增量房贷利率或进入平稳期

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2021年1月20日贷款市场报价利率(LPR)为：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

这是新年第一次LPR报价，不过LPR报价已经连续9月未变。

对个人而言，LPR报价最直接的影响是房贷利率。分析来看，如果是存量房贷，2021年你的房贷月供可能会减少。

月供可能减少

按照央行安排，2020年3月1日起推进存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR，即贷款浮动利率将参照LPR。其定价公式为：房贷利率=相应期限的LPR+固定点差(固定点差可能为负数)。

央行披露，截至2020年8月末，存量个人房贷累计转换28.3万亿元、6429.7万户，转换比例98.8%。换言之，几乎存量房贷利率都完成了转换。

那么，怎么转?根据银行公告：转换为存量浮动利率的固定点差=原合同当前的执行利率水平-2019年12月发布的相应期限LPR。

其中，加点数值在合同剩余期限内固定不变。此外，需约定重定价日和重定价周期(重定价周期一般为一年，重定价日假设为每年的1月1日)。

举例来说，假设A在2018年1月向银行按揭了20年期的100万商业贷款，利率为贷款基准利率上浮1.1倍，那么A贷款的实际利率为5.39%(4.9%×1.1)。

如果转换为固定利率，那么房贷存续期间利率均为5.39%。不论LPR如何调整，A的房贷利率都保持不变，但如果LPR下行，A也享受不到好处;

但如果转换为浮动利率，其固定点差(0.59%)=原合同执行利率水平(5.39%)-2019年12月发布的相应期限LPR(4.8%)。

A的房贷利率定价公式为：房贷利率=上年12月5年期LPR+0.59%。2020年，A的房贷利率为5.39%;2021年，由于2020年12月LPR降至4.65%，A的房贷利率为5.24%，下降了0.15个百分点，月供有所下降。如果是等额本息还款，每月减少约90元，2021年减少月供约1000元。

当然，如果你在2020年转换之时选择了固定利率，那么你的月供就不变了。

至于2022年月供是否还会减少，得看2021年12月5年期LPR相比2020年12月是否会进一步下降。

增量房贷利率或进入平稳期

从2020年5月开始，LPR已经连续9个月未变了。为啥?因为2020年5月疫情已经控制住，宏观经济逐步恢复，货币政策保持中性。

中信建投首席固收分析师黄文涛表示，后期LPR下调可能性仍然较小。一是我国经济恢复态势延续，在经济基本面稳定向好的情况下，下调政策利率概率相对较小。

二是房贷利率与5年期LPR挂钩后，LPR利率调整与地产调控关系更为紧密，而中央经济工作会议将“解决好大城市住房突出问题”列为2021年的重点工作之一，可见对于地产的调控力度并未减弱，调低LPR不符合目前的地产调控政策的主基调。

实际上，在发放增量房贷的过程中，其利率定价和存量房贷有所不同：房贷利率=5年期LPR+点差，其中,LPR为实际贷款发放前一个月的报价，点差则根据银行资金成本、房地产调控等因素确定。比如房地产调控趋严后，点差可能会增加，房贷利率上调。

根据融360大数据研究院对全国41个重点城市674家银行分支机构房贷利率的监测数据显示，去年2月、4月LPR下调后，房贷利率均有明显下降。但2020年5月LPR报价不变后，房贷利率整体平稳、略有下降。

数据还显示，2021年1月(数据监测期为2020年12月20日-2021年1月18日)，全国首套房贷款平均利率为5.22%，二套房贷款平均利率为5.53%，均环比下降1BP。

“与2019年、2020年一样，2021年开年房贷利率依旧较去年末有所下降。但不同于2017年、2018年的房贷走势情况，全国房贷利率大幅加码的时代已经过去，房地产市场将进入平稳期。”融360大数据研究院研究员李万赋表示，“考虑到房贷额度也暂未受到新规影响，短期内房贷利率大概率继续保持平稳略降的趋势。”

值得注意的是，前述数据是整体的数据，部分房价上涨较快的城市，由于调控从严，房贷利率可能会上行。

央行副行长陈雨露1月15日在国新办发布会上表示，房地产调控政策效果逐步释放，房地产贷款余额增速已连续29个月回落。

央行金融市场司司长邹澜介绍，央行2020年牵头金融部门加强对各类资金流入房地产的统计监测，引导商业银行房地产贷款合理增长，推动金融资源更多流向制造业、小微企业等重点领域和薄弱环节。去年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速，新增房地产贷款占各项贷款比重从2016年的44.8%下降到去年的28%。

邹澜表示，下一步央行坚持“房住不炒”定位，租购并举，因城施策，保持房地产金融政策连续性、一致性、稳定性，稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁市场发展的金融支持，促进房地产市场平稳健康发展。