过去三十年，北京中关村一直被誉为“中国硅谷”，但同时，聚集了腾讯、华为等本土超级巨头的深圳南山科技园已和中关村分庭抗礼，形成了“北有中关村，南有科技园”的局面。近日，大数据驱动的全价值链商办运营平台好租结合中关村、南山科技园两大商圈办公楼宇大数据，进一步比较了两大科创中心的异同。据好租旗下晓楼数据服务平台显示，中关村商圈、南山科技园商圈现有办公楼宇数量分别为309个和160个，前者空置率仅3%左右，而南山科技园空置压力较大，其空置面积也一直处于100万㎡以上的高位。
晓楼数据服务平台产业研究
中关村更“好租” 南山产业园数量领跑全国
好租晓楼大数据显示，截至2019年5月底，北京、深圳两大一线城市的办公楼宇数量分别为6105个和4897个。其中，中关村商圈有309个楼宇，占全北京的5.06%，南山科技园商圈则以160个楼宇占全深圳的3.27%，考虑到南山科技园占地面积远小于中关村，因而实际楼宇布局南山科技园要更为密集紧凑。
在办公楼宇分布上，中关村和南山科技园也表现出了明显的不同：首先，南山科技园的产业园多达31个，位居全国之首，领先于中关村的24个，其19.4%的产业园(个数)比例更是远高于中关村的7.8%;其次，南山科技园仅有2个商住楼宇，而中关村则有18个。整体而言，南山科技园“园区效应”更甚，而中关村各办公楼宇业态分布相对均衡。
中关村、南山科技园商圈空置情况对比
从市场表现来看，中关村的办公楼宇出租率特别高，大部分接近满租状态，整体空置率仅3%左右，5月份更是到达了2.12%的新低，这和“硅谷写字楼不够用”的情况更为接近。相比之下，南山科技园空置量一直维持在105-120万㎡的高位，整体空置率今年一度冲破15%，目前也超过了14.5%。
此外，中关村和南山科技园的租金差了不止一倍，前者的波动区间为10.4-10.7元/㎡/天，较北京均价高出40%以上，后者稳定在5元/㎡/天左右，也是深圳核心商圈的平均水平，较深圳均价高10%-20%。并且，北京尤其是中关村的新增供应整体在放缓，这对价格能形成一定支撑，而深圳增量不断，其价格上涨主要是受高价房源释放、高价项目入市影响。南山科技园则受空置影响，租金存在一定的松动迹象。
通过好租晓楼数据服务平台监测还显示，由于深圳制造业高度发达，千人以上规模的成熟大企业在南山科技园等热门区域形成了明显的聚集。相对而言，北京的企业主体以100人以下规模为主，像滴滴、美团、快手这类互联网公司更容易诞生于此。
另外众所周知，美国硅谷是“产学研”结合的鼻祖，附近科研力量雄厚，有斯坦福大学、加州大学伯克利分校等全球顶尖名校为依托。它成名于硅芯片的设计与制造，随后计算机产业爆发，目前聚集了思科、英特尔、苹果、Google、Facebook等大公司。从这点来看，坐拥清华、北大等名校的中关村在人才产出方面相比南山科技园更胜一筹，不过后者也从清华、北大、港大、华中科技等院校陆续引入了研究生院，再加上有腾讯、华为等巨头环绕，后劲十分强大。
综上所述，中关村和南山科技园各有千秋，都有被冠以“中国硅谷”的底气。但在找办公室方面，中关村更像“一房难求”的硅谷，而南山科技园对中小型科创企业的吸引力就稍显不足。
好租曲先洋：数据化助力产业更好集聚
对于中关村和南山科技园的“中国硅谷”之争，在前不久由北极光创投组织的LP分享会上，好租创始人兼CEO曲先洋也从产业角度，给出了自己的观点。他认为，南山科技园的科技制造业分布更接近硅谷，来自华为、大疆创新等大企业贡献了大量的知识产权与科技成果。但同时，中关村对滴滴这类商业模式创新企业更具吸引力。
曲先洋还表示：“国内的产业集聚已经渐入佳境，除了中关村、南山科技园、张江高科这样的科创高地，在金融、文创、新材料等领域也都出现了越来越多的集聚区。特别是在创意产业领域，往往会有一些政策支持，但如何认定企业达标资格，让真正的优质企业聚到一起和更好利用资源，可能就需要相关产业的真实市场数据来提供决策依据。”
据好租方面透露，为了助力“以产促城，以城兴产”的趋势，好租旗下晓楼数据服务平台目前正发力解决“市场产业结构”的数据化问题，相关维度包括行业分布、行业规模分布、企业性质分布等。在实际应用方面，该创新平台已于今年4月同全球知名商业地产服务商仲量联行达成数据战略合作，率先在西安共推大数据解决方案。此外，晓楼亦携手光明食品集团资产管理平台——上海牛奶(集团)等知名企业，为其空间资产的运营管理提供数据可视化查询分析与监控等服务。
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