确：住宅实施新标准，2类老房子又吃香

说起拆迁，估计没有几个人不羡慕的，毕竟这两个字是财富的象征，所谓“拆字一喷，立马大奔”。相信每个人的身边都有这样那样因拆迁而实现财务自由的故事。不过，随着城市化进入下半场，我国的住房发展形势也开始了转向。

按照以往，为了解决大量的“新市民”住房需求，通过拆迁低矮住宅，然后建设大量的高层住宅一直是我们沿用的路径，也取得非常了不起的成就，但随着时间推移，数据也显示，我国城市人均居住面积从2000年的10.3平米增至40平米，增长了近3倍，一个三口之家的住房面积就是120平米，与发达国家法国相当，比日本略高。当住房总量趋向饱和以后，再通过拆迁然后建高层住宅的紧迫性就显得越来越低。

当然，还不仅于此，还有3个现实的客观原因也在让拆迁退居幕后。

1.棚改已告一段落，居民的居住环境已经得到显著提升，拆迁的必要性随之降低。据信息显示，从2009年开始，我国开启了为期十多年的棚改工作，至2020年底，帮助5千多万人改善居住环境，超额完成了十三五定下的目标。而一些没有纳入棚改的小区或者住房，虽然说赶不上现在新建的房子，但顶多户型老、设计不合理、少卫生间、少门厅等等，但不至于不能居住，对于这样的房子，主体机构没什么问题，要拆迁的可能性就比较低了。

2.拆不起。这个其实不用多解释，想想以前包括一些低矮的平房拆迁都需要大几年，十多年时间才能完全达成一致补偿意见，可见拆迁工作有多难做。而现在剩下的老房子，很多都是楼房，拆迁户数多，拆迁成本高。开发商总不能亏本拆，过去拆平房能盖二三十层的高层住宅赚钱，现在由于“限高令”限制，高度没增加，但拆迁赔付的户数、金额大幅提高了，即便业主想拆也拆不起。

3.环保要求。大家有没有发现一种现象，现在很多城市的建筑工地都有环保定时喷水作业，而渣土等易起灰尘的物体都需要覆盖。其实，这样做的目的就是减少建造过程中的环境污染，这个不难理解，现在我们8亿多人都居住在城市，空气环境是基础，如果成年到处都是工地，结果可想而知，所以，从长期来看，为了保护城市人天天生存的环境，尽量减少拆迁、新建工程也是大势所趋。

由此得知，大规模的拆迁将退出历史舞台，早在2019年7月，住建部黄艳副部长就宣布“将告别大拆大建，不能一拆了之”，其实，在这之后，很多地产人就嗅到了这个信号，机构数据显示，在前100强房企中，有近一半的房企涉足城市更新，包括万科、碧桂园等开发商开始发力城市更新项目，从而补充新房开发业务的不足。

那么，拆迁会不会因此而统统“终止”呢？答案也是否定的。

从两个信息中，我们可以找到答案：

第一，现实因素。虽然旧改在全面推行，旧改的本身是为提升居住环境质量，说白了，就是在原有基础上提升和完善，但我们也知道，有些小区、有些房子根本就不适合改造，比如楼间距不够，连装个电梯都成问题，即便勉强装上，又不符合消防通道要求，更别说建什么停车位啥的，还比如有的就是危房，根本就达不到安装电梯起码的D级标准，随着深度老龄化的到来，这些房子要是没电梯也不行，权衡一下，拆比改肯定要好。

第二，政策支持。住建部在今年发布的《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》中关于第（一）条“严格控制大规模拆除”这样提到：

原则上，城市更新单元（片区）或项目内拆除的建筑面积不应大于现状总建筑面积20%

。什么意思呢？方向上肯定是不再搞大规模拆迁，这与前面分析的一致，但与此同时，这个20%的拆除比例限制也意味着未来还会有一定的拆迁空间。但需要注意的是，拆除会有一定条件的，能满足条件的自然居于优先位置，下面会提到。

说到这里，不少人一定要问：一会说拆迁终止，一会又说还要拆迁，未来房子变老变旧后，到底该如何处置呢？

住建部16字明确了：2022年起，老房子全按“新规”处理

。

根据住建部官网11月4日信息显示，住建部办公厅在《第一批城市更新试点工作的通知》中明确，从2021年11月开始，在北京市、南京市、成都市、西安市、长沙市、沈阳市、宁波市、苏州市、黄石市、渝中区等21个城市或区域试点“城市更新”。其中，在试点内容中强调：“坚持“留改拆”并举，以保留利用提升为主”，这16个字可不要一目过去就了之，这算是为我们未来城市的住宅确立了“新标准”，这是大原则，未来城市更新过程中所有的老房子均按这个标准处理。如何理解呢？有两点：

一是从试点的范围看，一二三四线城市都有，说明都是选取的各等级城市代表，具有广泛的代表性，其直接目的是获取经验，最终目的正如文件所言，“及时向全国推广试点经验”，意味着经验效果好的话，会很快推开普及。

二是“留”就不说了，主要应该是针对符合城市风貌的上了年代的老建筑，而“改”和“拆”自然是有住宅占据很大的比重。毫无疑问，这里面有拆迁，也有旧改，采取同时进行的方式，当然，这个比例还是受到前面提到的20%约束，所以，提到“以保留利用为主”也预示着，仅有一少部分房子能拆迁。

鉴于以上信号，这两类老房子又“吃香”了。

通过以上分析可知，老房子不会一刀切，而是将迎来“大部分改造、少部分拆迁”的新方向，那么，哪类房子可能受益最大呢？起码有这两类：

一类是拆迁类中“能拆迁的多孔板材等老旧危房”。这类房子有一个共同点，大多处于老城区，城市的核心地段，由于都是现浇或预制的板材建设，建设时代久远不说，70、80，甚至90年代建造居多，更重要的是这种结构不抗震、危险系数高，不少房子事实上是不能居住的。所以，我们已看到全国“共富”示范区浙江省今年已经发文列入全拆重建类，其中满足2000年前建造、普遍采用多孔板材、存在较大安全隐患3个条件即可。有开发商算了一笔账，这类房子的共性就是地段好、楼层低，算得过账，房企应该比较愿意接手拆迁，一旦浙江试点经验成熟后，其他地方也就迎来了推广的机会。

另一类改造类中的“能加装电梯的老小区房子”。老旧小区改造基本按照“能改则改”的原则进行，经过改造后，整体小区的居住舒适度肯定有一个明显提升，比如根据新规显示，园林绿化、消防等都是城市更新的重要内容之一，特别是那些楼间距较宽，能加装电梯的小区最为受益。因为我们知道，现在不少老小区楼间距都不错，绿化也可以，但就是没有电梯，其居住价值降低不少，当有人想卖二手房时，人家首先就问你有没有电梯，毕竟谁家都有老人、小孩上下楼的因素。没电梯，人家都懒得看，自然也卖不上价，所以，在旧改中能加装电梯的老小区房子会迎来市场“市场价值的重新评估”。

对此，你还有什么看法吗？留言说说。