棚改从2012年开始，到2020年结束，历时8年时间，终于落下了帷幕。从2021年开始，棚改将变为旧改。所谓旧改，是在不大拆大建的基础上，对20年以上的老旧小区进行改造，以此提高老旧小区居民的生活质量。资料显示，到“十四五”期末，国内将完成改造城镇老旧住房小区改造任务，涉及21.9万个城镇老旧小区改造。
所谓旧改，就是在不大拆大建的基础上，通过旧区改造，以提高老旧小区居民的生活质量。旧改主要是对老旧小区的外墙进行粉刷、给老旧小区加装电梯、更换老房子的管道和电线，增加小区的绿化面积和车位，给老小区增加健身活动场地。而旧改费用将由“居民+政府+社会力量”共同分摊。
导致我国棚改变旧改的主要原因有以下几个：第一，随着房价越来越高，很多拆迁居民漫天要价，棚改的拆迁成本越来越大，很多开发商出于风险的考虑，开始谨慎拿地建房。第二，棚改居民拿了拆迁款，到周边地区买房，这会推动当地房价的上涨，这会加大刚需买房的难度。第三，棚改货币化安置，会导致拆迁居民一夜暴富，社会贫差距越来越大。而且棚改是大拆大建，这是对社会资源的一种浪费。
不过，棚改变为旧改之后也不代表以后就没有拆迁了，在两种情况下拆迁还是会进行下去的：一个是，危房拆迁。那些房屋结构已经老化，通过旧改也无法提高房子的居住环境，而且老房子变成了危房，已经影响到当地居民的生命和财产的安全。这类危房肯定是要拆迁的。另一个是，城市规划用地上的房子也要拆迁的。比如要建地铁站点、高架桥、主题公园等需要拆迁的，凡是城市规划用地上的房子也是要拆迁的。
现在很多人提出，棚改变成旧改之后，会对国内房地产市场产生什么影响呢？对此，我们认为，主要影响有以下三个方面：首先，棚改成旧改之后，拆迁居民数量减少，我国的三四线城市由于对房子的需求骤降，去库存难度会加大，炒房者和开发商退出，届时房价会出现大幅调整。所以，对于三四线城市房子，购房者要谨慎面对风险。
再者，即使是一二线城市的房子，由于棚改变旧改之后，再加上二手房贷门槛的提高，房龄在5年左右的次新房还相对容易出手，而20年以上的老房子会越来越难卖掉，二手房价将整体应声而落，三四线城市房价下跌已经是大趋势。最后，棚改变成旧改之后，旧改将会带动相关产业的兴起，解决大量的就业机会。比如旧区改造需要大量的建筑工人，而安装电梯也会给电梯生产企业带来大量的订单。
从2021年开始，棚改变成旧改，旧改将会对20年以上的老房子进行各种修缮，在不大拆大建的情况下，以提高老旧小区居民的质量。不过，棚改结束后也并不代表没有拆迁，像危房拆迁、城市规划用地的房子也要拆迁，但这样的拆迁规模会很小。将来房地产市场将发生三大变化，三四线城市的二手房价将会出现调整，同时一二线城市20年以上的老房子开始难以出售。而旧改兴起之后，会带动相关产业的兴起，解决很多工人的就业问题。
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