1、销售：销售面积同比下降，一线城市及周边都市圈表现较好
进入2019年1月以来，样本30大中城市的房地产成交面积进一步下滑。整个30城成交面积同比下降11.22%，降幅创2018年4月以来的新高。分析其背后原因，一方面2019年春节较2018年早，影响了1月末的成交。另一方面，往年常见的返乡置业在2019年并未形成风潮。整体上30城的数据基本反映了大中城市的地产销售状况。
其中，一线城市表现略好，维持了同比4.87%的增速。考虑到一线城市发展长期处于景气状态，且一线城市房产作为核心资产，附加价值高，在相比行业下行的周期里，维持了增长的态势。二线城市1月则达到了29.01%的同比降幅，创2017年11月以来最大降幅。究其原因，大部分二线城市维持了对楼市供给需求的较严格调控，特别是限价和预售证限制，一定程度上抑制了房地产的成交。而2018年年度开始的“一城一策”“分类调控”以及诸多二线城市的边际调控放松，也并未能在短时间内立刻生效。
相比之下，环一线都市圈的城市地产，受到一线城市人口、资本和产业资源外溢的影响，在2019年年初实现了18.84%的同比增速。都市圈房地产成交的景气，与中山证券地产固收市场观察2018年年报的观点一致。未来几大重点都市圈（环渤海、长三角、珠三角、成渝、中原等）的三四线城市，将会充分受益于核心大都市的经济辐射，保持地产市场成交的活跃。
2、土地：市场竞争弱化，一线城市维持供应增长
2019年初至今，各大城市土地供应进一步放缓，1月份100大样本城市土地供应面积同比下降32.22%，降幅创2015年以来最大，说明各大中城市在2019年的供地意愿有所不足，叠加春节效应，造成了整体土地供给走低。
与此同时，100大城市的土地成交总价也同比下降30.28%，土地成交均价几乎维持不变，达到楼面价5344.47元/平方米。与同时期一线城市销售活跃相对应，年初至今的一线城市土地供应同比上升22.48%，维持了较高的涨幅。这也客观反映出在房地产行业下行周期，一线城市可以维持较高的景气度。
整体上看，从2018年年中开始，土地市场的竞争激烈度开始明显下降，土地成交溢价率从年中的超过20%，逐渐下降至2019年年初的9%。在整体土地市场竞争放缓的背景下，原本企业间合作拿地的动机下降，且在土地的挑选上有了更大的空间。预计2018年下半年开始成交的土地，未来的投资回报率会相比2018年上半年有明显增加。
通常，土地投资滞后于销售增长，预期今年土地成交或将维持低位。部分上市公司公布的拿地情况也反映出，2019年1月土地拓展主要集中在一、二线城市。预期2019年，三线城市土地成交和溢价率将维持低位，一线城市与二线重点城市相对稳定，或将成为土地拓展重心。
3、政策：一城一策推进，三稳成行业主旋律
2019年房地产从严调控，市场逐步回归理性。正在陆续召开的地方两会上，10多个省份的政府工作报告提出房地产调控以稳为主，强调完善住房保障体系。此外，“一城一策”成为高频词。专家认为，这预示楼市调控灵活性增强。
从已召开的各地两会看，今年调控以稳为主，确保房地产市场稳定发展被提到前所未有的高度。去年年底，住建部在全国住房和城乡建设工作会议上提出了“稳地价、稳房价、稳预期”要求，多地两会也明确提出“三稳”。
分地区来看，上海将加强房地产市场调控不动摇、不放松，房地产市场平稳健康发展，房价保持总体稳定；河南强调，“加强市场供需双向调节，坚决遏制投机炒房，加强城市之间政策联动和统筹协调，落实稳地价、稳房价、稳预期责任”；福建提出，“健全促进房地产市场平稳健康发展长效机制，切实稳地价、稳房价、稳预期”。
不少地方还明确了稳定房地产市场的目标、措施。陕西省提出，推动房地产市场平稳健康发展，有效防控房地产领域风险。四川省提出加强房地产市场监管，促进房地产市场平稳健康发展。深圳市强调，以更多经济手段构建房地产市场平稳健康发展长效机制，加快住房制度改革配套政策落地，并推进住宅政策性金融机构改革试点。
由此我们可以发现，政策总基调没有变，依然是‘稳’。落实“稳地价、稳房价、稳预期”要求，今年各地定位房地产市场不会离开这个主基调。稳定房地产市场的核心，就是要防止房价暴涨暴跌，“房住不炒”的定位没有变。
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