10月“断供房”到来？

时至今日，依然有不少房产学者孜孜以求地劝说“早点买房”，他们常见的理论支撑就是“城市化”。

例如北师大教授董某，每逢论坛或者交流会，总能抛出自己的“城市化促进房市上涨”的观点。董某认为，比起发达国家75%以上的城市化率，我国现阶段才63%而已，还有很广阔的提升空间，而城市化就意味着越来越多的人口进入城市，住房需求自然快速膨胀。

持有这种看法的，除了董之外，还有经济学家张五常，张五常经常提出，房子价格涨得越高，百姓财富就越多，所以张五常提出不应该限制房市上涨。

（知识扩展：美国城市化率是82.06%；英国城市化率是83.14%；法国城市化率为80.18%；德国城市化率是77.26%；日本城市化率是91.54%；中国城市化率是63.89%。）

从纯理论层面分析，董教授和张五常的看法不无道理。现阶段城市人口才8.82亿人，如果要达到75%-80%的高度，那么城市人口就需要达10.5-11.2亿人，缺口大约为1.68-2.23亿人。

2亿人进城，那得需要多少房子才能解决住房需求问题？简单而言，专家们“城市化”说法确实有道理，结论也只有一个：今后的楼市依然大有可为，买房应该赶紧。

那么，事实真的会如专家们预判得如此简单吗？答案或许是否定的，因为农村人进城和城市住房需求增加或许是两回事儿，并不具备“因果关系”，又或者说“即便是未来有2亿人进城，但是商品房一套也不增加，同样能满足居住需求。”有没有这种可能性呢？从2个方面来看：

1、当前的城市住房，总量足够75%城市化人口居住使用。经济学家任泽平在其“城市存量房产”报告中给出数据，截止2019年底，城市的所有存量住房加起来超过3.11亿套，而且按照均值计算，户均房产保有量达到了1.1套之多。

3亿套房产是什么概念呢？咱们可以计算一下，平均每套房子90平米，可居住4口人，那么3亿套房子可容纳12亿人居住。与此同时，任泽平的3亿套住房仅仅是商品房，没有囊括非商品房住宅，例如小产权房、集体用房、公共住房等产权形式的房产。而据机构研究显示，非商品房住宅（小产权房、集体房、公共房产等）数量是商品房的3倍左右，所以城市所有房子加起来，其实足够12亿+12亿人*3=48亿人居住。所以才说，即便是实现100%城市化，在一套房子不增加的情况下，也能完美解决住房需求。

2、“限制资金”的政策已经到来，房市开始结束高涨期。房地产经过20年发展之后，已经形成了以高周转、高负债为基础的运营模式，现金流和巨额金融机构贷款才是维持楼市“热锅”的柴火，一旦资金断流，那么房产就如同釜底抽薪，2020年以来，大家都不愿见到的这一幕还是到来了。

2020年8月末，住建部与央行联合组织多家龙头房企座谈会，第一次提出了“三根红线”的资金限制要求，房企们需要在限定的时间内完成降负债等三项目标，不能实现则融资增幅受限。与此同时2021年以来，央行再度加码“双上限”，为各类金融机构制定了向房企和购房者发放贷款的上限比例，由此我们才见到2021年4月份开始，超过20个城市出现房贷利率上浮，二手房停贷的情况。

总结一下：一方面商品房严重过剩，另一方面楼市资金收缩，未来的高房产价格从何谈起呢？与此同时，房产市场一系列新的变化开始纷至沓来。10月“断供房”到来？还有人手握5套房卖不掉。

案例一：手握5套房子，没卖掉。一位朋友老张，长期居住在二线城市合肥，8年前老张看到了房产增值的契机，提前购置了5套房产，其中一套自己居住，位于市中心老城区，虽然现在经常遭遇交通出行难问题，但是老城区的潜力依然很高，所以至今老张也舍不得卖掉这套房子。

另外的4套房子分别位于三县地区，北边县城有2套，8年前提出的“南有湖泊，北有大城”的口号，老张误以为北部城市发展潜力很高，所以趁着3000多元就入手了2套。然而8年过去了，涨幅依然不如人意，从3000元增至到1.1万元，在1.1万元的高位就此停滞4年。还有2套房子位于西部县城，与北部城市一样，据房产中介和学者们评说，西部县城具有撤县划区的可能性，一旦这些房产地段被划为中心城区，那么房产自然要上浮一波。然而买入之后却发现自己高位接盘了，4-5年来，新房的销售价格确实在涨，但是二手房却明显过剩。

一方面北部城市和西部城市的就业岗位不足，另一方面这俩地段放眼望去，全部都是密密麻麻的高楼大厦，根本就不缺居住的房子，所以虽然新楼盘的价格一天一个样的缓慢上升，然而在二手房遍地走的情况下，老张这几套房子降价了几次也没能卖出去。

案例二：还有人开始弃房断供。小王是一位软件工程师，在大学毕业的时候，找了一份工作月薪8000元，经过长期的摸爬滚打，小王已经从一位初级软件工程师成长为一名资深的软工程师了，月薪也达到了可观的1.5万元/月。经过6年的奋斗和昼夜写代码改BUG，小王成功积攒了30万元钱，在即将结婚的关头，他入手了一套价值100万元的房子，月供5100元。

然而，2021年7月份之后，小王开始犹豫了，他为之奋斗和打拼了6-7年的软件公司倒闭了，被另外一家软件公司廉价收购，软件公司收购之后，开启一轮裁员行动，不出意外他成为了“大白兔”被裁掉了。

现在找工作3个月，他依然没能够找到心仪的工作，让其尴尬的其实是“房贷”这件事儿，由于去年刚买房子不久，而且买房之后便结婚了，这些事情把手中所有的钱花费一空。现在手中根本没有多余资金，连吃饭都成了问题。所以小王正在犹豫，如果下月还没有工作的话，就干脆弃房断供了。

（其实，这并非个例，根据某法拍网数据，2017年法拍房9000套，2018年骤增至2万套，随后一年累加至50万套，而到了2020年底，则增加到了200万套。短短的几年时间断供房数量增长143倍。）

如何应对这些难题？有专家给出了建议：取消房贷，以免买房人压力大！

专家王强建议，银行应该取消房贷，这样一来没有资金买房的人，就打消了买房的念头，同时也减轻了购房者的身上负担和压力。

什么意思呢？举个例子，大明由于收入欠佳，购房时只能通过按揭贷款的方式买房，首付款40万元，贷款80万元。然而压力接踵而至，那就是长达30年的月供负担。在学者王强看来，这种情况其实不合理，大明根本没有能力全款买房，说明他不具备购房标准，贷款无形之中其实是徒增负-担，如果银行全部停贷，一方面购房需求会减少，另一方面不会增加贷款买房者的压力。

话分两头，取消房贷，真的可以减小压力吗？指闻君认为未必，只要属于正常人，那么就必然有住房需求，要么买房实现、要么租房实现，一旦买房市场的需求减少，所有的住房需求会被倒逼至租房市场，届时租赁市场或遭遇“僧多粥少”的局面，在需求侧的情况下，租金或有上涨可能性。

对于专家提出的“应取消房贷，以免买房人压力大”说法，你怎么看待？