作者：郑娜
房地产蒙眼赚钱的日子过去了。
自今年2月末以来，集中供地新政在22个重点城市相继落地。截至6月14日，除上海和武汉外，其余20个城市已完成了首批集中土拍，累计揽金约8912亿元。房企买地热情犹存，但土地开发所能带来的利润空间却已经不再丰厚。
此前，杭州首次集中供地后，滨江集团一番“努力做到1%-2%的净利润水平”的言论，揭开了房地产行业华丽外表下有些难堪的现实。近期集中供地的各城中，重庆、无锡、北京、厦门等城市的地价出现不同程度的上涨，而叠加未来销售端限价，房企利润率会继续压缩。
在这样的背景下，盈利能力已处于下行通道的房企何时能迎来拐点？2020年的房企业绩会上，大部分高管给出的回答是2021年或2022年，甚至有悲观的判断是，即便到了2024年，房地产开发的毛利率都很难迎来拐点。
陷入不赚钱怪圈
6月11日，成都为期5天的首轮集中供地结束，40宗含宅地块全部成交，共计成交354.9亿元，平均溢价率为7%。尽管溢价率不高，但土拍热度并不低，有超七成地块触及最高限价。
在自持、限价等政策的影响下，克而瑞数据显示，对比可售楼板价来看，除去人才公寓地块，成都土拍的平均地房比接近0.7，而部分热门地块地房比则接近0.9。
利润空间受到明显挤压的情况近期并不少见。
5月底进行宁波进行的集中供地，2天共计出让29宗地块，共19宗地块封顶，进入竞自持/配建阶段，13宗刷新周边成交楼面价，溢价率高达25%。据机构测算，宁波此次出让的地块中，有的房地差不足5000元/平方米。而某华东千亿房企投拓人士则表示，宁波市场上，房地差在7000元左右时才是保本的状态。
在厦门的两轮集中供地中，建发先后拿下了两宗位于岛内的地块。尽管位置优越，但据克而瑞测算，其中一宗地块在剔除1.32万平方米的配建后，楼面价高达6.78万元/平方米，在7.18万元/平方米的限价下，留下的房地差仅4000余元/平方米。
克而瑞研报显示，在热度较高的杭州、深圳、厦门等城市，出让地块的地房比多在70%以上，盈利空间较小，尤其是再考虑竞配建等因素之后，部分项目盈利都存在问题。
即便如此，不少房企在首轮拍地中展现出了极高的热情，北京首轮土拍吸引到逾50家房企角逐，南京则有80余家房企报名，苏州亦有超过60家参与。华安证券统计显示，截至6月11日，融创、华润、保利等房企的拿地总金额都超过200亿元。
据中信建投测算，杭州、无锡、重庆等三城的各项目平均隐含毛利率分别为12.8%、17.4%、6.7%，长春、广州、沈阳、北京等四城的项目平均隐含毛利率在25%-28%之间。
“这印证了地产行业毛利率将由原先中枢25%左右，继续向20%左右下滑，甚至部分城市落入20%以下区间。”中信建投证券研报显示。
在林峰看来，受此影响，行业的毛利率和净利率会在2023-2024年出现进一步下调。“因为今年买的地到2023、2024年才会结转，所以到时地产利润会进一步降低。”
盈利指标持续下行
此轮集中供地的影响传导到公司整体层面尽管尚需时日，但随着上一轮高价地进入结算期、限价等因素的作用，行业利润指标向下的态势已经形成。
据亿翰智库数据显示，2018-2020年间，其跟踪的50家典型房企平均净利润率分别为14.55%、13.98%、11.6%，逐年走低，且下降幅度呈扩大的趋势。
具体来看，2020年，50家典型房企中，净利润率10%及以上的房企共计28家，较2019年减少了10家，这也意味着有近五成房企净利润率在2020年降至了10%以内。同时，还有4家房企的净利润率在5%以下，较2019年增加了3家。
相应地，50家典型房企的平均毛利润率水平也整体走低。截至2020年末，这一指标为24.7%，较2019年同期降低5.1个百分点，共47家企业毛利润率出现下滑。
其中，31家房企毛利率集中在20%-30%之间，而2019年时，房企毛利润率多集中在25%-35%之间，共有33家企业。
中信证券研究部则断，2021年报表盈利能力可能会持续向下。
“从披露季报的重点企业数据看，2021年一季度的毛利率和净利率的平均数及中位数都较2020年有所下降。”中信证券研究部表示，“结合绝大多数A股和内房企业指引，我们判断2021年是企业报表盈利能力继续下降的一年。”
何时会迎来拐点呢？“2020年是利润率的低点、2021年或者2022年有望实现利润率反弹”是房企管理层在业绩会上较为普遍的观点。
华润置地表示，预计2022年毛利率水平会达到底部，最低或为25%，此后将触底反弹。融信中国亦表示，2020年应该是其毛利率见底的过程，“明年开始逐步回升，至行业平均水平的状态。”
不过，据亿翰智库测算，从50家典型房企2021年拿地的地货比来看，超过70%的地块地货比在0.4以上，也就是说房企拿地的项目利润空间普遍较低，因此未来利润率回升依旧存在压力。而林峰认为，反弹时间有可能在2025年。
规模触顶
在盈利能力持续下探、拐点未知之时，整个地产行业的规模增长，似乎已触及了天花板。
国家统计局数据显示，2017年全国商品房销售面积达到16.94亿平方米，增长7.7%；此后，这一指标便基本稳定，2018-2020年间，分别为17.17亿平方米、17.16亿平方米、17.61亿平方米，同比增幅分别为1.3%、-0.1%、2.6%。
在易居中国执行总裁丁祖昱看来，在销售面积基本稳定在17亿平方米左右总量的情况下，成交金额能从14万亿元增长17万亿元，一方面是房价上涨，另一方面成交结构由三四线为主转变为一二线为主。
“未来大致预计成交面积很难有大幅度的突破，所以行业步入无增长时代。”丁祖昱预计。
绿城中国管理层也认为，房地产行业现在到了顶点，进入了相对稳定期，“稳定期持续一段时间以后，房地产整体的规模会逐渐降低，2021年市场应该是和2020年基本持平。”
随着2020年“三道红线”政策的出台，房企通过资金驱动规模增长的方式将再难推进。丁祖昱预计，未来若没有更多资金的加入，整个行业再继续往上走的动能会被大大削弱。
事实上，近年来房地产行业的销售规模增速已经呈现放缓的态势。亿翰智库数据显示，2018年-2020年间，其覆盖的50家典型房企合约销售额增速从逾30%一路走低至13%。
与之相对应，房企的结算规模也受到影响，50家典型房企营收增速也出现了放缓的迹象，分别为同比增长32.1%、25.36%、14.77%。
同期，伴随着盈利能力的下挫，房企的利润规模亦出现了快速下降。亿翰智库提供的数据显示，50家典型房企的净利润规模增速分别为32.4%、17.98%、4.78%，下降趋势更甚。
另据中信证券显示，截至2020年末，其覆盖的样本企业的预收账款是2020年营业收入的逾110%。尽管有大量已售未结资源可以保障房企未来业绩的增长，但行业盈利能力进一步承压，意味着决定了未来行业业绩增速有限。
“整体而言，我们认为开发行业的整体盈利已经基本见顶，未来即使有增长，也不会十分明显。”中信证券认为。
在未来增长空间越发狭窄的形势下，如何找到第二曲线，或将成为房地产行业共同的新话题。
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