楼市“大整顿”要来了？

房价上涨的底层逻辑是什么？对此相信大多数人的看法都各不相同，有的人认为是城市经济的必然之路，原因很简单，在20年前我国城镇化进程仅为30%，毫不客气的说超过70%的老百姓都聚集在农村，仅从这个局面来看，数亿规模的住房市场早已经奠基了楼市的无限上升空间。而有的人认为是过度投资房地产行业，在传统理财利率低下的格局下，选择将资产聚集在房产上，这也是一个不错的选择。

客观来讲，不管介于哪种原因，最终的结果就是我国房价快速上涨，从2021年的成交数据来看，即使开发商的日子很艰难，即使调控多次加码，但我国商品房的平均房价依然高达10300元平方米，相对比下，全国600多个城市仅有的4个一线城市，白领月均收入才有9980元。

当看到这里时，我们不得不承认一个现实，那就是在房价颇高的背景下，房子已经成为了所有人的必需品，例如结婚买房、孩子上学需要户口，特别是针对90后这代人，买房更多的是父母积蓄的资助。这一点作为父母的我们深有体会，为了让孩子不输在起跑线上，或者说为了增加孩子的负担，我们能做的也就只能给孩子凑齐一个首付。

事实上对于当下房地产行业的现状，有一些官方数据值得大家思考，例如我国城镇居民住房拥有率为96%、户均套数1.5，由此可见城镇化到了一个两极分化的拐点。再例如个人房贷约从1.6万亿元增至21.9亿元，涨幅高达13.7倍，仅从这赤裸裸的数据来看，说白了居民的房子绝大多数都是透支自己的未来消费力得来的。在某种程度上来讲，信贷资源成为了贯穿整个楼市的金融杠杆，上游给开发商拿地建房，下游给购房者提供购房贷款，现金流转了一圈，最后增加的只有杠杆。

回望今年楼市，只能说这一次大整顿要来了，不管是深度还是力度，都超出预期。从金融政策层面来看，早在2018年，央行、银保监会开始陆续限制涉房贷款流向，只不过今年放在明面上，对于金融机构，根据不同的资质持有相应的贷款；对于开发商，在降负债、降杠杆的前提下，此时想要融资建房无疑是异想天开。对此你以为只是小打小闹，实际上北京银保监会早已对部分银行开出巨额罚单，原因就是因为违规放贷。而从市场预期来看，越来越多的人开始看清形势，也许是开发商打折促销，也许是购房者真的没有钱，但市场效应就是有能力接盘的人少之又少。

从以上2点来看，我只能说当下楼市早已发生翻天覆地的变化。而在这个敏感的时刻，20天内高层多次表态，1月10日，国家发改委联合21部门发布十四五规划纲要，针对房地产行业，明确表示人口净流入的大城市要大力发展保障性租赁住房，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，其次因地制宜发展共有产权房，重点改造完善小区。

1月14日最高人民法院召开新闻发布会，发布指导意见通知，明确表态支持、保障相关部门防范应对房地产项目逾期交付风险，确保农民工工资支付到位，针对商品房预售资金监管账户，不得采取扣划措施，不得影响账户资金的依法依规使用，这无疑是对当下紧张的局面最有力的回应。

平心而论，高层这2点的回应十分简单粗暴，也间接说明了一个问题，那就是当下的楼市讲究的是结果。不管是支持实体经济，还是保障购房者、建筑工人等群体的合法权益，有相关法律法规支持才是重点。这如此良好的循环促进下，这一次房价改革成趋势，严格意义上来讲，这已经成为现实，抛开几个热点城市，越来越多的城市开始出台购房补贴，着急去库存，最关键的是二手房挂牌量远超出往年。与此同时越来越多的开发商将资源集中在正在进行中的项目，毫不客气地说打折促销是获取现金流最安全、也是最常见的手段。

总的来说，这一次大整顿已经进入高潮，供给端市场已经发生了转变，接下来的重点应该是保证消费者的权益，特别是在前几年买房的人，此时最核心的就是房子如期交付，或者说这也是当下所有购房者的焦虑。