10年后的北京房价将领涨全国

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以下内容选自【北京房姐】公众号|粉丝问答

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提问：房姐您好，手头300万现金。想在北京全款买房，用于投资，资产保值增值。资质没问题。您有推荐的区域和小区吗？原来的计划是到珠三角买，比如中山，珠海。您觉得跟北京比，收益会更大吗？

回答：当然首选北京，确定性强更强，板块上看下旧宫、西红门、天宫院。再分析一下珠海&中山，这两个城市在2018年后这一轮的房市，不是普涨，而是分化上扬的，这是因为需求不够的时候，购买力不足以排山倒海，大水灌溉，在有限购买力的情况下，只有真实需求的地方才有交易，才能支持房价上行。而对于这两个城市，产业方面，珠海的人口虹吸能力不足，横琴自贸区也是一个概念，何时真正落地尚未知；中山同样也是产业过于单一，外来人口不足，深中通道虽然在建，但是能够带来多少深圳外溢购买力，也是个未知数，这两个城市只能做为备选，而非首选。整个大湾区适合投资的城市:第一梯队是深圳广州第二梯队是东莞珠海第三梯队是佛山中山惠州等等。深圳广州不用说了，一线城市，人口红利和产业都能支撑高房价。东莞临深圳，有华为大厂支撑，部分新盘倒挂可以考虑。佛山临广州，蹭广佛。珠海虽隔海相望深圳，但发展基本靠他自己。珠海概念很好，炒起来后横琴也不便宜了。大湾区首选深圳，次选广州。东莞属于临深的环一线城市中十分争气的，自己有产业，但是长远还是要看产业导入能力。其他城市概念大，缺乏内在价值做支撑，建议谨慎。

提问：房姐您好，本人名下还有一套购房资格，计划全款八百万左右现金（首套贷款已贷款用足），想在北京买套次新两房投资，个人比较倾向于望京或四惠地区，您觉得是否合适？或者有什么其他更好的推荐？还有时间方面，是春节前跑步入场二手房？还是等春节后选择新房更合适？谢谢。

回答：四惠地区一般可以回避四惠属于交通枢纽地段，有大型立交桥，有四环路，通惠河，建国路，京通快速，铁路，地铁...整个地区被隔断严重，很难买到优质标的。800万首付现金，十分充裕，现在开始准备贷款，可以贷足1600左右，买一套2200-2300万的标的。依据现在市场上的一线情况，可以灵活调整。比如如果有两套1200的标的，可以直接买入两套1200（分拆2个400万首付）标的。目前买房关键的两点：1.贷款搞得定2.有房源出来，抢得到

提问：房姐好，新人首问:非京籍，我们目前想买一套投资，同时积分，首付80万内，全国无贷款。孩子老大4岁，老二3个月。1、看中的亦庄旧宫的亦庄北岸38平米开间，月还6千多，每月公积金和月租金可以持平。5年或者2年后是否好出手？是否还有升值空间？2、顺义蓝星花园30多平米小开间，与亦庄北岸相比，哪一个好出手？3、我们在青岛有一套房子，220万买的，目前跌至170万，是否有必要卖了在北京解决刚需？目前老公创业阶段

回答：1.亦庄北岸做为上车盘很合适，5年来看有升值空间，2年太短，北京市场不适合搏短期。蓝星花园也还行，但是后沙峪最近一年有点涨过了（涨了10个点），现阶段性价比不高，旧宫价格更合适2.青岛如果不自主就出掉吧，没长持价值

提问：房姐您好！新人首问。读过您很多指导意见，信任您专业能力！计划买首套房自住，工作在北师大附近，考虑通勤方便和保值增值兼顾流动性，未婚暂不考虑学位。单位周边老破小多，想去西北或北部杏，选一个南北通透小三居或大点两居。现有800w，最多可贷款300w。目前看了奥森附近京师园融域嘉园，上林世家，青河的橡林郡，世华龙樾。请您帮忙推荐合适的地段和楼盘，万分感谢！

回答：橡林郡一个小开发商的小盘，不太建议入。首选奥森板块吧，上林世家和京师园都还不错，还有上元君庭、澳林春天也可以淘下，海淀看看马连洼：西山华府西山庭院西北旺：百旺茉莉园中海枫涟山庄西山公馆清河：橡树湾世华龙樾

提问：房姐，我有让我小姨子收养给我女儿办理落户的想法，我小姨子是京籍户口，女儿三岁（按新的收养法，有操作的可能）。如果操作的话，学区的选择、房子买哪里，上什么学校？等等！看到有个十二年一贯制的人大附在亦庄，是不是可以考虑去那里买房？改善，投资、学区兼顾！现在有通州的房票，总价八百万到九百万的预算，属于二套，首付可以达到七百到八百万左右。就是纠结买通州还是市里？通州瑞都公园世家北区有个157的大三居，现在810万，我觉得贵了，而且我觉得通州的房价可能还要跌！市里有没有可以选择的。我可以办理东城的工居证！如果我小姨子收养我女儿能够办理北京户口的情况下，房子和学区，投资和自主，通州和市里怎么样权衡，好难啊！或者办不了京户，只有工居证，又怎么权衡？

回答：你好，感谢付费！每个区域都有它的天花板和阻力位，过了那个天花板就没有流动性，就必须折价换量，也就自然跑不过人家。通州二手房成交主力是500万以内的刚需上车盘。总价超过800万的，只能继续深耕东西海朝，去通州亦庄买个150-200平的航空母舰静候花开也不合适。非北京户籍买学区房，朝阳区能上的概率大一些。以下这些9年一贯制的都挺好的：人大附朝阳陈经纶帝景朝外本部陈经纶嘉铭白家庄小学+80中望京陈分朝师附小+人大附朝阳朝师附小+清华附朝阳北师大朝阳景山朝阳三帆朝阳嘉铭桐城，珠江帝景，东湖湾，首城国际等等可以重点关注

提问：智慧的房姐您好！新人首问，最近拜读了您的专篇，收获颇多，按照您推荐的一些区域选择一些楼盘，现在有点纠结，请房姐指点迷津！感谢回答！我的情况如下：北京买房的目的，把户口落下来，本人现在西安工作和生活。所以在北京自己的学区需求不是很明显，预算550-600万左右搞定。目前主要看的是海淀片区的清河附近和朝阳的朝青板块首先：海淀五环里感觉没有合适的标的，要么楼龄超15年，价格太高，超过预算，主要感觉自己没有这种需求，不想买这种被学区绑架的房子；再海淀的清河看了几个小区：1.清润家园有个房子是毛坯2010年的回迁房不满两年，有税费，面积80，算上税费520万，我觉得还合适预算之内，就是问了中介这个小区情况是3栋楼是回迁房，两栋是市公安局的家属楼还是宿舍楼，小区中间有个小花园，有健身器材，交通还行。我看是就是价格和楼龄了，担心小区品质，后期不好出手；2.2010左右的有个莱圳花园小区，单价和总价都要高点，位置和这个差不多，单价都在七万左右。标的物标网价585万左右。3.福美苑的房子价格也还行，但是网上说是两限房，不知道环境咋样；您怎么看这个小区？4.另外就是在朝阳的朝青板块看了：青年汇、国美第一城（网上说这个有铁路，没有看太多）、炫特家园，这三个也有合适的标的，现在就是纠结海淀清河这几个小区和朝青这几个那个更好一些。请房姐给分析一下，十分感谢。

回答：1.清润家园这个小区二类经济适用房吧（按回迁房管理），税比经适房稍微少点。南向小两居户型还可以，塔楼很高，如果买到高层视野还可以。不过大塔楼大多户型较差。感觉不如旁边清景园（一类经适房），那边板楼为主，户型更方正2.莱圳是一个大盘次新，户型很经济（正规2居70多、3居110多），地铁也很近，基本上西小口那边选次新，买不起世华龙樾的只能考虑莱圳，莱圳具备很强的稀缺性，优先考虑3.福美苑小区很小，总共两栋楼，绿化也一般，两限房税费高4.不自住不需要学区，就没必要看海淀，大方向看朝阳，租金更好，优先炫特、青年汇嘉园，其次看莱圳

提问：房姐好!感谢之前的回复。目前已经确定买房，郑州市金水区融创蘭园。商贷利率很高，5.78。目前手里有一半房款（总价200），考虑家里兄妹支援一部分，想尽量多付房款，或者全款付。这样合适吗？如果商贷60万左右，计划10年以内把贷款还完，哪种方式贷款比较好？（省钱）请回复一下!

回答：大多数人认为买房，如果可以还清绝不贷款。这是一个错误。好多人为了以后不还贷，甚至把所有的钱都拿去全款买房，一旦遇到什么问题，没钱用来应急，生活质量都保证不了！在大环境情况下，货币会逐年贬值，或许十年前拥有二十万算作有钱人，而现在拥有二十万却做不了什么事。同样地，通货膨胀的原因也适用于房屋贷款这件事情上。大家不要害怕欠银行的钱，只要在规定的时间内还完就行。剩余的钱拿来做其他用途，往往是要比拿来还房贷更有价值。

提问：房姐您好，小白首次提问：目前角门有一套老公房（价值380左右），手里有150子弹。未来5.6年孩子上学还要置换。请问现在是置换一套700左右的自住？还是购置亦庄橡树湾的小两居作为投资好呢（有首套资质）？如果置换700左右南边和东边哪些盘升值空间大？购买远郊新房投资趋势如何？谢谢解答！！

回答：有首套资格建议置换，在北京总价越低的盘溢价越高，需要上车的人太多，竞争导致的结果。700+的标的刚刚脱离红海区选筹建议看下九龙山、朝青、双井例如国美第一城、苹果社区南区、风度柏林、首城国际，丰台看下星河城、万年花城远郊新房要看位置，没有地铁和交通不便利的地段慎选

提问：房姐你好，北京的刚需，别的城市有房贷，北京是二套贷款，首付预算190-200。想购入一个迷你两居。夫妻二人都是做IT行业的，所以希望能挨着进城比较快的地铁线。请问有推荐的区域吗？谢谢

回答：按二套标准只能350以内的标的，北面看看霍营板块的华龙苑南里、华龙苑中里，不过小区老了点，貌似要做旧改，外立面会有改善，还有就是天通苑板块，东面看下常营和管庄，像金隅丽景园和住欣家园也都是上车盘。南面看下旧宫亦庄板块

提问：你好，房姐！新人首问，非京籍，社保连续五年以上，想要在北京全款买一套房子作为投资，每月收租金，预算投500-800w。希望得到你的帮助:问题1:如果社保断缴后多久还可以买房？问题2:你建议投资哪个板块以及有没有相关的小区推荐？问题3:如果做长期投资，买新楼盘还是核心区的次新房更保值增值？

回答：1.在京买房需要连续缴纳60个月社保，不能断的，如果3个月以内可以补缴。2.800建议看望京和双井、四惠，例如首城国际、苹果社区、慧谷阳光、东恒时代二期3.核心区的次新盘更稳定波动小。新楼盘要挑地段，这一类的波动大，风险也更大，如果是长投8年以上可以搏一下像亦庄通州的新盘，如果持有8年内建议保守选择核心区次新。