明年起，该买房还是卖房？

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过去20年可能是“买房最值”的时候，2000年全国房价大概1000多块，最近这些年，全国均价涨了10倍，北京、杭州、深圳涨了20倍以上。在这个时候买房，根本不用担心负担什么成本，买上三五套房子往那一放，什么物业费、折旧率又能有多少？对比起房价上涨带来的利润，这些持有房产的成本都可以转嫁给买家，对有房族来说根本无所谓。

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但这一切的前提是房价保持上升，小涨、微涨都不行，房价下跌就更不用说了。特别是今年以来，伴随着统计部门发布的10月楼市数据，让很多购房者对楼市失去了信心，主要体现在以下2点数据：

1、房价下跌城市突破新高度，新房价格环比下降城市52个，二手房价下跌64个；

2、单月房屋均价为9749元/平，跌落万元大关，同时也低于2020年全年房价均价（9860元/平方米），相当于房价跌回到了1年前。

通过以上数据，不得不承认房价正在下跌的事实。那为什么过去楼市下跌，人们对其仍然保持热情，而如今却兴致平平？要知道，过去房价下跌基本是局部城市的现象，整体市场仍然处于上涨趋势，而且下跌不久又会迎来一波回调。但这次却不同，整个市场都出现下行现象。其实

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首先从年初房贷按揭就困难。面对央行设立的房地产贷款集中管理，明确将银行分为5类并对房贷进行分档管理，涉及对象包括房企和购房者。至此，楼市迎来严格的资金管控，从银行端避免过多资金流入房市，相当于关小了水龙头，楼市的水池装不满了。

其次刚过完春节，就开展调查贷款入市的情况。之所以要这么做，是因为这些贷款通常用于经营小额消费类，利率非常低可以降低成本，但因为还款年限短，增加了炒房客的杠杆率和房地产风险，所以此次严查不仅可以遏制炒房行为，也有序规范市场秩序降低风险。

最后楼市预冷也没有放松调控，下半年进一步收紧。上半年密集的调控已经让市场尝到了下降的滋味，但下半年也没有因此放松，据中原研究院数据，截止10月中全国楼市累计调控超500次，第三季月均调控均超60次。在严厉的调控范围下，大中城市房价下跌，金九银十泡汤，热门城市更是出现量价齐跌状态。

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从房价走势和楼市措施来看，楼市正在迎来“连阴雨”。不过房价下跌真的会是购房者买房的信号吗？虽然说很多人在房市上升期都曾放言：等到房价有一天下降，我一定第一时间买房！但真的等到下跌的时候，那些人反而开始纠结该不该买房了，这是为什么？

试想一下，同样是买东西，为什么遇到促销打折，我们都会第一时间下单购买，生怕错过机会，到了买房上却行不通了？其实买房逻辑和其他商品不一样，人们更倾向于买涨不买跌，或者说更清楚一点，是更看重房子的投资价值，即便是买房自住的刚需购房者，也非常注重房子的升值潜力，这也就造就了楼市遇冷的时候，即便各大房企降价促销，但人们的购房热情都很低。

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客观来说，今年房市可以称得上是一个转折点的存在，调控进一步落实，房价也迎来了回调。之所以出现如此“纠结”的局面，还有一个重要原因：成本，比如近段时间，楼市就出现了两个“逆转”信号。

楼市进入纠结期，两“逆转”信号出现，买房“吃亏”？

第一，房价涨幅日益走弱，快速上涨时代结束了

中国新闻网报道，中指研究院《房地产市场2021总结&2022展望》报告预测，明年住房销售均价或小涨2%至3.5%。要知道，去年该机构同样预测了2021年的房价趋势，涨幅在3.9%~5.4%之间。

仅仅从涨幅5.4%回落到3.5%这一点上，就可以看出与过去动辄10%的涨幅已经截然不同，房价涨幅明显收窄，甚至部分城市持房已经“入不敷出”了。如今持房不再局限于房贷、物业、水电暖气费了，伴随着房产税的预期落地，就像曹德旺说的，房子要交管理费了。

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第二，延期收到房屋的几率增加

因为资金链紧张，目前很多房企的经营端出现了异常，比如不少楼盘就出现了停工或者是工程进度缓慢的现象。但在调控不放松的情况下，这样的环境可能一两年内都不可能好转，如果房价涨幅继续下行，将继续打击买房人的信心，对整个房地产行业的影响会很大。

所以，对于很多在建项目，到了约定时间，可能会面临延期交楼的情况，因为房企有不可抗的理由，可能延期的时间还不会短。在这段时间，已经购买了期房的购房者，虽然房子暂时拿不到手，但贷款还是要继续交，不能因为房企延期交房而断了月供，否则得不偿失。

以上2个坏消息的出现，是否意味着今年买房会吃亏呢？对于刚需购房者来说，不存在吃亏的问题，只能说明调控态度没有变，在“稳房价、保交楼”的定位下，在挤走炒房人群后，在利率、买房资格上面，刚需反而是占便宜的。只是抱着投机思维的购房者，吃亏是必然的，毕竟房贷和房产税的成本摆在那里，如果房价走平，还延期交房，亏钱的情况会越来越频繁。

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凡此种种，房地产行业已经进入了近几年难有的低谷期，回暖的可能性不大，有业内人士认为，明年还会大概率延续低迷态势。在这样的楼市背景下，房子值得买吗？人们应该选择买房还是卖房呢？李嘉诚说清楚了。

他说，炒楼是不行了，如果条件允许，买房自住还是可以的，就算买的贵一点，算上通货膨胀的因素，过几年就会发现没有买错。不难发现大佬都认为炒房不行了，基于前文的房价涨幅缩窄，持房成本增加的问题，盲目投资房产就可能面临难转手的问题。但对于刚需并不意味着不能入市，在多方消息下，反而在能力允许范围内可以选择购置。

同时，央媒也“透底”市场趋势了。经济日报在12月8日的报道中写到：今后将更好满足购房者的合理住房需求；房住不炒定位不会改变，仍有炒房心理的投机者应该放弃幻想。

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房说君有话说，不要看到出现降准、部分城市有买房补贴、就认为楼市春天要回来了，现在的楼市已经不具备过去措施放松的条件，更多的只是修修补补，稳才是楼市发展的主基调。