观点指数 近日，某省会城市对社区周边的生活服务设施满意度进行一次采访调研，13.7%的被访市民直接表示不满意或不太满意，这说明社区周边生活服务设施仍旧有很高的提升空间。
社区周边生活服务设施以便民、利民和满足居民生活消费为主要目的，包括餐饮、医院、娱乐、培训等业态，属于社区商业的大范畴之内。
相对于市中心大型商业综合体，社区商业具有“便利性”这个无可比拟的优势。人们逐年增加的可支配收入以及“就近原则”的消费观念为社区商业带来了新机遇。
外国发展经验显示，在人均GDP超过3000美元之后，社区商业所占消费零售总额的比例一般在40%-60%区间。但即使在中国一线城市上海，社区商业也仅占社会商业支出总额的30%左右，侧面反映了社区商业背后的市场商机还有待充分发掘。
目前，一些敏锐的开发商看中社区商业中的蓝海商机，在社区周边统一规划建设住宅配套设施，植入自己的社区商业品牌自主运营或者直接进行销售，在满足社区消费需求的同时获取利润。一些电商甚至物业公司也根据自身经营优势，加入瓜分社区商业利润的行列之中。社区商业将逐渐成为城市商业中的新宠儿。
社区业态百花齐放
社区商业最早出现于20世纪中叶，是一种以社区范围内居民为服务对象，满足和促进居民日常综合消费为目标的属地型商业。
根据物业类型，社区商业可分为社区底商、社区商业内街、社区中心三种类型。其中社区底商以楼盘底层作为商业用房，是最为常见的一种社区商业类型。社区底商业态主要包括零售业以及服务业，针对的是社区内居民的必要生活物质与服务需求。至于社区居民更高层次的需求则是由社区中心予以满足。
社区中心主要包括服务、餐饮、零售、休闲娱乐等业态，业态的配比并非固定，而是受区域位置、布局规划以及大众需求所驱动。例如苏州邻里中心主要针对方圆1公里内的居民，注重服务性，生活配套服务占据主要地位；但上海瑞虹生活广场却因老城区的地理特性和当地居民的消费偏好，选择将餐饮和零售作为主打业态，且没有引进娱乐设施。
除了服务、餐饮、零售、休闲娱乐之外，人们日益增长的生活需要也催生了社区商业新的生态圈，比如养老圈以及教育圈等。
据国家社科基金测算，2050年，中国老年市场规模将达48.52万亿元，养老产业规模将达21.95万亿元。这亿万的养老市场必将撬动社区商业周边养老业态的发展。
同时，在提倡发展素质教育的大背景下，教育机构房租人力成本高、商场消费稍显疲软等因素交织，促使了教育入驻商场和教育综合体的出现，教育也逐渐成为社区商业中的重要一环。
规模趋小发展
相比于大型的商业地产项目，社区商业凭借体量小、投资低、利润稳定等特质得到企业的青睐。在宏观经济增速不断放缓、场地租金攀升的大环境下，社区商业业态规模呈现出趋小化发展的态势。
以社区商业的零售业态为例，商务部发布的《中国零售行业发展报告(2018/2019年)》显示，2018年便利店销售额同比增长8.3%，远高于体量更大的超市、专卖店、大型超市等业态的同比增长率。
作为深入社区各个单元的一种零售业态，便利店凭借着距离、营业时间、服务等多方面特性，成为社区居民日常消费的场所。此外，相较于大型超市，便利店依靠合理的选址和稍高定价，小规模体量就能达到稳定创收，成为了企业热衷的零售业态。
商务部数据披露，在连锁百强企业中，去年便利店门店总数增长18%，增速比整体高8.9个百分点，连续三年在零售业态中保持最快水平。
便利店的快速增长和抢占市场，促进了一些大型零售业态如大卖场向“小”转型。2019年1月，华润万家借由深圳梅龙店推出全新品牌“万家MART”，营业面积约8500平方米，压缩近一半。此外，永辉超市(601933,股吧)表示今年将加快小业态门店的探索步伐；物美2019年计划新开的260家门店中，有160家属于小业态门店。
大卖场向“小”转型体现出了“大而全”向“小而精”经营理念的转变。这也要求商家从需求端出发，精确定制符合消费者购买需求的产品服务清单，提升“小型化”业态对消费者的吸引力和黏性。这种业态“小型化”不仅能够在成本控制和定价议价等方面凸显优势，还能够凭借着“小”的灵活特性渗入社区生活圈，成为社区商业最富生命力的业态模式。
万亿蓝海之争
城市化进程的推进，促进了社区数量和社区消费的增多，数据显示，预计到2020年，全国城镇住宅物业面积将达300亿平方米，中国社区服务消费将迈入万亿级市场。
看中社区商业这片蓝海的包括房企、电商以及物业公司等主体，这些主体凭借着独特的资源优势以及不同的经营方式，意图抢占社区商业市场中的一席之地。
房企
对于房企来说，在购物中心存量巨大、去化困难的大背景下，体量较小、易于操作的社区商业成为了其关注的重点，目前不少房企纷纷开始打造自己的社区商业版图，例如万科的“五菜一汤”、协信的星光邻里、龙湖的星悦荟、金科的美邻街等等。
现阶段对于房企来讲，社区商业有众多盈利模式，包括纯销售、售后返租、先租后售、纯租赁、租售结合等模式，房企可根据社区商业店铺经营情况、配套要求以及业态配比等多方面因素进行考虑，选择适当的经营模式。卖出社区商业物业可以快速回笼资金；“租”意味着短租期带来的业态配比调整以及未来资产增值空间；当然也可以选择自主经营，统一布局规划，植入并打造具备影响力的社区商业自营品牌。
以万科社区商业为例，万科2012年左右开始确定社区商业的市场定位，目前有5条社区商业产品线，分别是万科里、邻里家、万科生活广场、万科红、万科2049。
选址方面，不同于绿地、金科偏好“人气中心”区域以及龙湖选择具有某种地理或人文特性的区域，万科社区商业选址范围更广一些。
具体到万科的5条社区产品线，各条产品线体量并不相同，最大的是万科生活广场，体量在3-8万平方米左右。万科生活广场项目普遍位于城市郊区，一般采取小股操盘的模式，业态组合集餐饮、购物、娱乐、社交于一体。代表项目是位于郑州的美景龙堂·万科广场，该项目体量4万平方米，业态配比上，餐饮占比33%、新零售占比30%、儿童亲子业态占比22%以及休闲娱乐占比15%。
万科的另一条社区商业产品线是邻里家，该产品类别体量相对较小，仅有1-2万平方米，主打的标准业态是“五菜一汤”。后来万科将“五菜一汤”升级为V-LINK社区服务商2.0模式，即利用互联网的思维将原有的服务再度扩容，由万科提供社区场地、市场推广还有成长管家，合作方提供内容支撑，落地了众筹咖啡馆项目、创客空间、社区图书馆、社区学堂、童玩中心等合作项目。
万科邻里家代表项目是无锡万科邻里家Live，该项目是万科在无锡持有的第一个社区商业项目，采用“333”模块化经营模式，即1/3项目由万科招商主力品牌联营，1/3项目由万科业主经营，剩余1/3项目出售。
对于配套尚未完善的社区商业，万科会选择自主运营社区商业，通过植入并做大自营品牌如梅沙教育、鱼羊市集、万享荟等，做好社区服务。而随着项目周边配套的成熟，万科可以选择出售这些社区商业，或者继续运营。
电商
随着时代变迁，电商利用互联网快速发展的红利期已过，纯电商模式的发展遇到了瓶颈。引入线上流量成本的增高促使电商们纷纷在线下寻求突破，拓展新的流量入口。定位为“最后一公里”的社区商业凭借着广阔的发展前景成为了电商争抢的重点对象。
电商抢占社区商业流量的方式主要是通过社区内小型门店的扩张。目前，天猫、京东和苏宁三家电商分别建立起了自身的社区经营小店品牌，分别是天猫小店、京东便利店和苏宁小店。
以苏宁小店为例，苏宁小店是2017年底苏宁发布智慧零售大开发战略之后推出的社区商业新品牌。围绕社区居民的用餐需求，苏宁小店主打生鲜、果蔬、热鲜食等品类，致力于提供快递代收发、家电手机的维修和清洗服务、房屋中介、彩票购买等一系列增值服务。
同时，苏宁小店还为消费者提供极致的物流服务，这是其抢占社区高地的重要依靠。苏宁小店通过前置仓库进行商品存储、加工、拣选发货，同时完成线下小店的补货和线上订单的发货，大幅提升配送效率，完善最后100米的配送管理，最终实现社区级即时配送。截至2019年6月30日，苏宁小店即时配服务覆盖城市数量88个。
除了苏宁小店之外，苏宁还推出了苏宁零售云以及苏宁拼购APP，组成了苏宁智慧零售的“黄金三角”。三个产品针对不同市场消费者差异化的需求，最大程度地满足多样化的购物需要。今年前半年，苏宁新开1626家苏宁小店（含迪亚天天）和1347家零售云加盟店，“黄金三角”的规模和覆盖广度进一度扩大。
但由于目前苏宁小店采用的是直营模式且处于快速发展阶段，可能会受到市场激烈竞争、商品同质化及运营经验缺失等因素影响，短期面临亏损，预计未来将随运营经验的丰富而逐步扭亏为盈。
物业公司
10月21日，江苏宿迁一小区物业公司给业主发24万元“红包”的新闻引起人们热议。24万元“红包”来源于车位出租费和电梯广告费，是扣除了公共设施维修、改造等费用后，小区公共收益的结余。
为众多业主提供社区服务的同时，物业公司掌握着社区流量入口和社区居民消费需求信息，凭借着投放电梯广告费等手段能够为居民创造可观收益。在社区商业发展的大浪潮下，物业公司如何运用掌握的社区资源，为社区以及自身牟取更大的利益？彩生活社区新零售思路为我们提供了一个参考的案例。
彩生活社区新零售是指通过构建服务平台，将社区新零售与缴纳物业管理费结合起来，实现物业公司、电商以及业主的三方共赢。
具体的运营思路是彩生活构建服务平台，吸引商家入驻，凭借物业公司对社区居民消费能力和消费需求的精准把握，减少商家寻找目标客户的营销费用，降低流量成本；同时，物业公司将节约的营销费用转换为物业费，直接赠送给在服务平台上消费的业主。
这一运营模式实现了更高的社区流量资源利用效率，有效解决了商家营销难以触达用户痛点，满足用户对价格优惠、获得优质产品及服务的需求，为社区商业发展提供了另一个视角。
目前，彩生活已通过构建服务平台“彩惠人生”，并与京东、网易严选、携程、滴滴等互联网平台进行合作，在服务平台上购买对应商品及服务即可获得物业费赠送，赠送比例（即物业费抵扣额/商品价格）可以达十几个点以上，有的处于30%-50%之间。
凭借着流量价值最大化的运营思路，2019年彩惠人生取得了突破性进展，累计成交62.2万单，同比增长91.1%，累计成交金额1.21亿元，同比增长323.2%。
此外，该运营思路也得到市场上资本的认可。7月19日，彩生活获得了360、京东4.91亿港元战略入股，彩生活将与京东、360共同探索“社区+商业”、“社区+物流”等融合业态创新应用。
前景光明，局限犹在
尽管社区商业未来前景光明，但现阶段问题依然需要重视。
社区商业是满足本地社区居民商品和服务需要的商业，服务半径有限，大多不超过1公里。社区商业本身的定位就决定了其有限的经营范围和有限的流量，没有流量就没有商业，如何发掘并保有流量是社区商业需要考虑的问题。
首先，选址是发展社区商业的关键，如果没有上百万平米的居住小区以及小区带来的客户流量，很难支撑起一个好的社区商业。
其次，丰富且有指向性的业态是发掘社区新流量的重要抓手，例如，针对有钱有闲、偏爱就近消费的未来退休老人，可以通过构建老年大学、老年合唱团、老年人活动中心，形成新的社区消费点；针对年轻客群，餐饮业、美甲美容美发、按摩休闲健身甚至宠物店等都是不错的社区商业业态选择；至于小孩子喜欢玩耍的需求，可以通过社区儿童乐园亲子体验业态进行满足……
但需要注意的一点是业态过多可能会形成杂而乱、小而散以及恶性竞争等问题，这就需要政府部门或者开发商的统一规划来规避这些问题。
第三，仓储物流设施的完善是社区攫取区域外客流消费的根本保障，目前苏宁小店已在88个城市提供即时配服务，盒马鲜生可以在20分钟内实现3公里以内的配送……这些发达的物流组织使得社区商业通过线上获取小区外流量成为可能。
此外，社区商业服务对象主要是社区居民，是平民化的商业，这就意味着低客单价以及低回报率，商家相对较低的回报盈利难以承受过高的社区商业租金，这是现阶段社区商业的另外一个局限。
从商家的角度来看，社区商业盈利局限可以从客户数量、消费频次、客单价三个方面寻求突破，提升客户数量可以从社区商业选址、业态多样化、线上渠道等方面着手；增加客户消费频次需要商家精准的推广，到位的服务以及良好的口碑；客单价可以从业态的差异化和产品的个性化两方面进行提升。
解决社区商业盈利难题的另一方法是开发商自主经营，通过在社区商业中植入并运作自营品牌，获取价值提升收益。但自主经营涉及到现金流沉淀以及长期精细运作，对于部分资金吃紧和习惯“短平快”的开发商来说是一个重大的挑战。
不过针对资金沉淀问题，市场上也推出了社区商业REITs产品。2018年4月2日，国内首单社区商业REITs产品“中联东吴—新建元邻里中心资产支持专项计划”在上海证券交易所挂牌上市，发行规模为20.5亿元，发行利率5.8%。该REITs产品将分布在苏州工业园区生活圈核心的10处邻里中心打包成一个金融产品，盘活了既有资产，同时对底层资产运营提升起到很大的促进作用。
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