公募筹备REITs 新基建更适合做底层资产

　　中国基金报记者叶秋

　　《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿）4月30日发布以来，公募REITs成为行业业务的焦点。为推动基础设施公募REITs稳妥起步，5月8日基金业协会召开座谈会探讨发展大计，行业机构代表，发改委投资司和证监会机构部、债券部相关处室负责人参加了会议。

　　据中国基金报记者了解，面对公募REITs这一万亿级别市场，基金公司都不想错过机会，不少公司已经着手开展具体工作，积极寻找项目，探索业务空间。

　　跃跃欲试筹备项目

　　公募REITs即将起航，基金公司积极备战。中国基金报记者采访发现，不仅传统头部公司，一些中小型基金公司也跃跃欲试，整合内部资源倾力投入，具有大型券商背景或股东方在基础设施建设上有优势的公司更为积极。

　　博时基金表示有意布局公募REITs产品，正在抓紧研究，但人员、团队、机构设置等方面对整个行业来说都是难题，还需要一步步摸索。

　　德邦基金总经理、中国基金业协会资产证券化业务专家顾问、公募REITs工作小组组长陈星德表示，德邦基金在2019年就设立了以ABS、类REITs业务等另类投资为特色的专户业务部。根据此次《征求意见稿》的要求，公司将继续优化组织架构，提高团队整体效能；同时加强与股东的协同合作，组建业内一流团队，实现稳扎稳打的发展。

　　中金基金相关负责人士表示，与母公司中金公司各部门一道很早就已启动了公募REITs的研究和准备工作，形成了联合工作模式。

　　华南一家基金公司人士透露，公司控股股东为全球最大建筑工程承包商之一，业务范围涵盖几乎所有基本建设领域，具备独特的管理和技术优势。公司将积极与股东方交流合作，推进公募基建REITs产品落地。

　　金鹰基金产品研发部表示，公司第二股东越秀金控在REITs业务上具有优势，金鹰基金势必会在此类产品上积极布局，充分发挥股东优势，打造管理运营能力，提高核心竞争力。

　　华泰证券资管表示，基础设施REITs是值得证券公司重点深耕的业务。作为同时拥有公募基金和专项计划“双管理”牌照的资管机构，华泰证券资管必定会在基础设施REITs推进工作中，主动担起使命，发挥管理人的主力带头作用，为基础设施REITs蓬勃发展贡献力量。

　　业内已有尝试

　　2015年，鹏华前海万科REITs成立，以深圳前海地区优质商业地产为基础资产，是国内第一只符合国际惯例的公募REITs产品，不过，随后再未见类似公募产品出炉。然而，在QDII、专户产品、子公司产品等领域基金公司做了不少尝试。

　　QDII基金方面，目前市场上有广发美国房地产、上投摩根富时REITs、鹏华美国房地产、嘉实全球房地产、诺安全球收益不动产等产品，布局全球范围的REITs，不过主要还是在二级市场。诺安基金国际业务部总监宋青表示，运作此类QDII在REITs国际市场积累了相对较丰富的经验。

　　在基金专户和子公司产品上公司也有涉足。记者在基金业协会网站搜索“房地产”、“不动产”等名称，可以看到43款专户或子公司产品，多由基金子公司发行。搜索“REITs”则可以看到，2014年发行的“招商财富-中信REITs基金2号专项资产管理计划”、“招商财富-中信REITs基金专项资产管理计划”等产品，基本已提前清算。

　　博时资本表示，博时基金专户和子公司资管计划积极参与ABS（含类REITs）投资，年投资额达到百亿级别。子公司还开展了不动产投资业务，产品规模约20亿，在业内处于领先地位。

　　陈星德表示，德邦基金股东德邦证券以资产证券化业务见长，在专户和子公司层面非常注重发展包括类REITs业务的ABS业务，成功运作的项目超过十个，管理规模数十亿元，积累了一定的投资管理和项目经验。

　　此外，鹏华基金表示，在鹏华前海万科REITs创设的过程中，为实现公司在传统公募基金业务模式之外的战略性突破，特别设立了投资银行部，配备专业化团队，时刻准备公募REITs的政策落地。

　　“新基建”

　　或更适合做REITs资产

　　中国基金报记者从采访中了解，各大公司目前聚焦点是REITs基础资产，新基建、租赁住房等属于比较合适的项目。

　　陈星德表示，REITs的基础资产要求有长期稳定的现金流，满足投资者长期持有的预期收益，以及能够进行市场化运作，无法律瑕疵等条件。基于上述考虑，“新基建”主题下的通信网络基础设施、大交通基础设施、能源供应基础设施、物流仓储基础设施、数据中心基础设施等均是比较适合的资产，政府相关部门也对项目的条件和相关程序做出了安排。

　　“遴选适合发行公募REITs的基础资产主要遵循三大原则：一是为较好地匹配投资人的权益投资风险溢价要求，基础资产需具备较高收益率；二是基础资产须具备长期、稳定的现金流；三是要市场化运作，且权益无瑕疵、可转移和法律隔离。”鹏华基金表示，根据这些原则，5G基站、城际高速铁路和城际轨道交通、新能源汽车停车场/充电桩、大数据中心、产业园区、工业物流园区等项目非常适合，基本覆盖大类基础设施。

　　华南一家大型公募投研部总监表示，参照美国市场经验，将信号塔、石油管线等作为底层资产的非常多，但中国很多基础设施市场化程度不是很高，在借鉴国外经验时需要加以区分。“租赁住房是比较好的基础资产。政策上比较支持，土地方面也已经开始实践，市场经营机构也逐步走向成熟，能保证现金流的稳定和增长。”

　　前海联合基金也认为，REITs业务价值最终取决于其成长性带来的收益，有稳定成长前景的资产更适合做REITs，比如仓储物流、数据中心等信息基础设施。

　　此外，博时资本表示，项目现金流具有稳定性和成长性的资产是比较适合的优质资产。本次试点相较海外市场包含较广义的基础设施概念，仓储物流、产业园区和数据中心在过往的不动产投资中都有不错的表现。未来，在基础设施成功试点的基础上，商业不动产领域是否能进入到公募REITs中让我们拭目以待。