二手房在过户的时候，房东为什么只交了营业税

我刚好去年卖了一套二手房，增值税跟个税都没有交，我来告诉你为什么呢？

一、卖了家里的老房子，什么费用都没出。

先说一下我自己的情况吧，我是去年入住新房子的，住进新房子以后，我就想着要把家里县城的老房子便宜卖了。

因为第一次卖房，所以也不懂，一开始的时候我还以为，卖房子要交好多费用。以前就听身边的朋友说过，他们卖了一套房子，交了一两万的各种税。

于是，我就特意跑去问了一位中介朋友，中介朋友听完以后，笑着跟我说，你这个房子产权已经超过五年了，是不用交税的，转手的话你基本不用出什么钱。

我当时还不敢相信，但是既然中介朋友都这么说了，那就让他帮我把房子挂到网上去吧，能卖出去最好，不能卖出去的话，就留着也无妨。

原本我以为不好卖，毕竟房子还是楼梯房，年代也挺久的了。但是没想到，中介朋友帮我挂出去两个月左右，就有两个人上门看房了。

第一个看房的人，原本想要砍价的，但是我没答应，第二个买房的人还挺爽快的，直接按照我一开始标的价格答应了下来，我也就顺理成章地把房子卖给他了。

对方是一名四十几岁的中年人，家里在农村，这几年都在县城工作，长期以来一直租房，现在手头上有点钱了，就想着在县城买个房子，安定下来。

对方人挺好的，整个办理手续的过程，也很顺利，中介帮忙弄的手续，我只负责签字就行了。办手续的过程中，我没有出任何的费用，一个中介费也是买家出的。

我原本还以为自己卖房子，也要出很多钱，后来才发现，只要产权时间足够长，满足一定的条件，卖家基本上不用出什么费用。

二、二手房在过户的时候，会产生哪些税？

接下来，我就来详细跟大家说一下，我们在二手房交易的过程中，会产生哪些税？

在说税费之前呢，我们得先来了解两个概念：

第一个概念：满二唯一。

满二唯一的意思，就是房子的产权满两年了，说直白点就是房产证拿到手两年以上了，且是卖家在当地唯一一套房子。如果是满二唯一的房子，那么在交易的过程中，就可以免除增值税。

第二个概念：满五唯一。

满五唯一的意思，也很简单，就是房子产权满五年了，并且是业主在当地唯一一套房子，那么这样的房子，就可以免除增值税跟个税。

弄明白两个概念以后，我们来详细说一下税的问题。

① 增值税（营业税）。

增值税，其实就等于是营业税，说法不一样，但却是同一个。

如果你的房子没有满二唯一的话，那么就要缴纳增值税。

增值税的计算公式为：

网签价÷（1+5%）*5.65%

举个简单的例子，比如说你卖一套房子，网签价是100万，产权未满两年，那么你这套房子要缴纳增值税为：

100万÷（1+5%）*5.65%=53809（元）

增值税一般情况下，是卖家缴纳。

② 个税。

倘若你要买的房子，满足满五唯一的要求，那么就免除个税，否则的话就要交个税。

个税的计算方式，一般情况下，我们是采用：

网签价*1%

也就是说，一套网签价为200万的房子，在产权没有满五年的情况下，需要缴纳个税为：

200万*1%=2万元。

一般情况下，个税都是买家交的。

③ 契税。

契税的话，如果是首套房，面积在90平方米以下，按照网签价的1%来收，如果超过90平方米，则是1.5%，这是首套房的情况；如果是二套房的话，那么就是网签价的3%。

举个简单的例子，比如说你买一套二手房，这套房子是你的首套房，面积为100平方米，网签价为100万元，那么你要缴纳的契税就是：

100万*1.5%=15000元。

契税都是买家自己承担的。

④ 公共维修基金。

公共维修基金每个地方缴纳的标准不一样，不过大概都是在100元一平方米上下。

假设你买的一套房子，面积是100平方米，那么你就要缴纳公共维修基金为10000元。

这部分费用，也是买家自己承担的。

⑤ 中介费。

中介费正常情况下，是成交价的2%到3%。一般情况下，中介费都是买家跟卖家各自出一半，不过，在一些城市，二手房市场是卖方市场，那么中介费往往全部都是由买家承担。

三、二手房过户时，房东为什么只交了营业税，没有交个税呢？

其实这个问题，也是很常见的。房东交了营业税，说明房子没有满足“满二唯一”的要求，因此要交营业税。

既然没有满足“满二唯一”，那么也就肯定没有满足“满五唯一”了。

所以，按照常理来说，房东应该是要缴纳个税的。

但是，他却没有缴纳，那么有两种情况：

① 别人交了。

如果房东所在城市的二手房交易市场，是卖房市场的话，也就是说房东压根不愁房子卖不出去。

那么，这种情况下，很多时候个税都是卖家出的，自然房东不用出这个钱了。

② 个税为零。

前面我们说了个税的计算方式是网签价*1%，这种是比较常见的。但其实，个税还有另外一种计算方式，那就是：

差额*20%。这里的差额等于合同价减去原来购房的价、税金以及一些其他的费用。

如果在等额等于零的情况下，那么个税就等于零了，房东自然不用缴纳个税。

举一个简单的例子：

比如说你要卖一套房子，合同价是100万，你原来买房时候是98万，税金1万，一些其他的费用也是1万元，房子产权不满五年。

那么，在计算个税的时候，你就可以选择差额计算方式，个税就等于：

（100万—98万—1万—1万）*20%=0元。

这种情况下，房东的个税等于零，自然不用缴纳。

最后：

买卖二手房的时候，如果我们想省一点费用，那么最好的方式，就是买那些“满五唯一”的房子。这样的房子，就可以免除增值税与个税，无论是对于买家，还是对于卖家来说，都能够减轻经济上的负担。