三大“筑底”信号!深圳楼市闪现抄底时机!

◎文 / 村长任何时候，都要顺势而为，买房更要如此。每逢大规模调控，深圳楼市的机遇与焦灼并存。时势造英雄，越是这个时候，我们越能看到实力咖“真金不怕火炼”的可贵，以及购房者踩准时机、一拍即合的魄力。尤其在当下，历史性机遇浮出水面，不少资深买家已闻风而动，市场回暖迹象显现。ONE-为什么说现在可以出手了？三大筑底信号！过去，深圳楼市一直存在着周期性现象：当楼市过热，调控收紧，市场开始横盘；随着政策趋缓，物业价值依然会保持上升趋势。换句话说，当本轮调控打开缺口时，正是下一轮行情开始的标记，对真正的购房者而言，无疑是难得的阶段性机遇。接下来，深圳楼市会怎么走？我的判断是，当下调控已经出现边际放松，楼市处于“右侧筑底”阶段，这时候关注市场、寻找机会，不会有错。以下三大迹象，均可成为佐证：

1、金融底，到了。

就在10月15日，央行第三季度金融发布会指出，房价回稳后，房贷供需关系将回归正常，已指导主要银行，保持房贷平稳有序投放。这意味着，像深圳这样房价已降温的城市，个人房贷发放有望加快。大家买房贷款等半年的现象，会逐渐得到缓解。对此，中指院分析认为，房地产信贷政策触底转向，市场至暗已过。房贷放款这条水管，一旦不怎么堵塞了，整个市场自然也就开始回温了。

2、政策底，也到了。

近一个月内，中央三次在重要金融会议上提及维稳“房地产”，信号强烈。撸一下本轮调控的逻辑，2020年货币政策宽松，加上部分城市降低购房门槛，点燃楼市，房价飞涨。如此背景下，调控出台，维稳楼市。而目前深圳房价已稳住，一手价下调，二手成交冷静，没必要再出台新政压制市场。

3、价格底，也逐步出现。

经历金九和国庆黄金周促销后，深圳多个项目，价格已回调到两年前，而且很多项目，开盘就没有泡沫，不用担心吃亏。这一系列的利好消息，既释放楼市维稳的导向，也折射出政策端趋于温和。种种迹象都共同表明，房地产稳健向好是大趋势，现在对急需上车的购房者来说是阶段性的买入时机。TWO-怎么买到“对的房子”？记住这三点！但想把握好时机，需要先学会甄别优质资产。在村长看来，以下三个要点，是当下购房者必须要考虑的。

1、买房，就是要看“确定性”。

这里的确定性，包括了两个方面，一个是过去承诺的，有没有兑现，兑现得怎么样？另一个是未来要落实的，有没有明确的时间表。要保证确定性，首先必须认准地段含金量，认准核心资源。一个城市的核心地段，意味着强大的内生动力，它有能力汇聚城市最好的资源，代表了醇熟的生活配套、优质的教育资源、内通外达的交通等。其次，别让你等配套，要让配套等你，在居住至上的时代，这才是一套房子真正的价值。

2、选对房企，才能为资产安全保驾护航。

众所周知，今年在“三道红线”、“两集中”等规定下，房企暴雷、工地停工的状态百出。因此，选对品牌，甚至事关你未来资产的安全性。实力品牌除了带来更高的资产安全系数，落实到居住上，还有诸多与舒适性密切相关的细节。最直接的选房逻辑，就是跟着央企、国企走。

3、匆匆出手，错！太过犹豫，也不对！

轮番调控告诉我们，买房要回归自住需求，回归长期价值，不能贸然出手。但太过犹豫，未必是好事。最近一个月，村长就发现了一个有趣的现象：那就是刚需买家踌躇，改善型买家入市踊跃。上个月，深业中城新一批房源备案入市，均价高达13.1万/㎡，总价至少1500万，但依然吸引了共计649人认筹并冻结诚意金。按照500万/套的保证金，至少冻结了32.4亿资金，中签率只有34.2%。在市场横盘期，他们为什么对入市有着高昂的热情？首先，他们懂得城市的价值，一个GDP增速高达9.7%，每年有50万人口涌入的一线城市，居住需求庞大，土地价值依然会被放大。抛开短期波动，用长期主义的眼光来看，深圳当然值得买入。另一方面，他们不是第一次购房，在过去起起伏伏的市场经验中，比首次购房的刚需，对市场的嗅觉更加敏锐，懂得”在别人恐惧时我贪婪“，而在政策严防死守的当下，就是入手核心资产的绝佳机会。更重要的是，他们深知，好房子永远是稀有的，稀有就会带来竞争，等是等不到好房子的，果断进攻永远是最好的防守。THREE-稳坐科学城心脏！中信凯旋君庭与深圳共荣说完三大要点之后再来看，对在城市奋斗的中坚力量而言，当下有没有好的选择？位于光明科学城的中信凯旋君庭，就是当仁不让的首选。依托世界科学城国家战略，光明在3年的时间里从小小的街道办，升级到行政区一列，再到“世界一流科学城”。今天的光明科学城，是深圳乃至湾区发力科创最大的增长极之一。光明科学城规划总面积99平方公里，占光明全区面积的60%以上，相当于9个南山科技园；2021年投资额3641亿，区域总投资额是南山科技园的34倍。根据规划，光明科学城对标美国旧金山硅谷及世界顶尖科学城，建设世界一流科学城和深圳北部中心，定位为综合性国家科学中心、原始创新和未来产业策源地，是粤港澳大湾区国际科技创新中心的战略支撑，未来将代表国家参与全球科技竞争与合作。而项目所在的新湖组团，则是承接光明科学城利好最多的区域。特别是在今年《十四五规划》提出把新湖组团建立成核心区后，项目所处的区位优势更加凸显。位于新湖街道的光明云谷，是光明科学城“一心两区”总体布局中大装置区中的科教融合集群核心承载。光明云谷将与科学城一致规划、同步建设，全面衔接科学城发展规划和空间规划，为科学城提供国际会议中心、酒店、学校、医院、创新产业空间等多种配套设施，最终将引入超过6000家科技及服务类企业，吸纳15万以上科技人才就业，总产值预计可达1500亿元。有了产业的反哺，人才汇聚则是自然而然。而光明的引才力度之大、质量之高，实为罕见。片区内入驻的两所世界一流的大学：中科院深圳理工大学、中山大学（深圳）校区，将实现在校师生约3.5万人，科教人才密度是西丽大学城的15倍。以项目东侧的中科院深理工为例，目前获批各类人才总计1200人次，包括中国和发达国家院士6人，并引进了32支创新团队，其中包括2个诺奖实验室。

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美国斯坦福大学发布的全球前2%顶尖科学家榜单显示，中科院深理工与中科院深圳先进技术研究院共有31位学者跻身该榜单，其中中科院深理工首批学院院长及系主任全部上榜。住在中信凯旋君庭，等于住进了一个高学历、高智慧的高密度高知圈。楼下的邻里、义工群的群友、公园里孩子新结识的大朋友，或许就是院士、博士、科学家。

科普一个“冷知识”：美国房价最高的城市并不是纽约，而是诞生了苹果、谷歌、Facebook等巨头的硅谷。最重要的原因，就是因为硅谷聚集着大量高精尖人才。

按照这个逻辑，中信凯旋君庭周边的合成生物大科学装置、脑解析与脑模拟大科学装置、中山大学附属第七医院等高端要素，都将吸引大量高端科研人才，对楼市形成有力的托举。产业+人才双重红利爆发，更将为区域提供强大的价值支撑与溢价基础。2020年，光明全区GDP达到1100.77亿元，比2015年增长61.6%，远超福田区5年46%的增长率。对置业者来说，乘上光明科学城这样的航母，不用担心没有价值爆击。FOUR-全能配套拉满，楼市“六边形战士”诞生！一个共识是，光明的未来在科学城，而科学城的未来在新湖。得天独厚的地段，带来的是如同“磁铁”般的效应，让中信凯旋君庭得以拉拢周边广阔的资源。一流的医疗服务、一流的教育资源、一流的宜居环境，这里都是一应俱全。论交通配套，项目坐拥4条地铁线路，是妥妥的近地铁物业。轨道交通方面，项目距离6号线支线中大站约700m左右，预计明年6月开通；还有13号线，预计2024年开通；还规划有18号线、29号线，出行非常便捷。道路方面，项目前的主干道公常路和光桥路可快速接驳龙大高速和南光高速，全程无红绿灯，可快速通达南山、福田、龙华。论教育资源，项目享有中山大学大学区配套，是名副其实的学霸培育基地。中山大学附属学校是光明区政府和中山大学合力打造的一所高起点、高标准、高规格的九年一贯制公办学校，有132个班、6180个优质学位，将是深圳市最大的九年一贯制学校。中大附校有多牛呢？

顾问程红兵，是全国著名教育家、国务院政府特殊津贴获得者；
创校校长罗灿，是广东省特级教师、全国中学语文首届学术先锋人物；
实施“一学生四导师”制度，每个孩子都有学校导师、专家导师、医生导师和学长导师4位导师；
还有奥运冠军为学生授课。

而这个牛炸天的学校，并不是中信凯旋君庭唯一的王牌。光明首个高端国际学校——明湖国际学校（在建中）、项目自带幼儿园（在建中），以及举步即享的高等教育，都是其教育配套圈层的囊中物。论医疗配套，项目家门口就拥有国家级的医疗资源中山大学附属第七医院，举步即可抵达。中山大学附属第七医院是全华南单体规模最大的三甲医院，定位国家级区域医疗卫生中心、国家级应急与灾难救治中心、国家级保健康复中心；未来将成为深圳地区规模最大、临床专科门类最齐全、诊疗量最大、诊疗技术最先进、高层次医护人员最多、医德医风最好的医院。论商业配套，项目自带3600m²商业街区，完全可以满足日常生活所需；2公里范围之内，还规划有约17万㎡商业。项目周边还有科学智慧公园、光明小镇两个体量巨大的休闲公园及新湖文体中心，每一项都是重磅顶级配置。FIVE-世界500强央企背书，真正的放心之选撇开其他因素，中信凯旋君庭的又一大优势，在于有实力央企背书。项目的开发商中信城开，是国有大型综合性跨国企业集团、世界500强排名第115位的中信集团的一级全资子公司，品牌赋能指数直接拉满。深圳的顶豪红树湾、前海时代，宝安的标杆大城中信领航城，都是出自中信之手，中信已然成为深圳豪宅与品质的代名词。实力固然重要，但买家看重的还有中信带来的“安全感”。受三道红线及信贷等影响，今年房企爆雷、资金链断裂、市值缩水、工地停工等状况频出。而中信城开背靠中信集团，是行业少数不降档、不踩线的“双绿档”房企，发展实力及安全系数无需多言，是真正的放心之选。美好的东西向来诱人，加之整个科学城核心区域内的住宅极度稀缺，中信凯旋君庭的此次推新，买家期待已久。项目主推的是89-123m²南北通透精装住宅，无论刚需、改善，还是人生进阶，都能找到合适的产品。

在户型设计上，开发商也下足了功夫，空间尺度和舒适性均超乎市场水准，通透性尤为突出。在这个难得的买房窗口期，像中信凯旋君庭这样，拥有科学城核心地段、享万亿产业、人才红利，又有中信央企背书，能穿越楼市周期的硬核房产，必将成为板块内的王炸。