住房过剩一直是很多人讨论的话题，如果从目前的楼市现状来看，住房过剩已经成为既定事实，就连房产大佬孙宏斌都已经承认住房已经过剩，未来房地产行业的发展倾向于中高端改善型住宅，品质差的住房会在住房过剩的背景下逐渐被淘汰。
其实早在2014年，楼市就已经呈现出了库存量过多的危机，楼市库存量过多就是住房过剩的主要表现，只不过当时并非真的住房过剩，因为当时的住房拥有率并不高，楼市还存在很大的购房需求。随着棚改政策的推进，楼市出现了很多新的购房需求，因为棚改过程中产生了很多拆迁户，这些拆迁户既是刚需同时又是投资客，因此棚改政策是最好的去库存政策，使得楼市顺利渡过了库存过多的危机。
随着房地产行业的发展，如今楼市又开始出现库存量过多的现象，数据显示，截止到2020年年底，我国100城商品房库存量达到了5.7亿平方米，同比增长9%，库存量基本上接近2014年，根据2014年的数据，当年的库存量高达6.2亿平方米。
2014年库存量过高并非真正的住房过剩，但是如今的库存量过高则是住房过剩的真实表现，为什么会这样说呢？主要原因就是随着这些年楼市的发展，购房需求已经被大量消耗，2014年库存量过多的时候，还会有大量的购房需求去消耗这些过剩的住房，但是如今库存量偏高的时候，已经没有足够的购房需求来消化这些库存。
其实从很多数据我们都可以看出购房需求在逐渐减弱，比如央行公布的住房拥有率数据，目前我国城镇家庭住房拥有率已经高达96%，其中拥有一套住房的家庭占比为58.4%，拥有两套住房的家庭占比为31.0%，拥有三套及以上的家庭占比为10.5%，户均拥有住房1.5套。从住房拥有率数据我们可以看出，城镇家庭的住房拥有率已经非常高，并且很多家庭拥有不止一套住房，城镇人口中真正需要买房的刚需已经没有剩下多少，主要的购房需求源于改善型住房。
除此之外，人均住房面积也已经达到很高的水平，根据国家统计局公布的数据，2020年城镇家庭的人均住房面积已经超过40平米，这一水平已经达到甚至超过很多发达国家的水平。如果按照三口之家来说，人均住房40平米也就意味着三口之家拥有120平米的大房子，基本上已经完全能满足居住需要。
虽然住房过剩已经成为楼市的既定事实，但是还是有很多人买不起房子，也有很多人即使能买得起房子，但是买房之后要承担很大的压力。如果按照正常的市场逻辑来说，当住房供不应求，住房稀缺的时候，很多人买不起房子当属正常；但是当住房供大于求，住房已经开始过剩的时候，很多人买不起房子就是怪象，为什么楼市会出现这样的怪象呢？笔者认为主要有2个原因。
首先楼市存在大量的囤房者，囤房者囤积大量房产破坏了楼市正常的供求关系。
从供求关系上来说，住房过剩确实是事实，但是因为过去房子具有很强的投资属性，吸引了大量投资客囤积房产。因此虽然楼市的住房供应量很多，但是大量的房子都被囤房者持有，这些房子都处于空置的状态，导致真正需要房子的人反而没有房子可买。因此虽然住房确实是过剩，但是很多房子都在囤房者手中持有，很多空置房并没有真正出现在市场上，这就破坏了楼市正常的供求平衡，因此才出现了住房过剩但是市场上的住房不一定过剩的现象。
然后就是购房需求过于集中，导致部分城市部分区域的房子非常稀缺，房价处于过高的水平。
大多数人都会追求大城市的房子，同时也会追求城市市区的房子，但是大城市的住房资源有限，市区的土地资源也比较稀缺，因此不管住房是否呈现过剩，真正的大城市以及市区的房子都不会出现过剩，永远是比较稀缺的资源。因此目前所呈现出的住房过剩只是局部住房过剩，比如一些中小城市或者一些城市的郊区，这些地方的住房确实处于过剩状态。
因此对于那些真正的大城市以及城市市区，住房仍旧是供不应求的状态，每年大量的人口流入保障了住房需求，因此在这些城市或者区域，房价偏高确实是正常现象。
如何解决目前楼市出现的“住房过剩但是很多人还买不起房”的问题呢？关于这个难题，国家老干部给出2个解决方案。原住建部副部长仇保兴表示：想要遏制炒房客投资炒房，出台空置税是最好的解决方案；同时将共有产权房纳入保障房体系，可以帮助很多困难家庭在高房价的背景下买房。
其实按照现在的房价走势，房价涨幅相比过去已经收窄很多，持有房产的盈利空间真的已经很低，不过还是有很多投资客选择持有房产，其根本原因在于房子的持有成本并不高，很多囤房者可以无压力持有房产。目前最主要的持房成本就是房贷利息成本，但是有很多囤房者当初是全款买房，不用担心这方面的问题，即使是按揭买房，对于一些早些年买房的购房者，房屋总价本身就很低，房贷利息成本自然也不高。因此目前很多囤房者看的不是现在的楼市情况，而是在等待未来楼市的转机。
而出台空置税会增加囤房者的持房成本，使得囤房者没法安心等待房价上涨。因为空置税并不是一次性税，而是一项长期税，只要囤房者一直持有房产，那么就要一直缴纳空置税。相信空置税出台之后，很多囤房者就会选择抛售手中的房产，当囤房者手中大量的空置房回归楼市，楼市的供求关系将会恢复正常，房价也会逐渐回归合理水平。
而将共有产权房纳入保障房体系，可以帮助一些困难家庭低成本买房，上文中我们提到过，总有一些城市的住房资源相对比较紧张，房价处于比较高的水平，而在这些城市和区域，很多低收入家庭买房根本就不现实。不过如果将共有产权房纳入保障房体系，一些符合条件的购房者就可以购买共有产权房，因为共有产权房是个人和政府按照一定比例共同出资，可以极大降低买房成本，使得一些低收入家庭也有买房的可能。
关于老干部提出的2个方案，你有什么看法呢？
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