近些年来，房价逐渐走高，为何买房氛围却越来越火热？客观来说，随着放开市场化经济，房地产行业似乎成为不可忽视的一股能量，早在2018年社科院一份报告数据显示，房地产拉动效应虽处于拐点，但不得不承认对于大多数城市来说，房地产经济仍是城市经济一大支柱，至少每年的卖地收入占据财政数据的一大半。而这样看似战略风向的背后，此时买房跑得赢通货膨胀，增值空间高于银行利率。也许正是这市场预期的存在，越来越多的人痴迷于买房，毕竟在过去20年就没有买房亏钱的案例。简而言之，市场为何始终火热？最底层逻辑就是投资经济在作怪，每个人内心有着赚钱的冲动。
也许以上揣测过于理论，但仍有一定参考价值。回归现实，每年城镇化进程就是实实在在的数据，据国家统计局显示，2000年我国城镇化率为36.22%，而到了2019年高达60.6%。如果按照现在人口基数来算，也就是说约2.5亿农村老百姓进城安家落户，正是因为这一股强大住房需求的刺激，房地产行业被迫加快前进，开发商背着“银行”进行贷款融资拿地，也许房子还未建好，但现实就是开盘即售罄，而此时又搭上“去库存、棚改”的顺风车。对此毫不客气的说上一轮调控走过了最红利时期。
反观市场留下的战绩，据央行数据显示，城镇化居民住房拥有率为96%、户均套为1.5、人均面积39平方米，甚至超过了发达国家的人均水平。仅从这数据来看，此时市场格局略显过剩，消费规模呈现两极分化。
但严格意义上来说，本轮调控即是终点又是起点，至于终点大家可以理解为随着市场过于饱满，市场层面因素发生变质变化，例如去库存、棚改正式成为过去式，过去市场供不应求的背后，现在市面上卖房的人比买房的人多。至于起点那就是国家对房地产的态度，去年全国调控累计次数高达600余次，而今年更是同期持平，其次约24个城市出现限地价新政，超30个城市陆续约谈召开房地产座谈会，其政策底线清晰可见。
结合当前处境，这一次“降价潮”说来就来，特别是二手房市场，多地早在几个月前就出现大量出售房子的现象，有很多业主挂牌价就远低于市场价，更不用说成交价。对此不少内行人心知肚明，炒房客正在着急退场。
事实上这一次降价潮的来临仍有一定根源，例如监管部门针对开发商高杠杆的现状，出台“3条红线”，踩中一条限制有息债务5%，若全部踩中，则后续不能进行融资贷款。在我看来，这一措施宛如打七寸，在没有钱的基础上开发商又还能做什么呢？而对于这一点融创董事长孙宏斌表示，如果按照现在的标准来算，几乎没有开发商能达到标准，也就是说降低负债率是当务之急，杠杆将成为调控周期内的主旋律。
其次市场预期发生本质变化，众所周知，房价能快速上涨关键在于有着足够的接盘群体，靠着银行贷款总能撬动房产杠杆。反观现在，央行不再降息降准，甚至开发商对此不再抱有幻想，其次随着金融政策收紧，市面上主流厂家纷纷下架存款产品，这就是明面上的降低杠杆，弱化年轻人提前消费势在必行。
从以上2点来看，卖房市场着急快速抛房退场，而买房市场苦于消费乏力。在这样的尴尬局面下，也许只有房价下行盘活市场。平心而论，这已然成为正在发生的事情，例如北京、郑州、青岛等地。
而在这样敏感市场，央媒再次定调楼市，12月18日，令人瞩目为期三天的经济会议闭幕，其中有一项重要任务备受关注，那就是解决大城市住房突出问题。从这一点我们可以折射到租赁市场、旧改推进、土地供应等关键关节，退一万步就是保住市场稳定性，切勿大起大落。
总的来说，也许未来楼市很难，但从政策定位来看，清晰且不动摇。对于未来形势而言，不少专家表态，例如经济学家马光远则表示不要乱买房，未来只有20%城市值得买房，不建议在三四线城市买房；而有的专家观点更加直接，在新一轮调控下，买房风险直线上升，仅从概率上来说，大多数人买房亏钱可能性远大于赚钱，在市场横盘之际，抛开特殊刚需群体，又有多少人愿意主动接盘呢？
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