3月5日，保利研究院发布了《保利2018-2019年房地产行业白皮书》，在行业中引起巨大反响。保利以龙头企业的自信与责任担当，连续三载发布行业白皮书，以理性、严谨的态度，客观的数据对行业的发展规律、特征进行总结、复盘和预判，值得我们学习和深思。
我们注意到，保利白皮书提到当前房地产面临三大发展新趋势和新机遇，即房地产人口支撑动能产生转变、城市群/都市圈市场发展边界模糊、中西部核心二线城市迎来发展机遇。
关于三大趋势，综观白皮书全文后，我们在此基础上进一步深思认为：
一、 人口步入“质量红利”周期阶段，且区域分化明显
白皮书中提到，当前房地产趋势一：“工程师红利”，发展新动能。人口规模已告别高增长的数量红利，但巨大的人口基数下，人口素质提升和城镇化迁徙等结构变化，正在带来新一轮的人口质量红利。过去十年间，我国国民受教育程度显著提升，人才竞争决定未来城市格局之变，这也是各城市打响“人才争夺之战”的底层逻辑。
保利白皮书中以详实的数据认证了当前人口已进入质量发展红利阶段，但进一步分析，我们认为人口除了进入质量发展阶段外，区域分划明显。根据中指研究院2月政策专题，人口已进入教育红利阶段，就业人口平均受教育年限区域分化明显，东部教育红利优势明显。
图：我国四大区域就业人口平均受教育年限变动情况
备注：本文所指就业人口均为各省市城镇就业人口；受教育程度构成占比来自各省市2006-2016年劳动力抽样调查主要数据；就业人口受教育年限=（大专及以上文化程度人口数*16+高中文化程度人口数*12+初中文化程度人口数*9+小学文化程度人口数*6）/总就业人口数；
本文所指东部包括10个省级行政区：北京市、天津市、上海市、河北省、山东省、江苏省、浙江省、福建省、广东省、海南省；东北部包括3个省级行政区：黑龙江省、吉林省、辽宁省；中部包括6个省级行政区：山西省、河南省、湖北省、安徽省、湖南省、江西省；西部包括12个省级行政区：内蒙古自治区、新疆维吾尔自治区、宁夏回族自治区、陕西省、甘肃省、青海省、重庆市、四川省、西藏自治区、广西壮族自治区、贵州省、云南省
数据来源：《中国劳动统计年鉴》，中指研究院综合整理
图：2006年-2016年各省市就业人员大专以上文化程度占比增幅
且伴随着近两年来各城市的人才争夺大战，当前不同层级的人才吸引力格局正在发生变化。中指研究院认为，目前城市和城市之间正在经历人口在空间上重新配置的过程，这种配置在接下来的较长时间内将以政策牵引为催化剂，以人才流动为表现形式，向省会及区域中心城市进一步集聚。此前农村人口向城市流动已经稳定，新一轮全国人口的腾挪应该是集中在人才资源的重新配置。
资料来源：中指研究院综合整理
因此我们认为，人口步入“质量红利”、“教育红利”周期阶段，且区域分化明显，城市竞争优势格局开始向教育红利转换，未来省会及区域中心城市人才将进一步集聚。
二、 都市圈/城市群是未来发展趋势，进入加速发展阶段
白皮书中提到趋势二：边界模糊，尖角耸起。城镇化发展到新阶段，都市圈发展的市场边界早已跨越了行政边界，核心城市更加集聚，但区域内核心可能不只1个；而在部分人口基数庞大的三四线城市，城区人口集聚。
自第一期白皮书伊始，保利就提出“中心城市规模边际效用强化，城市群特征逐渐显现，朝”大“聚焦、”小“发散演变”，超越同行认知，走在城市群布局前列；第二期白皮书则进一步跟踪深化研究，“三大城市群（除一线）贡献率上升近10个百分点，已成为拉动成交规模增长的核心引擎”，强化“大聚集、小分散”的城市群增长逻辑；第三期白皮书，亦即当前发布的白皮书，关于城市群研究，保利再进一步得出核心结论：城镇化发展到新阶段，都市圈中核心城市更加集聚，区域内核心可能不只1个，部分人口基数庞大都市圈内三四线城市，城区人口集聚，尖角耸起，此外，白皮书中还对三大都市圈底层驱动力，城市发展形态阶段进行分析总结。
白皮书发布几年来，伴随行业投资逻辑的演变，越来越多的房企布局目的地，开始拓展到核心城市都市圈或城市群，结合中指研究院报告，当前城市群的形成正在加速，城市群逻辑正成为部分房企投资和布局的核心。
2月19日，国家发展改革委发布关于培育发展现代化都市圈的指导意见：都市圈是城市向城市群发展的必经阶段，整体建设进程加快，到2022年，都市圈同城化要取得明显进展，到2035年，现代化都市圈格局更加成熟，并形成若干具有全球影响力的都市圈；2019年政府工作报告中明确指出，“坚持以中心城市引领城市群发展”，认证了保利当初论断：城市群是未来发展趋势。
图：2016年中国经济总量前15城市区位
图：2017年各都市圈经济和人口情况
三、 都市圈/城市群是未来发展趋势，进入加速发展阶段
白皮书中提出，趋势三，“冰山”融化，首位提升。制约中西部发展的“冰山”远程运输成本，正在消解。尤其以武汉为首的中部和以成渝为首的西南区域，承接了东部大量的高端制造业，经济贡献度明显提升，核心城市人口聚力明显拔升。
在人才政策利好、轨道交通发力、地区经济崛起以及产业转移、时间成本压缩等利好因素下，未来中西部核心城市潜力显现。据中指研究院监测，从拿地金额来看，2018年中西部关注度继续提升，成为房企土储布局的重点。2018年1-12月拿地金额TOP10房企于中西部区域拿地面积高达11698万平方米，成交面积远超其他区域。分城市看，中西部城市中武汉以4625万平方米成交规划建筑面积稳居榜首，郑州和西安分别以4228万平方米和3793万平方米紧随其后。
2019年1-2月，中西部关注度持续提升，TOP10企业拿地总额高达523亿元，高居榜首，且中西部土地大放量，拿地面积高达2054万平方米，如恒大在贵阳、重庆、郑州等中西部城市均有新增土储。在长三角、环渤海等区域和TOP10拿地金额较去年同期均有不同程度下降的背景下，中西部逆流而上，亦展现了区域强大的发展潜力，客观认证了白皮书中中西部城市未来潜力将显现。
除了对三大趋势的总结和预判，白皮书中仍有非常多的精辟观点。如对增量市场中，认为2019年总体调整，先行一二线有望率先筑底；存量市场需理清发展逻辑、关注周期波动、聚焦核心城市等观点，这些均值得我们学习、深思和探讨。
正如白皮书中所说，目前我国房地产正进入高位调整时代，趋向于“零和游戏”的节点上，在这一背景下，市场面临动荡，房企面临整合，城市面临更加精细化发展，过去的粗放发展模式已不能适应当前的市场形势。因此，在这一节点上，保利以头部标杆企业的责任和担当，诚意满满的向业界分享其对行业整体发展的看法、对未来的预判、对市场信心的提振、对风险环节的警示，我们需要更多的企业来发声、探讨，实现百花齐放，百家争鸣，共同促进行业平稳健康发展。
你的房子，一开始就买错了
京津翼成“重灾区”，房价跌幅全国前列