国内二三十层的高层住宅，大概将面临这种结果

原题：开发商预言已应验？国内二三十层的“高层住宅”，大概将面临“这种”结果，购房者应提前知晓。

作者：纵横论市#百V聊楼市#

“美国30年前建造的一批高层住宅，现在成了贫民收容所”

这不是坊间的调侃，而是出自清华大学原建筑学院副院长、现中国新型城镇化研究院副院长尹稚教授，作为科班出身的他，他的话自然也引起了网友们的热议。实事求是地讲，这些年由于城市化的快速发展，大量农村人口流入城市，在寸土寸金的城市，拔地而起的高层住宅确实解决了很多人的买房需求、居住需求，但相关的问题也不可忽视。

据澎湃新闻报道，在今年6月份，尹稚教授再次给大家分享了《对当下中国住宅问题的几点思考》，其中提到：

“住宅出让是70年，而有效寿命是30年甚至是20几年。曾经很多住宅的建造标准是比较低的”。

很多人就纠结了，这个“有效寿命”到底是指多久？说实在的，还真没有查到直接的学术答案，不过，倒是有开发商自己谈到这个话题。万科创始人王石曾言，我国建筑平均寿命大概在30年，后来虽然在舆论的压力下改口说是因为要拆迁，谁都知道，他的意思不可能没有建筑质量因素，要不然好好的干嘛要拆？

无独有偶，20强开发商阳光城董事长朱荣斌在2019年就表示，现在的房屋建筑质量没有跟上发展速度，在他看来，随着楼龄增长，建筑结构、机电系统老化，玻璃外墙松动脱落等等，维修难度大，这些都是未来可能存在的问题。

开发商都这样坦白，说明已经不是一些人的臆测了。有人就纳闷了，我们住宅的设计寿命不是50年吗？怎么可能二三十年就有问题出现。对此，在做过多年的工程监理、华南理工土木与交通学院张原教授看来，设计寿命只是一方面，主要是开发商采取低价中标策略，承建商一方面偷工减料压低成本并在短时间内完成工程多赚钱，另一方面并非按工程造价给付监理费，监理自然难以做到对工程质量发挥相应作用。

实际上，关于住宅质量问题，官方也有过表态，住建部原副部长仇保兴曾表示，“平均寿命30年现象”，的确与建筑质量有一定关系。当然，也有人说，现在的建筑技术越来越先进，是否意味着未来的建筑质量会更好呢？对此，尹稚教授表达了担忧，“如果按现在的“双碳战略”，技术标准会更低”。说白了，技术标准变得更低，加上本身的质量问题，理论上未来新建的建筑耐用性还不如以前的。

不少网友感觉很奇怪，“我们现在很少有听说住宅有多大问题，即便是高层住宅，也少有这方面的报道”，这其中的重要原因就是，我们的房地产快速发展也才10多年、20年历史，说到底，楼龄还比较新，交付前几年有开发商质保，后面陆续有些问题也可用购房者缴纳的维修基金解决，但问题是再过30年呢？对此，其实有开发商曾有过预言，是这样说的：

“实话实说，未来二三十层的高层住宅想推倒重盖几乎不可能！”原因有2：一是不符合城市发展趋势，二是赔付成本太高拆不起。

现在回过头来看，开发商的话基本得到了印证：

1.告别大规模拆除。前一段时间住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》明确，原则上城市更新单元和项目拆建比不得大于2，更新单元和拆除面积不得大于总面积20%，这里面旧改就占了大部分，剩下的拆迁面积几乎少得可怜，基本上很难轮到大体量的高层住宅小区。所以，未来的主要趋势就是“旧改”代替拆迁，按照国家的说法是，“推进城市更新和开发建设方式的转型，促进经济高质量发展”，意味着高层住宅难以再拆迁。

2.确实拆不起。有开发商算了一笔账，按照现在1:1.5的拆迁赔付比例，加上拆除、建设工程、人力成本和税费等等，起码要做到1:2，换句话说，现在30层的高层住宅，未来理论上要盖60层才能基本覆盖成本，而且，楼层越高的建筑对消防、避难和节能提出了更高的要求，无疑更增加了成本。此外，从以前的拆迁经验看，几栋楼几十户的家庭拆迁都颇费周折，现在一个小区几十栋高层，几千户家庭，所谓众口难调，仅意见就难以达成。一句话，高层住宅既拆不起，也难拆动。

根据发达经济体的历史经验，有钱人很有可能不再居住在高层住宅里，而选择提前“逃离”高层住宅，学界称之为“逆主城化”、“主城空心化或贫民化”，主要原因就是未来二三十层高层住宅将面临这3大结果“难解决”。

首先就是建筑质量问题。老实讲，对建筑设计寿命50年，如果质量过关的话，显然可以使用更长时间，因为国外还有上百年的建筑。问题就在于我们的住宅发展速度太快了，有业内调侃的一句话：“我们用20年，走过了发达国家上百年的路”，我们去年销售额超过千亿的房企达到了30家，很多企业都是用2-3年时间就实现规模翻番，谁都知道，只有建设“高周转”才能完成这一目标。据某大房企的同事讲，从拿地到开盘慢的5-7个月，快的3个月，再到交付，真正建设周期非常之短，包括一些水泥可能还未达到时间标准又在上面施工了，质量怎能保证？当然，为赶工期、压缩成本，很多施工工序能省则省，无疑更加重了质量问题，所以，一些“楼歪歪”现象也就不足为奇了。

其次是设施设备老化问题。除了建筑结构问题外，楼内设施设备老化也是随着时间增长而出现的。传统方面，像楼内的水电气通信机电等管网，到一定时间就需要维修，而且现代建筑承载了很多新技术，比如科技房，智能系统等等，这无疑增加了维修的项目和难度。就拿我们常说的电梯，身边有不少住高层的朋友就表示，他们最头疼的就是电梯经常出现故障，坐着故障电梯心里都在默默祈祷别有什么问题。让物业维修，物业说要表决才能动用维修基金，一拖就是好久，一旦遇到电梯停摆，爬几十层楼的感觉别提有多“酸爽”。当然，几十年后，维修基金哪还有没用完的道理，要每家每户出钱维修有多难，从“老旧小区加装电梯”的现象看，起码低楼层的邻居未必答应。

第三是高楼层住户逃生问题。地质灾害频发是我们的国情，无论是08年的四川大地震，还是郑州的大洪水，从一些现场视频看，高楼层受到的心理影响都是不容忽视的，楼层高意味着需要耗费的时间长，有时候纯粹就不逃了，只能听天由命，很多人会有感同身受的感觉。高楼层还有一个常见的问题就是消防安全。有人说，消防又不是经常有，其实，从全国的数据看其实还是不低的，据2017年数据显示，近10年有3.1万起高层住宅火灾，如果按栋数算，10年为周期的话，每8栋高层住宅楼就有1起火灾。

很多人可能会说，发生火灾不是有楼内消防设施和消防车救援吗？根据官方的数据显示，在我国23.5万栋高层住宅里，没有配置自动消防设施的占近50%，剩下的50%虽已配备但完好率不足50%，所以，现在我们现在应该能理解“杭州高层豪宅纵火案发生后，同层或者附近楼层消防栓水压不够，消防水只能从一楼往上接到18层，宝贵的救援时间明显耽误”的情况了。而消防车呢？按照消防专家琼色的话说，我国高举车普遍配置在50米以下，依靠外部救援的手段确实不多。

未来，随着楼龄增长，高层住宅的价值很可能越来越低。

中国城市发展研究会副理事长、北京科技大学博导周天勇曾表示，几十层的高层住宅不接地气，多年后，设施设备老化，维修费用高，拆除成本高，在消防和自然灾害应对方面比较差，未来高层住宅将出现明显贬值情况。

实际上，关于未来高层住宅的命运，不止一位专家表达了担忧，他们甚至认为未来高层住宅将集中出现“贫民区”，他们有一个共识是，随着经济发展，收入提高，有钱人会逐步从高层住宅搬走，买低层住宅、买洋房，抑或是别墅，而高层住宅里留下的一般是经济条件不怎么好的住户，抑或是租客。加上老龄化趋势，没那么多居住需求长期看，高层住宅确实不是有一定经济条件人的优选项，价值走低也在所难免。

总结

说了这么多，笔者最后想说的是，高层住宅由于提高了单位面积的人口承载量，确实解决了大量新城市人的居住问题，在头一二十年里，由于高层住宅在视野、采光等方面也有一定的优势，但随着时间推移，相应的问题也不能视而不见。有些问题不可避免，但其实也可以延缓，比如在设计上、建筑质量上下功夫。

对此，国家其实已开始重视，比如前不久出台的“限高令”就明确要求，民用建筑高度要与城市规模、空间尺寸、消防救援、抗震、市政配套等相适应等等。还有包括一些专家提出的“小城镇”建设的思路就不错，我们可以把交通延伸到大城市周边的小城镇，把一些产业导入过去，在发展低层建筑满足大家的需求同时，也可缓解大城市病，可谓“一举两得”。那么，你还有什么好建议吗？可在下方留言谈谈。

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