根据世联行在3月29日发布的2018年度业绩报告显示，公司实现营业收入75.34亿元，同比下降 8.26%；归属上市公司股东的净利4.16亿元，同比下降58.59%。
纵观整体数据，世联行的业绩受影响最大的是传统业务——交易服务板块，交易服务板块营业收入为52.87亿元，同比下降了18.63%。这一板块占到公司营收的70.62%，包括代理服务业务、互联网业务和顾问策划业务。
除此之外，世联行的其他主营业务板块均实现同比增长。其中，交易后服务板块实现营业收入10.13亿元，同比增长20.12%；资产运营服务板块实现营业收入6.34亿元，同比增长89.83%；资产管理板块实现营业收入5.52亿元，同比增长7.12%。
对此，世联行在年报中表示，公司四大业务板块营业收入的“三升一降”，表明了依靠单一的房地产销售服务已不再能够满足市场多样化需求。
2018年，世联行的净利润可谓腰斩，跌幅超过5成，远远高于收入跌幅。世联行对此的解释是，在收入下滑的情况下，资产运营业务持续投入，使账面亏损增加。
对于这种现状，红璞公寓未来走向如何？长租布局发展趋势怎样，还是有一丝好奇的。
长租公寓营收增加，账面亏损
据世联行财报显示，目前在总盘子中，有两块处于亏损状态，其中资产运营（资产运营是近两年世联行的重点板块，包括长租公寓和世联空间）亏损4.18亿元，对比2017年的－2.95亿元，亏损扩大，此外其他交易服务也亏损，金额为－0.39亿元。
数据显示，世联行2018年公寓业务营业收入为4.06亿，同比增加94.85%。历经三年多的发展，公寓业务已覆盖30个城市，公司运营项目已达到191个(包括包租及托管模式)， 运营间数近3万间，运营半年以上项目实现90%以上的出租率。家寓产品（红璞家寓是世联红璞旗下面向各企业员工的集宿型公寓）落地武汉、苏州、广州三个城市，稳定出租率90%以上，续租率持续上升，保持在50%左右，同比涨幅24%。世联空间落地项目52个，总面积近60万平方米，收入1.94亿元，同比增长118.04%。
虽然公寓和空间的收入都出现大幅度增长，但业务持续投入，还是使2018年度资产运营业务的前期运营账面亏损增加。
在新业务布局早起，亏损在所难免，但投资者更关注的是盈利通道是否被打通？
“长租公寓业务盈利需要一定的实践周期，目前尚未盈利，但处于可控范围，属于战略型亏损。”陈劲松对长租公寓业务的发展很有信心，“预计今年实现公寓业务现金流为正，并积极改善对世联行整体业绩的影响。”
比如，2016年散收的公寓，明显是亏损的，但从公寓业务和空间业务看，绝对量不大。
亏损当中有一块非常大的部分是实际支付和公司在会计账上记录的租赁成本，实际支付的模式超出时间有规定，按照新会计准则的算法，在2018年和2019年会有1.5-1.6亿元的支出。
对于公寓业务的亏损情况，世联行方面在4月3日的网上业绩说明会上也坦诚，目前公司长租公寓业务还尚未盈利，属于公司业务发展的战略型亏损。在公寓业务立项时，公寓的平均租期是12年，预计需要5年的回收期。
长租业务收缩，轻资产上阵
2017年末，世联行的长租公寓品牌红璞公寓全国签约间数突破10万间，收入2.08亿元。但世联行的2018年报中已不再公布红璞公寓的签约数量。
房源量达到10万+之后，红璞又奔着110万+去了
世联行曾一度执着于长租公寓的规模，2017年底，红璞公寓的目标是：在世联行大的体系内，红璞轻重结合，可以做到百万量级，甚至乘以5、乘以10，还是乘以20，一切“不设限”，期待“去更远”。此时来看，难免唏嘘。
去年10月25日，深圳世联行地产顾问股份有限公司发布公告，公司拟与中城投资设立基金共同投资收购长租公寓优质资产。
据公告显示，该基金暂定名“中城-世联红璞长租公寓pre-reits基金”由中城投资旗下私募基金管理人中城荣耀担任普通合伙人发起设立，基金总规模预计30亿，期限5+1+1年，共同用于长租公寓优质资产收购。公司与该基金将以15%：85%的出资比例（公司总投资额不超过5.3亿。）共同收购长租公寓优质资产，在符合基金投资标准前提下，优先委托公司控股子公司世联红璞运营管理收购的集中式公寓。
世联行表示该基金将致力于布局国内成长潜力巨大的新一线城市核心地段优质商用物业，通过共同投资，子公司将实现稳定的优质资产来源，扩大其在长租公寓领域的管理规模，提高其在长租市场的竞争力。
投入新业务带来的阶段性亏损似乎是世联行不得不承受的代价。世联行早有预期，但到了今日其对长租公寓的发展计划又有了改变。
朱敏在接受第一财经采访时表示，“长租公寓一定要增长，但是方式要变，可以确定的，红璞公寓的签约规模，不会再快速增长。去年没有太多新增房间，拿房成本已经很高了，而我们非常冷静。”
2018年度，世联行的营业外支出同比增加481.58%至0.258亿元，原因是支付的违约赔偿金增加。世联行解释，之前公寓在扩大规模时，有一些散收公寓，但经测算后，超过公司预定的盈利周期，所以退租并赔偿违约金。
在公寓业务持续亏损，主业收入减少公司净利润下滑情况下，世联行宣布减少公寓业务的重资产投入，走轻资产运营模式。
“房地产仍是一个巨大的市场。”陈劲松在业绩发布会上称，“房地产市场包含增量市场、存量市场两个层面。目前，国内存量房地产市场体量巨大。而城镇化进程的继续加速，将为增量市场带来空间。未来公司将进一步回归轻服务的行业本质，以轻资产模式运营，更好地服务这个巨大的市场。”
陈劲松表示，”如果大资管业务从重转轻，公司现金流没有问题，但一直重，我就不敢拍胸脯。”
世联行资产运营发展中心总经理史剑华对外表示，“2019年集团还有一万多间新公寓开业，这是原来已签好的合同，与之带来的装修投入还是会影响到2019年的报表，但预计2019年底或2020年初，公寓的资金就可以回正。”
世联行一直在转型，陈劲松的想法是，房地产有大小年，仅靠房地产交易的佣金，无法抗周期，只有使公司营收结构越趋稳定，才能穿越周期，这就是转型的目的。
长租公寓业务是“重投入”，对于上市房企来说，前期的投入和快速扩张势必会拉低“财报颜值”，即便是营收额增速明显，但是整体投入过多，归结到利润上又无法立竿见影，数据不好，股东不会买账。
为了让财报数据好看一点，朗诗地产已经在上个月宣布剥离长租公寓业务，在朗诗董事长田明看来，如果剔除长租公寓业务亏损的部分，朗诗的净利润会进一步提升，ROE水平也有上升空间。
据悉，世联行此次财报发布，因为数据“难看”，已经受到股东当面质疑，后期，世联行的长租业务会怎么发展，快速盈利提升财报“美颜度”？还是像朗诗寓那样被剥离，目前还不得而知，但从世联行主营业务下滑的局面来看，长租业务还会继续保留。
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