华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李未来 实习生 陈清容 北京报道
8月24日，合肥市住房保障和房产管理局发布《关于深化学区房调控政策的通知》，增加4所中小学学区二手住房限购。同日，合肥还发布了《关于建立热点学区二手住房交易指导价发布机制的通知》，正式出台二手房指导价政策。
根据规定，自2021年8月25日起，暂停市区范围内拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭在合肥市第四十八中学、合肥市屯溪路小学、合肥市第三十八中学、合肥市和平小学学区范围内购买二手住房。
业内专家表示，学区房调控大多对位行政区或者学区，合肥此次学区房调控精准到具体的学校，直接按学校进行调控，这是以往其他地区学区房调控政策中很难见到的。
此前学区房房价曾飞涨
据了解，此前4月5日合肥发布了房地产调控8条新政，其中，合肥市实行市区热点楼盘“摇号+限售”政策，首次对滨湖新区、政务文化新区、高新技术开发区三个热点区域的二手房，及17个学校的指定学区范围内实行限购。
“出台了8项调控楼市的政策，对前段时间的炒作是精准打击。但是我认为还是漏掉了一些区域。在南艳湖西侧以金屿海岸为代表的小区，仅因为一个清华附中西校区的传言，房价从去年10月份的1.7万炒到现在近3万。我建议限购范围也应该把这两个区域纳入，不让炒房客有空子可钻。”一位网友于8条新政后在“人民网-领导留言板”留言。
对此，4月21日合肥市住房保障和房产管理局回复道，“房产新政规定，根据房地产市场交易监测情况，对出现异常交易的区域适时调整二手住房限购范围；调整范围由市房地产市场调控工作联席会议办公室对外公布。”
此外，相关消息称，在房地产调控8条新政之下，很多投资者将瑶海、包河等具有双学区却未纳入限购范围内的小区作为炒作对象。记者从房天下平台了解到，8月份（截止8月27日），合肥二手房均价18462元/平方米，而位于瑶海的二手房枫丹城市花园高达52239元/平方米，和平盛世二手房房源参考均价达30667元/平方米。
此次颁布的《关于深化学区房调控政策的通知》在8条新政的基础上再增加4所中小学学区二手住房限购。《通知》显示，依据市场交易监测情况，切实防止以“学区房”名义炒作房价，自2021年8月25日起，暂停市区范围内拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭在合肥市第四十八中学、合肥市屯溪路小学、合肥市第三十八中学、合肥市和平小学学区范围内购买二手住房。
有二手房房东向《华夏时报》记者表示，“房子在网上挂了不到一个星期，有3个人来问过了。房子恰好在这次限购的范围之内，是三十八中的学区房。实际面积70平米，69万已经是最低价了，这本来就是刚需房，预计受政策的影响不大。”
合肥当地一位中介表示，“有的房子位于限购区域，一部分人（拥有2套及以上住房的合肥市户籍居民家庭）买不了了，还有很多受银行贷款影响，不得不放弃二手房。”
在该中介看来，对二手房设置限购区域，除了在购买资格上设置门槛外，房价也会有一定的波动，“部分房龄新，且不在限购区域的小户型学区房来说，以后更稀缺，（对投资者来说）政策反而是好事。比如包河区桐城南路附近70年产权学区一类的（房源）近期都已经涨一翻了，宝利丰、滨购去年1万多，现在都2万好几了，如果是刚需的、为了小孩上学的，要趁早下手，后期基本不会大跌。”
“基于学校的指定学区而限购的概念是过去各地限购政策中所没有的。此类政策具有非常好的导向，也说明靶心直击的重点，即二手房炒作较多的是部分学区房。通过调控，真正对二手房、学区房的炒作进行打压。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进向《华夏时报》记者表示。
实施学区房指导价，限购限价双管齐下
“目前合肥有些地方的二手房挂牌价严重虚高，特别是4月6日新政划定的那些区域，这些（价格）虚高的二手房虽然卖不掉但是严重扰乱市场预期，普通老百姓买房难、买房贵。请问合肥会不会出台二手房参考价政策？”7月23日，有网友在“人民网-领导留言板”中留言，希望合肥参考其他省市出台二手房参考价政策。
8月2日，合肥市住房保障和房产管理局表示会持续关注市场变化，同有关部门深化政策研究，提高因城施策、分类调控的水平，促进合肥市房地产市场平稳健康发展。
据房天下公布的数据显示，2021年4月合肥二手房均价为15969元/平方米，为2021年1-8月的最低均价，而5、6、7、8月份的均价分别为18768、18192、18758、18464元/平方，变动不大。据关注合肥楼市的业内人士称，合肥受8条新政、银行信贷额度受限的影响，购房者对学区房产生了下行预期，合肥热度高、价高的二手房基本是因为处于优质学区内，炒的太厉害的自然会被限价。
而此次发布的《关于建立热点学区二手住房交易指导价发布机制的通知》则表示，合肥将建立热点学区二手住房交易指导价发布机制。以住宅小区为单元，委托专业机构参照近2年实际成交均价，综合评定交易指导价，适时对外发布，引导市场预期，首批实施范围共16个双学区。合肥将根据房地产市场交易监测情况，对二手住房交易价格出现异常的区域，将适时调整交易指导价实施范围。
“高价位的房子，比如去年2万多的，受炒房、投资的影响，市场现在都3万多、4万多了。部分刚需的就被迫去肥东、北城、远郊买房。政策来了，他们（炒房者）要变现，现在自然就降价了。像政务区一双学区房直降29万，降的都是急着甩手的，但很多是涨100万降10万、20万，所以再怎么降，还是比以前高得多。”一位合肥当地的中介对《华夏时报》记者表示。
该中介补充道，“部分小区的价格有松动，但由于二手房指导价具体公布时间还未确定，部分购房者、业主还在观望中。”
对于合肥此次的政策，严跃进对《华夏时报》记者表示，学区房既面临限购政策，也面临限价政策，两个管控齐发力，真正打压了各类炒作和投资投机行为，确保此类房源后续定价理性。
有合肥市民则表示，在后续的执行上，还需要大家共同观察，把漏洞要补上。
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