在坚持“房住不炒”的总基调下，“十四五”期间楼市调控趋向精细化。一方面，支持合理自住需求，遏制投资投机性需求；另一方面，将调控重点指向“人口流入多、房价高的城市”。
近日，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》（下称“十四五”规划）发布。对于房地产行业，“十四五”规划称，要完善住房市场体系和住房保障体系。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡。
自2016年中央经济工作会议首次提出“房住不炒”，这一表述贯穿“十三五”始终。“十四五”期间，“房住不炒”首次出现在规划纲要中。多位业界人士告诉第一财经，这表明房地产行业正面临结构性调整，其拉动经济的作用在淡化，并回归到民生属性。
加强房地产金融调控
为遏制“加杠杆购房、持有而不居住”的住房炒作现象，“十四五”规划提出，要建立住房和土地联动机制，加强房地产金融调控，发挥住房税收调节作用。
对于加强房地产金融调控，中欧国际工商学院经济学与金融学教授、上海市人民政府参事盛松成近日在接受媒体采访时提到，这就意味着给楼市“挤泡沫”，抑制非理性投资需求。
“当前，中国的住房消费明显挤压了其他消费，从这个角度来看，毫无疑问，中国房地产市场存在着泡沫。此外，中国的高房价也明显提升了居民的工资水平，导致了实体产业利润率的下降，这也是楼市泡沫化的体现。”他说。
“房地产领域的核心问题还是泡沫比较大，金融化泡沫化倾向比较强，是金融体系最大灰犀牛。”中国银行保险监督管理委员会主席郭树清3月2日在国新办新闻发布会上称，很多人买房不是为了居住，而是为了投资投机，这是很危险的。
近期，深圳、杭州、上海等多个热点城市相继出台楼市新政，严格对经营贷、消费贷等信贷资金的监管，避免其进入楼市。其中，深圳还进一步明确了涉房贷款评估价格的参考标准。日前，四大国有银行深圳市分行均已明确，将政府发布的二手住房成交参考价格作为按揭贷款的重要参考依据。
2020年8月26日拍摄的深圳市区（无人机照片） 新华社图
这些金融端的调控政策已初显露成效。根据国家统计局数据，今年2月，一线城市的新房和二手房价格平均涨幅较上月都出现回落。其中，深圳二手房价格的环比涨幅率先收窄，由上月的1.7%回落至0.9%，下降0.8个百分点，低于2月全国70城的平均涨幅。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉第一财经，热点城市在金融端的楼市调控政策具有借鉴意义。预计今年热点城市将保持调控的高频次，“十四五”期间，楼市调控还会向长效机制转换。具体到金融端，一方面，要落实房企融资“三道红线”、银行放贷“五类分档”，从源头上控制资金过多流入地产，控制资金成本；另一方面，通过“围堵经营贷炒房”，降低居民购房的高杠杆风险，并通过对个人贷款的资格认定、首付比例、放贷额度等方面的精准调节，给楼市降温。
对于发挥住房税收调节作用，李宇嘉表示，增强税收的调节效果是2020年下半年以来国家强调的重点。落实到住房市场体系上，包括了增值税免征期的变动，这些政策对于调节短期需求、打击住房投资投机行为效果显著。
第一财经记者注意到，继“十三五”规划纲要后，“推进房地产税立法”再度被写入规划纲要；同时，“十四五”规划对于“房地产税”的表述没有发生改变。
专家认为，这既表明“立法先行、充分授权、分步推进”的房地产税实施原则没有变，也预示了房地产税的全面推进工作正在进行中。作为未来房地产行业的重要税种，房地产税不仅有利于推动“土地财政”问题得到根本性解决，还可以保障房地产市场的平稳健康运行。
大力发展租赁住房
除了遏制住房投机行为，为解决大城市的高房价难题，“十四五”期间，还将加快培育和发展住房租赁市场。
根据“十四五”规划，以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决困难群体和新市民住房问题。
今年的政府工作报告也提到，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担。在“缺席”两年后，“租赁”一词再次被写入政府工作报告。
房天下控股董事长莫天全认为，发展租赁住房，有利于解决好大城市住房突出问题。“对于购房者，尤其是对于一些买不起房子的青年人而言，发展租房市场保障了他们拥有稳定居住环境，并在一定程度上削减了买房的紧迫性。短期内，伴随部分需求减缓入市，将有利于缓解大城市的供需矛盾、扼制房价过快上涨。”
“解决好大城市住房突出问题”，这一表述在去年中央经济工作会议中首次被明确提出。随后，在去年年底的全国住房和城乡建设工作会议上，住建部部长王蒙徽强调，大力加强住房市场体系和住房保障体系建设，加快补齐租赁住房短板，解决好新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等住房困难群体的住房问题。
第一财经记者对比发现，对于“租购并举的住房制度”，“十三五”规划的说法是“完善”，而“十四五”规划中则变为“加快建立”。
具体来看，在政策性租赁方面，“十四五”规划提到，有效增加保障性住房供给；处理好基本保障和非基本保障的关系；在市场化租赁方面，“十四五”规划明确“完善长租房政策”。与此同时，为增加租赁住房供给，“十四五”规划还加大了金融和土地的支持力度。例如，单列租赁住房用地计划。
在莫天全看来，“十四五”期间，长租房将成为租赁市场规范和发展的重点。由于长租机构运营周期长，投资回报率低，为打造长期稳定的住房租赁供应主体，还应给予长租机构适当的税收扶持政策。“要发挥税收对住房租赁的引导作用，政策着力点应放在降低租赁住房供给主体的税费负担上。”
为保障承租人和出租人合法权益，“十四五”期间，租赁市场还将迎来强监管。根据“十四五”规划，加快住房租赁法规建设，加强租赁市场监管。
2020年9月7日，住建部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》，并向社会公开征求意见。多名业界人士对第一财经表示，该条例有望在今年完成立法程序。
此外，“十四五”规划提出，有力有序扩大城市租赁住房供给，完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。
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