“凤岗天安数码城开发运营了三年时间，从建设速度、招商引资成果、经济效益等多项指标来看，这三年的发展是成功的。”10月22日，在接受包括时代财经在内的媒体采访时，凤岗天安数码城董事总经理余安定肯定了项目前期的发展成果，并勾画了园区未来的发展蓝图。
图：凤岗天安数码城董事总经理余安定
凤岗天安数码城是广东省、东莞市重大建设项目，总占地面积约40万平方米，总建筑面积逾150万平方米，总投资100亿元，项目分两期开发建设。目前，项目一期一组团已实现企业全面入驻，二、三组团于2017年完成招商，四组团已动工建设并正式开放定制，项目二期也计划于2022年建成投产。
图：凤岗天安数码城园区实景图
最新数据显示，截至目前，凤岗天安数码城已引进企业404家，其中国家高新技术企业20家，规上企业24家，年产值5000万元以上企业13家，入园企业中267家为总部型企业。
在取得第一阶段的成功之后，余安定和团队正朝着一个新的方向努力。“我们的理想是做中国最好的园区。“余安定说：”我希望这个园区是一个以产业为核心的园区，拥有能够孵化出大树的优质土壤，最终为我们带来优质的产业内容。”
着眼人才培育破解企业难题
随着行业发展进入下半场，房地产的形态变得不再单一，而是越来越多元，附加的价值也越来越多样，如商业地产、养老地产、产业地产、旅游地产……
不过，虽然多元化发展已经成为潮流，但现阶段房企们的探索大部分仍然以地产为主，如何与养老、产业、商业、旅游等形态结合还没有一个成熟的商业模式。而这也是目前凤岗天安数码城正在思考的重要方向。
“对于产业园区来说，基础不应该是房子，如果一个园区大部分的利润都来自于房子销售，那最终的逻辑还是做地产，这样就无法完成从地产到产业的转化。”余安定表示。
在余安定看来，要完成这个转化，关键在于能够往园区里填充什么内容，如何在这些内容里面找到新的盈利空间。“过去的产业园是卖房子给别人，今天需要转换为卖服务、卖资源整合、或者孵化投资入园企业等等，寻找到新的增长点。”
坐落于深圳和东莞交界处的凤岗天安数码城，由于交通等原因，“招人难”成了不少入园企业的共同烦恼。而为了解决企业最为迫切的人才需求，“人才培育型社区”成为了凤岗天安数码城下一步的重要发展定位。
据计划，凤岗天安数码城下来将为园区企业员工提供各项技能的免费教学，让年轻人能够在园区得到成长。同时，凤岗天安数码城还计划开设一个“深夜食堂”，为加班人士免费提供宵夜。“这只是整个服务体系中的一环，我们的目的是打造一个有温度、有质量的环境，这是吸引和留住人才的关键因素。”
“从园区的角度来讲，我们希望能为企业提供更有针对性的服务，逐渐完成新的资源整合。”余安定称，在产业运营和资源整合方面，凤岗天安数码城做了很多尝试。“我们今天做的积累，在未来一定能够帮助我们打造一个优质的产业生态，探索出产业园区发展新的路径。”
“我们是在做土壤”
当产业地产更关注产业本身的时候，园区的产业招商和运营就显得尤其重要。
图：凤岗天安数码城园区实景图
目前，随着市面上越来越多产业园区的出现，开发商为了寻求差异化竞争，往往一开始就会为园区做好主题定位，然后围绕主题去做垂直、做深化。然而，这种一开始就为产业园区做好主题定位的运营思路，在余安定看来是不够现实的。
“一个园区的产业导入有很大偶然性，并非事先能够完全规划好的，尤其是现在经济、科技发展得非常快，过去可能几十年才出现一个新行业，现在几年的时间就有一个新行业兴起。”
正因为产业更迭迅速、产业导入偶然性较大，余安定认为，产业园区在发展前期其实不需要立马去明确一个主题，就如同人的成长。他说，一个园区的成长也应该允许它摸索和犯错，然后不断地进行调整，最后核心的东西就会越来越明确。
虽然没有一开始就给产业园区做好主题定位，进而寻找龙头企业进驻并带动相关产业链落地，但余安定表示，园区里存在着各行各业的企业，而不同企业之间是有共性的，我们首先要做好的是为企业的做好共性服务，比如招人服务、资金服务、资源整合服务等等。
余安定强调，随着园区在前期奠定了较好的基础，园区目前也正在进一步明确和深化产业定位。余安定透露，目前园区初步确定了电子信息、人工智能、新材料新能源、生物医药等几产业主题，公司将针对每个产业做深度调研，进一步做好针对重点产业的各项服务。
不仅在招商引资上进行动态调整，在园区产业空间形态上，凤岗天安数码城也并非一成不变。据余安定介绍，在建的一期四组团原规划S8一栋为高层工业厂房，为了增强对制造企业的承载力，后续将S7号楼规划调整为高层工业厂房。经调整后，一期四组团工业厂房面积超过8万平方米，在整个组团近14万平方米的产业用房中，工业厂房占比约达60％。
“大树（龙头企业）是有限的，但只要我们做好土壤，就可以培育出大树。”对于园区未来的产业招商，余安定充满信心。
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