如果问你在过去十年,最优质的资产是什么?房淘惠相信很多人都会回答“房地产”。尤其是一二线城市,土地供应有限,而人们的资产保值需求越来越强烈,大家都把房地产当做对抗通货膨胀的最佳工具。
然而到了今天,房价普涨的时代已经过去。根据公开数据显示,过去一年中天津、青岛、大连、郑州等二线城市,房价下跌的幅度竟然普遍接近10%,只有两个三角地区的核心城市房价涨幅仍然保持高位。
房淘惠认为,在2021年,这种“分化”的趋势还将得到强化。甚至哪怕是同一座城市,可能仅仅因为地段不同,房价的表现也将大相径庭,房价涨跌分化的特征越来越明显。在“地段为王、强者恒强”的时代,买房靠近这3个地方,升值潜力才会比较大。
第一,靠近双学区,多学区和高质量学区的地方
在2020年,学区房的疯狂表现得淋漓尽致。
根据机构统计,在一线城市,高质量的学区住房已达到“天价”:深圳320,000 /㎡,广州100,000 /㎡,上海200,000 /㎡,北京260,000 /㎡。
1月14日,深圳一老破小学区房的平均价格创下32万元/平方米的记录, 12月30日,北京海淀某学区房价格一夜暴涨了40万元,2020年12月,上海学区房平均价格暴涨了100万元。类似的消息持续刺激着买房人的神经。
为什么近年来学区房如此“疯狂”?
原因很多。一线和二线城市的农村人口进入城市,当地生源不足,农村中小学被大量撤并,而一二线城市的人口在逐日增加。对于中国人来说,“再穷不能穷教育”的观念深蒂固。父母宁愿自己吃不好也必须为孩子创造最佳的教育环境,无论是否值得,都必须尝试一下。
在接下来的5年中,进一步普及“多校划片”、“公民同招”、“六年一学位”等政策。所以,靠近双学区,多学区和优质学校地区的房子,将具有更高的升值潜力。
第二,靠近环线地铁和双地铁的地方。
我们都知道,地铁房向来都是一二线城市房地产的“硬指标”。地铁的优先级在公交之前。城市轨道交通总是比公共汽车,BRT和其他交通方式更方便。
距地铁站500m内的是“正地铁房”,即步行5分钟之内;而距地铁500米到1000米之间的是“准地铁房”,即步行10分钟之内。 距离地铁站1000米到1500米之间是“近地铁房”,也就是说,步行15分钟以内。而那些距离超过1500m的是“非地铁房”,步行时间超过15分钟。
就拿北京来说,2011年到2018年之间,正地铁房年均涨幅为16.2%,准地铁房年均涨幅15.2%,而近地铁房年均涨幅为15.1%,非地铁房年均涨幅为14.1%,简而言之,房子距地铁站越近,年均涨幅越大。
在这个基础上,房淘惠建议如果资金充足,尽量买更靠近环线地铁或者双地铁口的房子。环线地铁可以到达城市的所有区域,交通便利。双地铁口可最大程度地减少通勤距离并放大出行的半径。
第三,靠近核心商圈的地方。
靠近商圈买房是老生常谈了,但是我们往往会忽略一点,那就是写字楼、公寓、商铺等商圈越来越多。
2019年,全国17个城市的办公楼新增供应量预计超过1000万平方米,同比增长不低于60%。上海的新供应量将继续超过一百万平方米,北京,天津和成渝的新增供应量将急剧上升。而到2019年底,全国17个城市的平均空置率已超过20%。
空置率如此之高,然而供应量却如此之大,反映了一个事实:未来商圈会变得越来越不值钱。只有“核心”商业区才有希望。只要靠近成熟的商业圈,就永远不缺机会。
出租房屋,创办公司和经商的人都汇集此处,都是机会。商圈周边形成一个辐射圈,由中心带动一片区域的整体发展,间接影响房价的走势。
因此,房淘惠认为:哪怕是同一座城市,可能仅仅因为地段不同,房价的表现也将大相径庭,房价涨跌分化的特征越来越明显。在“地段为王、强者恒强”的时代,买房靠近上述3个地方,升值潜力才会比较大。