近期写的内容，多半是关于楼市、房价的走向。但从一些反馈来看，其实买房人最大的症结是买房时的犹豫不决。哪些房子可以买，哪些房子不能买，A地段与B地段怎么选，A楼盘与B楼盘怎么选这些比较细节的问题。
尤其是今年伊始，按揭断供、买房亏钱的新闻不绝于耳，买房人更是彷徨不已。
可以理解，作为大宗交易商品，买房一再谨慎、犹豫，都是人之常情。接下来，我会写个系列文章，大致把普遍的买房心路给剖析一遍。
首期的话题是，哪些房子最好不要碰。
一、首当其冲，自然是小产权房
曾经流行的1个观点是，只要是自住，不用考虑贬值、增值的因素。出发点则是自住的房子，不用以变现，讨论价值涨跌没有意义。
这样的观点，曾经真的非常流行，尤其是在小城市与乡镇。笔者家乡是GDP排名前三的县级市，商品房价格一直比较高昂，没办法，富豪真的非常多。一度我们这有些楼盘还出现门窗使用防弹玻璃的材质，用以体现楼盘品质，而非low-e、双层中空这些常见材质。然而，对于普通阶层而言，商品房的价格就难以接受，于是转而选择购买了价格只有商品房三分之一的小产权房。还非常开心，少花了很多钱，买了更大面积的房子。
但时过境迁，当需要拆迁、抵押、换房时，他们发现手上的小产权房，既缺乏增值空间，又缺乏市场认可度，最后只能廉价出租了事，卖都难卖。
所以房屋只考虑居住这个观点，实际上是片面的。房子的属性有两点，其一居住属性，其二资产属性，并捆绑了落户、学区这些。房产房产，本来就是房子+资产的组合。无论是大产权房还是小产权房，都是如此。尤其是小产权房，大概率下是不能同时拥有这两种属性的，少数中的少数除外。
二、别墅类产品
几乎每个人心中都有1个别墅梦。新鲜空气、自然环境、一方庭院、一隅露台，想来就十分惬意。但购买别墅，需三思而后行。尤其是在别墅梦憧憬下，首次置业别墅多半有较大的冲动消费在其中。
小白看环境，厉害点的看小区，顶级的看稀缺资源，这是买别墅目前主要的三种客群思维，但都有失考虑。
环境较好的别墅，一般都在郊区。各地都有1个到数个不等的别墅集中区。特点是密集、量大、同质，缺点是密集、量大、同质，再加上配套、交通不足。这种别墅，一旦买了几乎只剩自住1个可能，想转手的难度极大，且增值率低于普通住宅产品。
小区较好的别墅，比如户型前庭后院大露台，社区亭台楼阁小水系，看似十分完美。这种对首次置业别墅的人群尤其吸引力极大，很容易就受现场感染掏出定金。但要谨记一点，从来深巷酒香无人识，实际上完美别墅生活，依然是建立在完善的配套基础上的。种种假想的美好别墅体验，依然是建立在城市格局中的。如果有了环境没了配套，有了安静没了地段，有了院子没了乐子，那别墅只是砖头砌出的建筑物而已。闹中取静，才是大部分人真正的追求，而不是纯粹的寂静，否则去农村住就行了。
稀缺的别墅。很多人会容易被“限墅令”影响，认为别墅未来是难以再生的，卖1套少1套。但依然不能忽略三个字：“流通性”，而别墅的流通性是很弱的。首先，别墅人群本身有限，市场容量较小。其次，别墅装修百万、千万都不在话下，但出售时是严重贬值的，高端群体购买二手别墅的概率也很低。总之，除了自住，用处真的不大。
三、商住类产品
商铺、商业性质公寓、类住宅公寓、写字楼、非居住用地改商办产品等等，目前来看这些的市场价值正越来越低。
首先是在于使用价值。住宅类产品，即便市场价值降低，至少还拥有可居住、可落户、可租赁等用途，而商住类产品，除了出租经营，几乎没有第二种用途（同地段，商住抵押评估价值低于住宅）。
其次是替代品。商住类产品，本质是为商业活动提供线下使用场景，而商业模式的线上化也就是电商的崛起，导致商住类产品失去了本来光彩。做生意可以电商、直播，办公可以SOHO、在线，线下使用场景正在削弱。
与此同时，今年写字楼、商业公寓、商铺的承租率出现下滑，空置率上升。唯一使用途径被弱化，即便转手，税率也远高于住宅，持有价值大幅降低。
四、二十年房龄以上无学区老破小
房龄，与土地年限无关，与价值有关。根据《民法典》已经确定，商品住宅产权是可以届满续期的，所以土地剩余年限不构成理由，除非是即将到期、即将要花一笔续期费的产品，需要考虑这一点因素。
从居住价值看，超房龄老破小受制于以前的规划，无绿化、无电梯、无优质户型、无物业安保，只能满足最基础的居住需求。即便未来会迎来加装电梯、增设物业、增加车位等旧改，但其目的是改善原住民居住条件，代替棚改而已。
从资产价值看，缺乏明显稀缺性资源，如学区、花园、加分政策等，增值空间已经十分薄弱，且折旧成本逐年增高。
五、居住权与土地产权分开的房子
《民法典》关于不动产产权，很大的一个变化是，土地产权与房屋居住权剥离开，未来房屋居住权可以单独确权、单独买卖。比如产权我始终放在自己手里，我只对外交易居住权。这是“租售同权”的一个实质化进展，并会从2021年1月1日后开始执行。
但《民法典》同时规定了，如果有另一方购买了居住权，那么在期限内，房子是不可以出租、转让的。也就是说，土地产权一方未来只可以交易土地产权，至于居住权，必须另一方期满或死亡后才会消失。这种土地产权与居住权分开的房子，矛盾会非常多，尽量不要碰。
本篇暂述以上5点，下篇会详细描述另一类尽量不要碰的产品——房价严重名不副实的房子。欢迎关注、交流。
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