深圳市天健地产集团有限公司（简称“天健”）以1.87万元/平方米的楼面单价拿下东莞万江胜利社区一商住地块不久，李先生（化名）将自己正在挂牌出售的一套二手房单价上调了3000元/平方米，总价提高了30万元。
李先生正在出售的住宅是位于东莞“金地外滩8号”一套99平方米的三房户型，该小区紧邻日前天健拍下的“地王”。10月初，李先生委托房产中介机构挂牌出售该套房屋，开价2.5万元/平方米。在得知旁边的商住用地拍出了1.87万元/平方米的楼面价后，李先生便提高了报价。“等那块地开发完成，到时候又能涨一波，所以我现在不着急卖。”
“今年东莞连续拍出了几块高价地后，这些业主的心态就提高了。”中介人员吴姐（化名）告诉《中国经营报》记者，如果不是着急出手，现在很多业主都还想把价格再往上抬一抬。
近期，记者走访发现，近两年东莞高价拍出的“地王”项目已相继入市，在市场供需不平衡之下，不少项目的入市价格高企，也有部分“折本”出货。而支撑这些地王项目的，有不少是深圳客户。
房企东莞炒“地王”：入市价格普遍不达预期周边二手房一夜加价30万
新盘去化良好售价不达预期
事实上，受拍地影响的不仅仅是二手房市场。近两年来东莞刷新楼面价的“地王”频出，在今年相继入市。但是受限价影响，售价普遍低于预期。
今年5月一项目开盘，推出3栋住宅楼和4栋商务公寓。内场销售人员小刘（化名）告诉记者，截至8月底，不到3个月时间，推出的3栋住宅楼已售罄。“这是首次在东莞拿地建设的项目，要打开东莞市场，所以卖的价格比较低。”
据介绍，该项目首次推出的住宅楼销售单价在2.2万~2.4万元/平方米。9月推出最后一栋住宅楼，销售价格达到2.5万~2.7万元/平方米。整个项目的销售均价为2.5万元左右。除去建设、融资、发债等成本，仅以其2.04万元/平方米的拿地成本来看，销售溢价仅22%左右。
此前，小刘表示，受旁边地块的影响，最后一栋住宅楼的销售价格有望往上提。小刘提到的“旁边地块”指的是2016年9月某房企以2.5万元/平方米的楼面价拍下的商住用地。记者走访发现，目前该项目还在建设中。
2018年万科企业股份有限公司（简称“万科”）旗下项目公司联合中交地产股份有限公司（以下简称“中交”）、广东中天实业投资集团有限公司（以下简称“中天”）以大约1.7万元/平方米的楼面价夺得东莞凤岗一宗地，建成“凤岗四季花城”项目。该项目分为别墅和洋房，今年5月别墅开盘，7月份推出洋房。洋房的销售价格在2.8万元~3.2万元/平方米。
根据现场销售人员的描述，该楼盘的成交热度极高。“第一栋刚推出来就卖完了，有些客户没抢到，就把名额转移到下一栋去。”
与临深片区相比，东莞城区“地王”项目的去化情况似乎更胜一筹。
2018年6月，首铸一号（东莞）房地产有限公司拿下东莞南城一宗地，可售楼面价约为1.7万元/平方米，还附加“自持面积20%+自持年限不低于5年”的条件。并联合万科、中交、中天等开发商开发建设了“万科首铸翡翠东望”项目，项目分为洋房和别墅。2018年年底开盘的别墅已售罄。洋房近期开盘，备案价格达到3.1万元/平方米。目前9、10、11栋已售罄，剩余7栋和8栋还有少量存货。但并非所有的“地王”项目都能一帆风顺。
在取得黄江地块之前，2016年8月，一央企就竞得了樟木头镇樟罗社区一宗地，楼面价超过1.3万元/平方米，成为樟木头地王。
现场销售人员介绍，去年该项目的部分公寓已经出售，今年4月推出住宅，住宅楼的备案均价在2.1万元/平方米左右。记者走访发现，各项折扣下来，该楼盘目前的销售均价为1.8万元/平方米左右，比备案价低了平均2000元/平方米左右。除去建设、融资、发债等成本，仅以其1.3万元/平方米的拿地成本来看，销售溢价为38%左右。
一位不愿具名的业内人士告诉记者，由于每个公司的拿地、发债、建设等成本差别很大，因此不同的楼盘项目盈利有着巨大差距。但是一般来说，都会接近拿地价的两倍。“现在东莞大部分地王项目的售价明显是不达预期的。”
有另外一名房地产业内人士表示，一般楼盘的售价要比所有成本如融资、发债、拿地、建设等加起来高20%，开发商才算真正盈利。
记者梳理发现，销售价格达到拿地楼面价两倍的地王项目仅寥寥几个。
违规销售寻盈利空间
为了寻求更大的利润空间，不少楼盘项目花招百出。尤其是成本较高的“地王”项目。
9月初，位于东莞市东城区的海德·琥珀臺项目开盘。有在该项目购房的购房者吴先生（化名）向记者反映，该楼盘存在内部选房、签订阴阳合同等违规行为。
吴先生表示，线上选房当晚，选房系统一直进不去，等到进入选房页面的时候，显示房源已被选完。吴先生在营销中心现场了解到，有的房源早在开售前便通过内部渠道锁定了。
此外，根据该楼盘公布的备案价格，均价在3万元/平方米以上。然而，记者发现，有的房源备案价格仅1.5万元/平方米。然而，在实际销售中，并没有1.5万元/平方米的价格。
有业主告诉记者，这几套备案价为1.5万元/平方米的户型要签订“阴阳合同”，“阴阳合同”加起来的销售价格接近3万元/平方米。“他们就是用公示出来的低价忽悠人。”一位了解内情的业内人士向记者透露，现在海德·琥珀臺项目因为阴阳合同的问题无法顺利备案。
东莞不动产登记中心系统显示，海德·琥珀臺项目（备案名称为“海德城市花园”）共有5套备案价为1.5万元/平方米的户型，均显示“未备案”。以该楼盘需要“内定房源”的火热程度，备案价格更低的户型反而没人选购？这也印证了上述业内人士的说法。
对此，记者发函采访了东莞市海德房地产开发有限公司，截至记者发稿，未获回复。
除了签订“阴阳合同”获取更多盈利外，还有的楼盘项目为吸引外地购房者，在目前东莞严厉的限购政策下，想办法规避限购。其中，社保延期是常见做法。
2016年10月以来，东莞陆续出台调控政策，对房地产市场实行严厉的“五限”政策，即限购、限贷、限价、限外、限售。其中，限外规定，非本地户籍购房者购买首套房需提供两年内在当地连缴一年的社保或个税证明。
而在不少楼盘项目，销售人员声称没有东莞购房名额的外地客户可通过“社保延期”或“补缴个税”的方式购房。关于这个现象，此前，本报记者曾在《“新一线城市”东莞楼市调控升级：深圳客增加，有项目销售称可社保延期》一文中进行过详细报道。
近期，记者走访发现，通过社保延期帮助外地购房者获取购房名额的现象依然普遍存在。
对此，一位项目销售人员告诉记者，很多外地客户通过社保延期的方式购房，需要缴足半年或一年的社保。购房者需要先交纳定金，支付部分首付款“定房”，等社保期满之后，再付完剩下的首付款，正式签订购房合同，才能进行网签和备案。不动产交易中心的数据显示的是目前已进行网签的客户，但是还有大部分客户因缴纳社保的期限还没到，因此还未进行网签和备案。“但是我们这边都有销售记录的，我们现在属于清盘阶段，才会有力度那么大的折扣。”该销售人员对记者透露。
事实上，其他不少楼盘也通过社保延期的方式来吸引购房者。
记者采访过程中发现，业内普遍认为，在现行的政策规范下，单个地王项目很难找到新的盈利增长点，而未来政府是否会根据实际情况调整调控政策，还需要看经济形势。但是短期来看，不会有太大的变化。
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