楼市调控接连不断，是大家最为直观的感受。不过调控的目的从来不是降房价，而是为了让房价涨幅收窄。近期的全国楼市，更是每天至少出一个调控，如此高频措施，今后的房地产市场会有哪些变化呢？
先来看一看目前楼市现状，主要体现在调控、房价、供求和房企等4个方面的市场表现，调控方面，截止到2021年3月11日，全国各地出台的大大小小的调控措施已经超过100次了，区别于去年的调控政策环境，本轮的调控风向明显收紧，主要以信贷收紧、严打买房造假、指导市场售价、严防消费贷流入楼市等精准调控为主。
房价方面，根据国家统计局数据显示，2月份全国70个中大城市的房价环比有升有降，同比有所上升，那去年（2020年）是啥情况呢？4个一线城市一二手房2月份分别同比上涨了4.8%和10.8%，价格倒挂已经很明显了，31个一线城市一二手房分别同比上涨了4.5%和2.9%，35个三线城市一二手房分别同比上涨了3.6%和1.9%，由此可以看出，二三线城市的二手房市场，还是相对比较疲软。
供应方面，前两个月，全国商品房销售面积17363万平方米，是去年同期的1.05倍，销售总额1.9万亿元，是去年同期的1.33倍，从上涨势头上看，2021年大概率又要再创新高了。
房企方面，前两个月房地产开发企业到位资金3.05万亿元，同比增长51.2%，其中定金和预收款占比最大1.1万亿元，同比大涨了96.3%，可以看出一方面，三道红线起了很大的作用，另外一方面，开发商又有钱了，又可以去买地了，。
通过以上四个方面可以看出市场上涨的压力是巨大的，所以近日政府报告又再次提出“房住不炒”，稳房价、稳预期的要求，各地也积极响应，调控次数空前高鼓，由此我们可以得出：
房价上涨是调控加码的关键开关，今年房地产政策的方向是高频密集，以收紧为主的热点城市的调控，还有可能继续加码打补丁，之前“抄作业”的城市还会越来越多，哪里房价涨得快，市场过热就会被调控，买房投资的人要打掉幻想；
购房需求可能会因为调控而暂缓，但是不会消失，从商品房的销售面积、销售总量以及房企的资金情况来看，老百姓的购房积极性还是很高的，普通家庭的资产配置，房子还是最保值最增值的；
房价短期内可能会出现波动反复，但长期整体上看，还是上涨的趋势，不过今后的房价可能会出现深度的分化，所以不要盲目入场，要看清形势。
整体而言，笔者认为，2021年的楼市大概率是一个总体平稳和局部分化的格局，并且局部板块会出现楼市积极因素。原因有以下几个方面：
首先，对于地方财政来说，房价“跌不起”。
来看一个数据，2020年地方债又是狂飙突进，截至2020年10月末，全国地方债余额25.8万亿，去年同期是21.39万亿，今年同比大增了21%左右。还有数据表明，去年年底地方政府整体债务率是82.9%，到今年年底有望达到97%，已经接近警戒范围。在这样背景下，2021年地方债新增发行规模很有可能适当降低。如果如此，则地方政府的财政压力会更大。因此，适当增加卖地收入，依然是一条重要的路。
可以推演，如果楼市变冷，开发商无法回笼资金，在“三道红线”压力下，拿地势必会减少，“矛盾”就出现了。或许有人会说：通过税收，或者发展实体经济，不是能更好地解决地方财政吗？但问题是，“远水解不了近渴”。经济转型更是一个长期的过程，没有10年到20年很难见到大的成效。所以，这个逻辑，决定了2021年楼市不可能太冷。
此外，还值得注意的是，有数据表明，中国家庭资产中，房产占比近80%，不少家庭都是一家三代人努力奋斗或者“6个钱包”买来的，而且还背上了30年的房贷，如果房价一旦下跌，对于家庭来说影响甚大；而且，如今大多数买房都是选择贷款的方式，并且是使用各种方法从银行多贷款，链条式加杠杆，如果房价出现下跌，银行承担的风险无疑也是很大的……因此，目前来说，对于房价，经济上不能跌，成本上没法跌。
如果近期大家有购房计划的话，优选选择“三极一带”的地区，其他地区的房子基本上不具备投资的价值，但如果自住的情况下，买哪里都是合适的。如果是投资的话，要紧密关注战略发展、城市发展、城市配套、城市旧改和物业翻新的变化，这些都会带来房价的增值，让你的房子保值增值。
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