下半年楼市会迎来“首个拐点”吗？新规给出答案，受伤的还是刚需

根据安居客房产研究院统计数据显示，2021年5月1日到5月5日，全国楼市热度指数为120.2，同比2020年五一期间同比增长0.6%，但是如果从城市来看，一线城市、二线城市和三线城市的楼市热度都同比下跌，一线城市热度指数为119，同比去年微跌0.4%，二线城市楼市热度指数为95.8，呈现出的跌幅最大，同比去年下跌12.3%，三线城市的楼市热度为108.6，跌幅为8%。

从楼市热度上来看，购房需求开始从一二三线城市开始向四五六线城市转移，当然一二三线城市楼市热度下降并不意味着人们不再热衷于大城市的房子，相反如果有可能的话，人们还是更愿意购买大城市的房子。当然大城市购房热度下降主要有2个原因：

大城市的房价收入比过高，很多个人或者家庭买不起大城市的房子，或者购买大城市房子需要承受很大的压力。
调控层面对于大城市的限制比较大，今年国家针对楼市出台了各类政策，这些政策对于稳定大城市楼市有非常明显的效果。

本来每年的“金三银四”和“五一小长假”算是上半年楼市热度最高的时候，但是今年的“金三银四”相比往年成色略有不足，“五一小长假”一二三线城市的楼市热度下降，可以说今年上半年的楼市表现非常一般。

不过虽然上半年楼市表现不佳，但是整体房价并没有下跌，反而还是稳步上涨的趋势。根据国家统计局公布的3月份70城房价数据，4个一线城市新建商品房销售均价环比上涨0.4%，31个二线城市新建商品房销售均价环比上涨0.5%，35个三线城市新建商品房销售均价环比上涨0.3%。从一二三线房价的环比情况来看，房价依然呈现上涨趋势，尽管房价涨幅不大，但是房价上涨的趋势并没有改变。

不过有人预测，在上半年密集的楼市调控之下，下半年的楼市可能会迎来“首个拐点”，房价也可能会从原来的上涨趋势变为下跌趋势。真的会是这样吗，我们一起看一下最近的楼市新规。

第一，“限贷令”收紧金融调控，关小了资金流入楼市的水龙头

2020年底，央行联合银保监会共同发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》，通知中明确表示，将所有银行根据性质和规模的不同分为5大类，分别是中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行、县域农合机构、村镇银行。并根据这5类银行分别对房地产贷款余额占比和个人住房贷款占比设置了上限。

房地产贷款的集中管理相当于收紧了房地产金融调控，限制资金流入房地产行业的上限，相当于关小了资金流入房地产行业的水龙头。值得注意的是，这一新规是2020年最后一天发布的，很明显是专门针对2021年出台的新规，直接奠定了今年一整年楼市调控的风险。

经济学家马光远认为，这一新规具有非常重要的意义，不过相比于它对于资金的限制，这一新规的风向标作用要更大。

第二，“三道红线”新规压顶，房企将以降负债为发展的主要目标

2020年央行出台了“3条红线”新规，这一新规对于房企的融资有很大的限制，如果房企因为这3个指标不达标，那么房企基本上很难依靠融资进行扩张，只能先想办法进行降负债。这“3条红线”分别是：1、剔除预售款之后的财产负债率不得大于70%；2、净负债率不得大于100%；3、现金短债比不得小于1。

过去房企发展基本都是依靠融资扩张，发展到一定程度在进行扩张，最后房企的规模就会越来越大。但是这样盲目扩张也会使得房企的负债率非常高，资金链方面存在很大压力，从房企的角度说，就是房企破产的风险增大，从整个房地产行业来说，大面积房企破产可能会引发房地产金融的危机，进而影响整个社会金融系统的稳定。“三道红线”的出台主要就是为了引导房企朝着健康的方向发展，不再盲目进行扩张，只有那些负债率很低的“绿档房企”才有扩大规模的机会。

在“3条红线”新规的规范之下，很多房企只能进行去负债，而去负债最直接的方式就是去库存，因此未来我们会看到越来越多的房企会进行降价促销，未来楼市降价促销将会成为常态。

第三，全国范围内严查经营贷款违规流入楼市，炒房客将“无处躲藏”

从2021年3月份开始，在银保监会的监管之下，在全国范围内开始打击经营贷款违规进入楼市。对于炒房客而言，违规使用经营贷款买房是降低买房成本的重要途径之一，我们平时买房的基准房贷利率是4.9%，在进行一定比例的上浮之后，房贷利率基本上都在5%以上，但是如果炒房客利用经营贷款买房的话，房贷利率可以做到4%以下，极大减少了投资房产的成本。

当然对于这种行为，如今国家已经开始严查，一线城市率先开始进行彻查，据银行工作人员的说法，一经发现违规经营贷款违规流入楼市，就要立即收回经营贷款。对于利用经营贷款投资买房的炒房客来说，刚买了房子不久，就要面临卖房还贷的问题。在一线城市的带动下，其他城市也逐渐开始对经营贷流入楼市开始进行严查。对于炒房客来说，这一政策基本上堵死了很多炒房客投资炒房的便捷通道。

基于以上3个新规，我们发现房企的处境变得艰难了，炒房客的日子也不好过，基本上下半年的房价走势也已经确定，这样的楼市环境下，房价大涨已经没有机会，当然房价大跌同样不可能，毕竟调控层面也不会允许房价大跌，只不过部分房价虚高的城市房价可能会有所回调。因此下半年楼市应该会延续上半年楼市的稳定，并且整体房价还是有一定涨幅，下半年楼市出现拐点的可能性并不大。

本来如今的楼市是利好刚需购房者的，但是从根本上来说，最受伤的还是刚需购房者。虽然现在的房价已经开始维持稳定，楼市也在朝着好的方向发展，但是目前房价处于高位的事实并没有改变，那些晚买房的人始终避免不了高位接盘。

不过虽然还没买房的刚需受伤不可避免，但是如今的调控政策已经开始对于房地产行业进行规范，房价层面也开始逐渐稳定，至少能让刚需购房者少吃一点亏。