房地产还有可持续发展的空间吗?

2021年上半年，合肥、杭州、上海、北京等众多城市，在整体的成交量处于非常可观的状态，下半年整个市场来了180度的大转变，无论成交量还是成交价都出现了大幅度的下滑，房地产还有可持续发展的空间吗？这成为了人们纷纷议论的话题。

部分人觉得房改才过去20多年时间，房地产发展空间就这样没了，显然不太可能吧！虽然国内的整体经济增速放缓慢了，但是对于房地产的需求量还在持续地增长，根据2020年最新的人口普查数据显示，城镇化率为63.89%，城镇户籍人口为45.4%，距离发达国家还有一段的距离，根据人口研究中心的数据监测到2030年，我国的城镇化率将突破30%，意味着未来每年将会超过1,000万人进到城市里面生活如此多人进到城市里面生活，当然是需要房产居住的，房地产怎么可能说没就没了。

国内的房地产已经存在了“泡沫”，如果房价还在持续上涨，将会导致更多人买不起房，而且泡沫越来越大，将会给经济带来一定的冲击。回头看看2000年平均房价不出2000元每平米，如今平均房价却去到了上万元每平米的，根据贝壳研究院的数据显示65城，平均房价为17,388元每平米，二手房在线挂盘价格也到达了17,020元每平米，4个一线城市平均房价为6.5万元每平米，以65城的平均房价只能在二线城市的郊区购买到房产而已，在中心区域还是别想了。

我国著名经济学家任泽平说过，10次金融危九次房地产引起，房地产牵连上下游几十个相关行业另外还涉及过千万人的就业问题。

根据央行公布数据显示2021年第三季度末人民币贷款达到了51.4万亿，其中个人住房贷款余额为37.37万亿，同比增长达到了11.3%，2020年居民杠杆率为59%，剔除经营性居民债务后为46%，说明过去的十年时间，居民的杠杆率上升了超过30个百分点。开发商也出现了类似的情况，根据报告中显示第3季度末房地产开发贷款余额为12.16万亿，在这里大家都感觉震惊了，房地产开发商没挣钱，房地产购房者也没挣钱，钱都去哪里了？如果欠款金额不断地扩大，将会产生巨大的经济冲击。

过亿套空置房源

1、房价与收入不成正比，根据《2020年居民人均可支配收入》报告中显示2020年全国人均可支配收入为32,189元，城镇居民收入为40,378元，农村收入为17,131元，面对国内的平均房价基本上是需要34年时间才能购买到人生中的一套房。

国际标准线的房价收入比4~6倍，发展中国家的标准为6~9倍，国内的房价收入比几乎没有几座城市能达标的，即便有那些城市，我们也不想去那里购买房产。根据易居研究院的数据显示，截止到2020年底100层和50层平均房价收入比分别为9.2和13.3，深圳的房价收入比更是一骑绝尘到了48.1，比旁边香港的房价收入比48还要高，简单的理解是一个家庭不吃不喝需要48年才可以在深圳买上一套小小的房产，即便在二线城市购买房产，房价收入比也基本在25左右。

2、超高的房屋空置率

根据西南财经大学调研的报告中显示，2017年全国平均空置率为22.3%，空置套数超过了6,000万套，而且近几年建房的速度也迅速地攀升吧，从2018年至2020年平均每年销售房产面积约为17亿平方米，假设100平米以后，空置率还是22.3%，意味着三年时间就增加了1,173万套空置房产。任泽平做了一份调研报告《中国住房质量报告：2021》，中国目前城镇商品房存量为3.63亿套，空置率又算22.3%，空置房产因为8,100万套，另外还包括回迁房、安置房、小产权房、公寓房等各类房源叠加在一起，空置套数就已经超过一亿套。

国际住房空置率标准线为5%~10%，2017年日本调研报告显示大阪、东京空置率为8.6%和12%，非重点城市空置率也控制在19%以内；澳大利亚2017年重要城市空置率仅有2.2%，基本上是处于满座的状态；2016年加拿大重要城市平均空置率为3.7%；2016年美国重要城市平均空置率为7%，在这样的背景下一对比，国内的房地产似乎空置率真的很高。根据《2015年5月全国住房市场调研报告中》数据显示全国重要城市空置率为22%~26%，一线城市平均空置率22%，二线城市空置率平均24%，2020年北京也发布了类似的报告，在数据中显示出了空置率约为18%，所以国内重点城市的空置率都已经超出了国际水平。

空置房源，“全面停收”？

近这几年经常听到部分消息说要提出空置房源全面停收，空置的房间在没人居住的情况下，自然不会对于公共资源产生损耗，所以也没有必要缴纳物业费，假设一个月缴纳200元，一年下来就需要缴纳2400元，如此之多的费用，平白无故就消失了。

2021年7月份腾讯房产发布，2021年物业调研报告，共计218个城市，有接近84.72%的业主觉得，自己的小区“不理解的状态”，另外有78.65%的业主认为收费这方面存在很大的问题，所以大家对于物业整体的服务以及收费都并不是可观的状态。

大部分人群说，对空置房源收费主要是使投资者增加炒房成本，虽然这也是理由，但是存在的因素真的很少，受到伤害的更多都是刚需购房者，买完房了，房子暂时没有钱装修，于是就空置的家庭。

那么空置的房产是否该收取物业费？实际上在2021年《民法典》中第994条明确的指引：业主应当按照约定向物业服务人员支付物业费物业服务，按相关约定提供服务，业主不得以未接受或者是无需接受相关物业理由来拒绝缴纳支付物业费。

为了解决物业费支付的问题，部分城市出台的政策都做出了相当大的优化，石家庄根据物业条例空置房产，只需要缴纳20%的物业费即可；秦皇岛也有类似的政策，如果房产6个月无人居住的状态，无论是装修还是毛坯，只需要缴纳60%的费用，这一点完全是可以根据水电费进行判断。

希望各大城市，也能出台相关的政策来为真正的刚需购房者解决物业费的支出，其实不少的朋友他们的工作地点是一线城市，房产却买在了三线城市或者是老家的县城上房子常年都处于空置的状态，这类型的房子应该就要做出适当的减免费用，为购房者减轻部分费用支付的负担。

除了物业费的问题以外，还有房产税也是一个关键点，近期在房地产重要会议上提到房产税将会正式地步入到4点的工作，随着房产税的推开，部分房源将会逐步的推出市场销售，所以这才能真正的区分哪些是炒房人群，哪些才是真正的刚需人群。

你认为要不要取消“空置房收费”？欢迎大家留言探讨。