又是一个不平静的周末！
就在7月20日（周二）LPR利率连续保持15次未变，大家甚至感觉还有点“小失落”，认为降准了为什么不降息，还寄希望能利率能再降一点时，7月23日（周五）从上海传来一声惊雷：
自7月24日起，上海地区部分银行将上调房贷利率，首套房房贷利率由此前的4.65%上浮至5%，二套房房利率由5.25%上浮至5.7%。
在降准释放货币宽松信号的大形势下，上海“逆势飞扬”，且利率上调幅度如此之大，真让人出乎意料！上海，究竟怎么了？这是在向外界传递什么信号？
01# 利率调整的主导因素分析
但凡银行主动调整贷款利率，一般不外乎两大原因：一个是外因银行配合政府房地产调控政策，一个是内因银行作为企业追求利益最大化。
财联社的报道是这样表述的：“人民银行上海总部与在沪银行召开会议——”。然后，会议一结束，上海房贷利率应声上调，因此，上海房贷利率调整的背后，有外因看不见的手“窗口指导”已不言而喻。但这一导向和姿态却是值得我们高度关注的，集中体现了高层对房地产的态度，并影响着未来一段时间房贷利率的走向。
单从这一点看，我们可以大致判断：房贷利率在短期内不要指望再有什么优惠政策了，即便未来LPR降息下调，事关房贷利率的5年期LPR保持不动，或即便LPR下调，银行逆向加点是极有可能的。
其次，从银行内因方面看，众所周知，上海的房贷利率在全国是最低的，调整前首套4.65%、二套5.25%真是“白菜价”了，看得都让全国人民”眼馋“。即便此次上海房贷利率上调后首套5%、二套5.7%，水平仍然较低。比如，目前一线城市中，广州房贷利率首套5.65%，二套5.85%；北京首套5.2％，二套房5.7％；深圳首套5.1%，二套5.6%。
此外，从银行房贷额度方面看，受房贷集中度等''两道红线“因素影响，近期上海地区一些房贷额度相对紧张的银行，房贷审批甚至都需要排队等候5个月，信贷资源极度稀缺，银行面临的额度紧张压力也是上调的重要原因。
而数据显示，今年上半年，上海新房累计成交套数约49726套，同比增长59%；二手房累计成交约17.4万套，同比增长55%。放款需求如此之大，这也让上海多家银行的放贷额度提前用完。
因此，综合以上几点，利率水平本身太低，外加住房交易火热贷款需求量大，导致信贷额度紧张，是上海银行业本次利率调整的内在动因。这种上调也说明银行本身正在采取积极的行动，银行作为市场主体，也有自发上调利率行为的强烈意愿和动机。
02# 利率调整的影响有多大？
那么对于购房者来说，房贷利率上调后，贷款要多还多少？影响大不大？小编以30年300万商业贷款，等额本息方式还款为例，为大家算个明细账：
——在原先首套房贷利率4.65%（LPR+0）的情况下，客户需要每月还月供15469.1元，利息总额256.89万元。
——在首套房利率涨至5%（LPR+35基点）的情况下，需要每月还月供16104.65元，利息总额279.77万元。相当于每月月供多了635.55元，利息总额多出了22.88万元。
——在原先二套房利率5.25%（LPR+60基点）的情况下，客户需要每月还月供16566.11元，利息总额296.38万元。
——在二套房利率涨至5.7%（LPR+105基点）的情况下，客户需要每月还月供17412.01元，利息总额为326.83万元。月供多了845.9元，利息总额多出了30.45万元。
在此需要强调的是：上海的房价可不同于一般城市的房价，一套房子1000万很正常，按正常首付四成，一般人买套房基本都需要贷款五六百万，由于贷款的额度大，分母大，即便利率稍微有点风吹草动，带之而来的影响都是不容忽视的，都会对一个家庭的经济负担产生很大的影响。
试想把以上举例增加的月供和利息总额乘以2倍，每月增加的还款额都增加至1300-1700之间，总利息支出也将多出40-60万元，这并不是一个小数目。更何况经济学上还存在一个边际效应，即在买房者贷款负担达到一个临界点后，每再增加哪怕一点点利息支出负担，对工薪阶层来说，那或许都会成为压垮骆驼的最后一要稻草，这也是为什么像上海、深圳、北京等房价越贵的城市，贷款利率一般越低的原因之一。
03#其它城市利率会跟进吗？
上海作为地产界的”方向标“，其房贷利率调高，是一个标志性的事件。其释放的强烈信号告诉我们，全国的房贷利率形势仍是一个紧缩的趋势，并没有因降准而会呈现宽松的局面。
这其实我们从7月22日住建部官员的表态中已嗅出一丝气息，我们可以强烈感受到，当前国家层面针对房地产调控，把金融管控放在了突出的位置来抓。全国各热点城市房贷利率逆势上调，再联系到当下的二手房停贷、额度紧缺等，这其实都是联动一体的”组合拳“，而绝不是孤立事件。因此，从这一点看，我们有理由相信，下一步房价涨幅较快的热点城市，也会紧随其后，出现更多房贷利率上调的局面，这一点不足为怪。
那么，即便利率上调，高点就高点吧！下半年的信贷额度会宽松吗？降准放水那么多，降息都有可能，下一步银行放款速度是否会加快呢？
以小编所在的城市青岛为例，据调查，目前一些银行因额度紧张，客户投诉压力越来越大，对银行来说都头疼不已。从一些银行分支机构来看，基本都得等1-3个月左右时间才能放款，而据一些银行总行层面反馈得来的消息，下半年信贷额度只会更加紧张，丝毫没有宽松的迹象。因此，买房贷款尤其是二手房贷款的朋友，一定要充分考虑放款时间的延后问题，留足空间，做好衔接。
青 岛
我们都知道，房地产周期，短期看金融，中期看土地，长期看人口。简单来说，资金就好比是房地产的血液，流入房地产市场的钱多了，房价就会涨，而一旦”断血“了，房产形势就会低迷疲软。而当前的形势是：
完善房地产企业三线四档融资管理规则
——开发商从银行很难拿到钱。
落实银行房地产贷款集中度管理
——买房人办按揭贷款没额度。
坚决查处经营贷、消费贷、信用贷违规用于购房
——其他渠道钱也不许用于房地产。
三管齐下的金融管控，正在日益减缓甚至冻结房地产的流动性，而这一局面会维持多久，还是个未知数。那么，在资金这样”重重设卡“形势下，楼市会雄起吗？下半年的楼市会走出一条什么样的曲线？小编隐隐感觉有点悲观。
我们常说当下的楼市是政策市，但小编想说的是，在一定程度上也是金融市。关注金融”方向标“，尤其是像上海、深圳等一线城市的房贷政策，对感知现在、预知未来真的很重要！
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