黄欣伟：六月上海楼市，买房选哪儿好？

六月上海楼市，新盘图表中流露出来的关注点，值得同行关注，也值得购房者“长个心眼”：
一、五个新城集体放量，宝山也不甘落后。

在经历了对“早就可以扔进垃圾桶的”金三银四失望之后，五六月份上海楼市的新盘供应开始放量，除了总量的释放，按照区域划分，五个新城占据绝大多数主力，而之前一直被诟病为“位置在市区但价格不及郊区的”宝山区，也开始进入快速放量的上升通道。
结合限价政策的常态化执行，刚需购房者想碰碰运气的可以参与，当然从积分制的构成来看，“上海本地刚需客户”更有先天优势。
当然，从房票珍馐的立场来看，对有一定购买力的上海本地刚需而言，市区供应量有限，浦东也在中环内外，而浦西——看虹口，看虹口，看虹口。
虹口豪宅第一品牌瑞虹新城还有量，与之竞争的是“虹口与（新）静安”接壤的融创青云壹号，除非新上海人，否则这就是两个区域（虹口和新静安）客户的区域消化为主。
二、价格要结合二手房市场，看倒挂幅度判断楼盘热度。

限价继续严格执行，本次公示的审批价格，倒挂现象仍然存在，而一二手倒挂的看点已经不是是否存在倒挂，而是“不同区域和板块的倒挂幅度”，这可能影响到部分新上海人的新房摇号参与热情。
随着5月底上海从严执行限购政策：“购房者已经取得一手房入围获得认购资格的，将被认定为购房套数”。以后，购房者在购买新房时，均需要提前查询购房套数，购房者在提交认购新房资料审核时，获得认购资格后，已经被相关查询系统“锁定”。
不仅房票珍馐，连摇号资格也要慎重了，所以对地段认知有限的新上海人购房者而言，一二手倒挂幅度会成为其摇号的庄严一票投向谁的重要指标。
从图表（结合二手市场挂牌价）可以看出，一二手倒挂的两个特征：
1、从户型来看——大户型的倒挂幅度在15-20%之间，或因为受制于总价高，二手房房东有所忌惮；小户型产品特别是90㎡以下的刚需刚改产品，因为市场需求博大，所以倒挂幅度在30%。
2、从区域来看——郊区（外环外）的倒挂幅度不让老破小。
之前有传在热门的大虹桥区域徐泾板块，新盘6万+，而部分品质品牌兼具的次新房已经报价到9万，该现象虽然比较极端，但外环外的一二手倒挂同样严重，已经和市中心老破小因为低总价符合“蜗居刚需”而报价姿态高昂有的一拼。
究其原因，可能是外环外作为刚需大区，需求的放量给了房东报价的底气；也可能是121上海楼市新政之后，并未出台类似深圳的二手房指导价，使得前段时间低调的房东又有了活过来的臆想。
三、缺乏新盘的地方，“换一个角度看”或值得刚需关注。

道理很简单，因为缺乏新盘，所以“一二手倒挂”因为缺乏参照对象而显得——证据孤立！
在此情况下，区域二手房的定价只有两个极端可以通向：
一种是随行就市，听中介的忽冷忽热，当然成交才是王道；
另一种是审慎定价，房东根据各自回款诉求的轻重缓急，适当采纳中介意见。
在没有新盘供应或者新盘供应稀缺的市场上，二手房是唯一的房源，但房东意见参差不齐或者说很大程度受到市场变化的敏感，随行就市的结果就是价格不稳定（但对于购房者而言，价格不稳定总好过区域房东心连心的价格坚挺）。
部分区域购房的刚需客户，不妨适度关注“在新盘稀少的区域二手房市场的杯弓蛇影”。
货比三家，说不定就碰到一个急需用钱的房东，成就一件各取所需呢！

随着六月上海楼市的新盘放量，一看量价关系的结果数据，二看相对成交大区的事实浮现。祝各位社保难、积分难、看房难、摇号难、砍价难的购房者，尽早有一次好运。