一段时间来，不少朋友向笔者咨询同一个问题，看了高层和多层住宅，到底买哪个好？拿不定主意。对于这个问题，先卖个关子，因为一回答出来，肯定很有很多人反对，因为已买高层和多层的人都有各自的理由，买高层的人看重视野、地段等优势，买多层的人则认为密度较低居住不压抑，反正谁也说服不了谁。
实际上，近年新建的住宅中，高层住宅占据了很大比例，不仅存在于大城市，也包括大量的中小城市，一个重要的原因就是城市化带来的城镇居民人口大幅增长，而城里可供建设的土地越来越宝贵，通过建设高层，提高单位面积的容纳人数，不得不说，高层住宅确实解决了我们大量新市民的居住需求，但高层住宅真的是越多越好吗？答案是明确的。
据公安部门的统计数据显示，在全国23.5万高层住宅中，没有自动消防设施的占比达到46%，且即使有自动消防设施，但其完好率也不到50%。简单地说，自动消防设施能正常运行的只占很小的部分。而且，高层住宅的消防救援要求也非常高，而我们很多城市消防救援设施能达到的高度一般也不超过20层，高层救援的设备数量配备也非常有限，随着越来越多的高层住宅老化，仅消防救援就是一大难题。
对此，清华建筑尹稚教授和北大朱国中教授都不约而同地表达了一个观点，未来的高层住宅可能就是贫民居所。除了前面说的消防问题外，住宅外墙、隔热、楼内的设施设备，以及必不可少的电梯维护更替等等，加上现在并不太成熟的科技住宅维护，都是不可避免的麻烦，由于我们现在的高层住宅房龄大多不过10来年，如果再过20年、30年，这些问题就会逐渐显现出来。加上一些小区物业维护不到位，更会加速这种过程，维修基金也会提前消耗殆尽，这是我们现在不能体会到但未来大概率会发生的事。
（一）
对于高层住宅的弊端，其实国家早有预见，截至现在已有两大新规出台。其中一个新规是才发布的《关于加强县城绿色低碳建设的通知（征求意见稿）》，在这份通知中明确强调：
限制县城居住建筑高度，县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅占比应不低于75%。县城新建住宅最高不超过18层。确需建设18层以上居住建筑的，应严格充分论证，并加强消防应急、市政配套设施等建设。
从内容可得出几个信息点：1.限高的原因就是消防和相关配套难跟上，这说明此前一些专家的担忧并不无道理；2.最高不能超过18层，大概50米左右，基本上在我们的消防控制范围内，但同时也明确了不能太多，按数据推算的话，不能超过总量的1/4，说明我们有限的消防设施只能满足这么多，以后在县城再也看不到新建20-30层的高层建筑了；3.大部分以多层洋房为主，不低于总量的3/4，这类住房将是未来县城住房的主力军。
实际上，不仅是县城住宅限高，去年住建部还联合发改委发布了“限高令”，各地新建100米以上的建筑需要经过严格的消防、抗震等设计论证，特别提到了中小城市要严格控制超高层建筑，说话很严厉，若非不得已，能不建高层就不要建了，一定要建的话，对不起，要经过严格论证，一般而言，谁还会盯着“红线”去申请呢，传递的信号非常明确。从这个角度而言，高层住宅并不符合未来的城市发展趋势，去高层化意图明显。
（二）
其二，相信关注住房建设的朋友应该了解到，早在2019年，住建部发布了《住宅项目规范（征求意见稿）》，要求4层及4层以上新建住宅，以及入户楼层距离地面达到9米的新建住宅都应设置电梯。目前，越来越多的省市相继落地该项要求，并且在此要求下出台了相关的新规。
山东发布的《健康住宅开发建设技术导则》、北京发布的《住宅设计规范》、江苏省《住宅设计标准》修订征求意见稿等多个省市都明确了4层以及以上新建住宅必须要设置电梯。可以看到，未来除了3层以下的别墅，其他新建的住宅都会有设计电梯。
有人说了，以前7层及7层以下的老小区没有电梯怎么办？其实，在旧改新规已有明确，鼓励有条件的老小区加装电梯。从目前来看，很多地方都出台了对既有住宅加装电梯进行大力补助支持。
比如，天津对超过4层及4层以上的老旧住宅加装电梯给予20万元/台的补助，其他由各楼层按比例协商完成安装费用支付；济南根据楼层给予不同的补助标准，4-7层分别补助16-22万不等；重庆按照施工总费用60%给予补助，最高补助25万元；上海按照施工金额的40%补助，最高不超过28万元；成都和南京最高补贴都是20万元等等。由此可知，只要楼栋安全性经过评估、安装意愿达成一致，在补助支持下以及各楼层分摊后，老旧住宅加装电梯的成本支出都不是一件难事，老旧房加装电梯也将迎来大面积的普及。
（三）
限制高层住宅建设、新建和老旧住宅加装电梯、旧改等新规的相继颁布，按照官方的说法，这是城市更新方式的转变，高层住宅让位于多层住宅的意图明显，在强调房住不炒的原则指引下，更多落地绿色、健康的宜居住宅形式，这些新规的逐步实施，也将深刻影响着我们的住房发展方向。在这样的背景下，两类老旧房吃香了。
一类楼间距大的老旧房。看过旧改项目的应该知道，特别是提升类和完善类，要增加健身、文娱等设施，增加养老、托幼等机构，包括加装电梯和增设停车位等等，都建立在有条件的基础上，这个基础条件就是小区内要有足够的空间，而楼间距大的老旧小区无疑是最具优势，可塑性强，只要有意愿，这些硬件设施基本都能装得起来，否则，即使政策支持力度再大，需求很强烈，但没有发挥的空间，一切都是空谈。所以，楼间距大的老旧房具有长期的宜居潜力，更受购房者欢迎，如果我们要买老房子的话，一定要看看小区的密度如何，楼间距大不大。
另一类是地段优质的老旧房。对于地段优质可能有不同的定义和解释，但对于购房者来说，有4个共性：1.生活要方便，购物、娱乐等基本日常生活设施要有；2.就医要方便，小型医院3公里要有，优质医疗8-10公里最好要有；3.交通要方便，有地铁最好，公交能做到比较密集也可以；4.优质的教育资源，就目前来看，这可是个刚需项，其他项可差点，但这个不能没有。好在我们很多的老旧小区周边本身起步较早，特别是教育资源，通过长时间的积累，大都不差，这就是为什么很多小区很老很破旧了，但需求仍旧很大的原因，如果再加上改造升级，这类老旧房将会焕然一新，宜居、保值两不误，受到更多人喜爱。
再回到文首，到底买高层住宅还是多层住宅呢？答案很清楚了，如果在同等条件下，能选多层就选多层吧，如果没得选，品质高层+品牌物业做保障，这是必须的。对此，你如何看呢？
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