大部分项目中签率低于10%，甚至5%。每天起床第一件事就是翻看各个报名微信群的动态。为了增加买到房概率，我也在和丈夫商量要不要假离婚。
这是南京某购房者在接受采访时说的话。而楼市万人摇，从深圳来到杭州，又从杭州到了南京。
2019年8月，国务院同意设立中国（江苏）自由贸易试验区，南京区域位于江北新区。一时之间，江北新区风光无限。
此次南京万人摇现象，便出现在了江北新区某项目。12000多组客户报名，摇223套房子，中签率低于2%。该楼盘售楼员称，自己1个人就接待了500组客户，1天就得接待20组，每天嗓子都是哑的。
限价房，真香？
杭州万人摇项目，新房与二手房倒挂7000-10000元/㎡；南京万人摇项目，新房与二手房倒挂5000元/㎡；深圳万人摇项目，新房与二手房倒挂高达20000元/㎡。
表面上看，买到就是赚到，逻辑非常通畅。怎么说呢，限价房实在是目前可能最“免费”的午餐了。对于大量的普通人而言，买到房就代表走上人生巅峰。而能不能买到，用他们话说，看天看运气。
狂热程度，已经到了不看户型、不看小区、不看楼层的地步，唯一诉求就是买到就行。
但我们不要忘了一点，市场参照物价格是否合理？如果二手房的价格是不合理的，或未来存在下跌可能，那所谓获利空间可就大幅缩小了。下文会举例说明。
再来看，限价房是怎样形成的？
目前市场上的限价房，主要分为两种。
一种，拿地时间比较久远或者类似杭州项目，收购的早期老大难项目。总之，地价十分便宜。根据目前各地房屋价格备案要求，商品房价格备案很大程度是根据开发成本来的。所以，地价便宜的地块，其允许备案价格是必然低于市场新项目的。
另一种，准确讲其实叫限竞房。有些地方出台了土地出让“双限政策”，即“限房价、竞地价”。开发商在拿地环节，这块地未来的最高售价与最高均价便已经是设定好的，但地价可以向上竞。这种政策的目的在于，设置未来可开发住宅的最高上限，但土地价格不设限。想要拍到地块，可以无限往上竞价，但还有没有开发利润、利润还剩多少，自己掂量。所以，这是一种倒逼开发商理性拿地的政策出发点。
那么，为何“双限”政策也会出现价格倒挂呢？这段略微有些复杂，注意看。
比如市场目前二手房均价为1万元/平，不限价新房均价为1.1万元/平。限竞新房均价则为1.2万元/平。那么会出现的现象是：限竞房同时刺激二手房、不限价新房成交量上涨，并带动价格上涨。
这时，二手房、不限价房、限竞房价格全部统一变成1.2万元/平。限竞房销售并不好，但由于不限价房的售罄，以后全面进入限竞时代。新一批的限竞房土地开始入市，最新限竞房价格变成了1.3万元/平。这时，老的1.2元/平的限竞房，就形成了价格倒挂。而且，只要双限模式还在，整个市场二手房、在售老一批限竞房、新一批限竞房会始终相互作用，倒挂盘始终存在，且3种楼盘类型始终不断向上微涨。
所以，暂时明确一点：南京自推出“双限”政策之后，房价上升轨道已经是提前铺好了的。很奇怪吧？明明是调控政策，结果居然是促进房价上涨？是的，没有错。（这个结论如果不理解，先别碰房地产）
限价房，不一定真香
刚刚提到，南京未来的上升轨道是提前铺好的。但一切建立在：政策不发生改变的前提下。要知道，楼市始终是政策市，任何长期的预判都不一定站得住脚。所以该泼的冷水照样得泼，即便买房人必然无动于衷。
不知道各位有没有听过这么一句话，如果一个楼盘50%以上都是投资客时，这个房价一定是不牢固的。
为什么？市场是盲目的，有机可乘就大举进入，比如现在的万人摇。无机可乘就抢着降价出货，树倒猢狲散。比如二手房挂牌量激增，引发价格市场下跌。
而机会点必然不会长期存在，现在政策反应速度实在太快。会有人抢先成功脱离，但就会有人被按在原地，多米诺效应。
比如，北京。
北京的“双限”政策，是2016年底开始提出的。除了共有产权房外，其他土地出让几乎都是限竞房。当然，北京的力度厉害得多，还限制9年内不得交易。但南京没有这一条。
变化发生在今年。从2020年开始，北京连续推出了多块不限价地块，让市场重新自由竞价、定价。于是乎，新出让地块出现了比之前限竞房地块要便宜的现象。这与第二大段的涨价逻辑正相反。
据中国经营报了解，不限价地块的出现，加剧了限竞盘的降价速度。房山某限竞房项目，近期新开楼栋比刚开盘时猛降10000元一平，业主大为不满，同时引发其他项目降价多米诺效应。
包括昔日燕郊、近日深圳传言的“断供潮”，其实也是类似情况下的产物。
所以，限价房也好，限竞房也好，都是特定时期特定产物。风向随时可能变化，还是那句话：量力而行
今天就来盘点一下，重庆那些“一城独大”的
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