2020年已经过去了一半，房地产市场未来的发展方向仍难以预料。越来越多的人看不清房地产市场的走向，有的地方房价持续上涨，优质住房供不应求，有的地方成交量大幅下降。事实上，市场分化仍在加剧。我们必须认识到，当前房地产市场的走势与区域化有关。根据近几十年的发展规律，沿海地区比内陆地区分化程度更高，超级城市比单一中心城市更有价值。
“今年房价会涨还是会跌？”上升能上升多少，下降能下降多少？这是每个人都关心的话题。至于房价是否高，最具有发言权的是刚需购房者。过去，房子只是一个简单的住宅，但随着房地产市场的繁荣浪潮，房子被当作赚钱的工具，房价越来越高。一些二线城市甚至超过5万/平米。能负担得起吗？
不过，二线城市并没有好多少，一套普通的公寓至少需要50-60万元。三四线城市的情况可能要好得多，但就业机会稀缺，教育、医疗技术等资源稀缺。这导致了一个非常尴尬的现实，想在一二线城市买房却买不起，三四线城市的房子能买起，却没有合适的工作。
如今，随着城市化进程的扩大，越来越多的年轻人来到城市生活，这也推动了城市化进程的加快。与此同时，中国房地产市场也在以更快的速度增长。有更多的需求，但也有许多空置的房子已经建成。然而，房价一直居高不下，没有下降。房子多了，为什么不把价格降下来呢？
潘石屹给出了一组数据。他曾说过：“中国房地产总市值超过65万亿美元”，约为440万亿元人民币。按照2018年全国平均房价8000元/平方米计算，我国房地产面积约550亿平方米。如果按每套100平方米计算，房屋总数为5.5亿套。
但中国现在只有14亿人口，其中很大一部分已经买房。如果他们将来想卖掉这5.5亿套空房，无论是房地产公司还是投机者都会面临很大的压力。毕竟，在需求有限、价格高的情况下，去库存注定是一件棘手的事情。
显然房地产有盈余，为什么房价依然在硬撑？
决定房价水平的主要是供求关系。如果市场上的住房供应超过需求，房价就会下跌，反之亦然。但就目前的情况来看，价格似乎并没有下降多少。
虽然统计显示出现了住房过剩，这是全国的普遍现象，但我国区域经济发展不平衡。一二线城市新房较多，但人口净流入量也较大。因此，供求关系相对平衡，房价不会下降。更重要的是，一二线城市房价小幅上涨。毕竟，一二线城市的工资、就业机会、医疗和教育设施都不错。所以对于偏远地区或三四线城市，即使目前供给大于需求，也不会采取降价措施。这是为什么呢？一位房地产开发商的朋友告诉我实情，我把他的话概括为以下几点。
开发商从银行贷款买地建房。他们宁愿空置未完工的建筑物，也不愿降价。更现实的情况是，即使降价，也不会有人买。如果降价，必然会引起房地产市场的连锁反应。每个人都将遭受价格损失，并可能扰乱市场。此外，一旦房价下跌，如果卖出的钱不足以偿还银行贷款，这对房地产开发商来说是件坏事。
即使价格下跌，消费者也不会买，因为他们买涨不买跌
我们都知道一件有趣的事情：房价涨得越高，一旦担心将来买不起房子，消费者就会买得越多。另一方面，如果房价下跌，消费者会认为房价会进一步下跌，买房会更便宜，所以他们愿意等待。基于此，开发商宁愿把房子空置，也不降价，因为房价越低，买房的人就越少。另外，如果房价下降，老业主也不愿意接受竞拍，因为他们高价买的房子很快就会贬值，他们会觉得自己在赔钱，不容易接受。
最后，开发商害怕降价，这将对社会经济产生负面影响。不仅仅是房价下跌，它还涉及钢铁、建材、水泥和家用电器等行业。如果房价下跌，这些行业将受到沉重打击。因此，降价涉及面广，开发商不敢降价，这是他们的责任。
不过，按照目前的高房价来看，如果是最理想的状态，房价会下跌20%，但这就足够了吗？答案是否定的。由于房价基数很高，很多人现在即使降价20%，也买不起房，因为他们的购买力没有提高。有网友甚至表示，房价至少降了30%-40%，他们才可以承受高房价，但市场真的能承受如此大的降幅吗？
专家认为，从两个角度看，现在大多数人都是通过贷款买房的，首付款占到了全部购房款的30%。还清贷款利息后，银行可以承受40%的降息。当然，这是最理想的。如果房价下跌20%-30%，银行将面临更大的压力。因此，从这个角度看，银行和开发商有一个共同的战线，就是房价不会下跌超过20%。
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