2022年住房市场将面临着什么样的变局？

业内人士通常给出的判断依据为“

长期看人口、中期看土地、短期看金融。

”这句话最初是学者任泽平提出的，现如今被广泛用于预判未来房市走向的基本依据。

1、短期而言，房地产的信贷关系正表现出“持续收紧”的态势。

2020年至2021年央行连续2次提出了“3+2”房贷收紧策略，一方面对房企设置“三道红线”，另一方面对金融机构设置“双上限”，

在楼市“3+2”融资紧箍咒下，房地产可谓举步维艰

。

很多人说，随着恒大触雷事情的出现，高层已经开始扭转了对房地产信贷的方向，从原来的“紧缩”转变到了“宽松”，尤其是随着全面降准0.5个百分点释放1.2万亿货币和LPR下滑出现之后，这种信贷宽松化的信号越来越明显。不过，指闻君给出的答案是否定的。新华社和央行在评价恒大事件的时候，这样说的“恒大事情只是个别房企经营不善导致，整个房地产行业的其他企业运行稳健。”言外之意是，恒大属于自身问题，与大环境无关，这样一来信贷政策将继续下去。

2、中期而言，土地收入开始呈现出收缩的趋势。

根据《时代财经》在2022年1月5日发布的文章显示，随着2021年土地拍卖规则的大改革，整个楼市的土拍市场也出现了颠覆性的改变。22个城市集中供地、组织出让活动，全年发布的公告不得高于3次。

在集中供地的新规则下，房企们就显得有些“慌乱”了，一方面土地筛选时间更加匆忙，另一方面需要的资金更加集中。根据中指研究院的数据显示，2021年，TOP100的房企总拿地金额达到25377亿元，同比下降21.5%。在这些排名靠前的房企中，拿地总额占到全国300个城市土地出让金比例的45.1%，同比下滑8.9个百分点。

另外，数据显示，21年全年，全国300城的土地出让20.2亿平方米，同比下滑17.1%；出让总金额为56199亿元，下滑了9个百分点。这其实是2015年之后的第一次出现下滑情况，中指院根据历年的数据对比发现，2015年至2020年，土地出让金基本都处于步步高升的走势，然而2020年59827亿元冲高之后，2021年却只有56199亿元。

可以看到，土地遇冷的迹象很明显了。

3、长期而言，人口似乎正在发生转折。

联合国在

《世界人口展望》

这份报告中指出，我国的人口今后可能缓慢下行，到2100年前后，

中国人口总量只有10亿人

。其实，联合国的这份报告的预测数据也有现实的依据。随着人们生活水平的逐渐提高，人们对于生娃的意愿度也开始大幅下滑。2020年全年新生儿人口只有1200万人，人口学家表示，如果按照这个节奏发展下去，不出5年，我国的年新生儿或降低至1000万人以内，面对14亿总人口的数量，1000万人的生育数量可谓“稀少”。

而我们知道，人口的庞大数量是任何产业和行业发展运行的基础，也是消费得以提升的根基，房地产同样如此，随着总人口数增长趋缓，一个新的变化接踵而至，那就是人口的年龄结构开始呈现出倒金字塔的形状。60岁以上的老年人2.6亿人，占比增长至18%，青壮年人口数量和青少年数量开始减少。随着时间的推移，年轻人比例减少的情况下，未来谁接手买房？

所以，无论是从长期、中期还是短期来看，

楼市“转折点”出现了，

似乎看不到多大的上行因素。

那么，站在购房者的立场，

2022年该“买房”还是“卖房”？任正非、董明珠、马云看法相同。

任正非对房地产始终处于批评的态度，在多次公开场合中，任正非说到，如果要赚钱的话，我（任正非）最应该搞的就是房地产行业，而不是搞又累又赚不到钱的通讯行业。另外，任正非还提到，高房价、高地价直接抬高了企业的生产要素成本，进而提升了商品的成本，最终降低企业的对外竞争力。所以，在任正非看来，降低房产价格、降低土地价格才是应该走的“正确道路”。

与任正非持有相似看法的是董明珠和马云。

董明珠在一次动态中说到，如果一名员工一年的薪资为15万元，那么如果工作10年就达到了150万元，20年累计收入达到300万元（这属于非常不错的水平了）。然而一旦这名员工买了房子，那就面临着房奴和月供的问题，不仅多年的积蓄全部花销完毕，而且还要面对每个月的银行月供，这种情况下，哪里有什么幸福感可言呢？所以董明珠说，格力要给员工盖房子，让每个员工都有独立的房子居住。进而提高幸福感。

马云的“

房价如葱

”说法，估计懂房地产的人基本都知晓，在马老师的口中，他认为房地产不会持续“爬坡”，而是会走“下坡路”，房产价格同样会进入到下行阶段。所以，在马云看来，买房属于得不偿失。

总结一下，无论是任正非的“应该限制房产价格”，还是董明珠的“为员工盖房子提高幸福感”，亦或马云的“房子如葱”看法，无不表达出了一个相同的观点：不建议随便买房。

话题：以上三人的看法，你认为正确吗？欢迎评论区留言！