70个大中城市商品住宅销售价格上涨城市个数减少，各线城市商品住宅销售价格环比下降、同比有涨有降。”9月15日，国家统计局公布的2023年8月份商品住宅销售价格变动情况统计数据显示。
“今年以来，随着经济社会全面恢复常态化运行，一季度，房地产市场有所改善。但受到多重因素影响，二季度以来，房地产市场销售和开发建设整体呈现下行态势。”同日，在国务院新闻办举行的8月份国民经济运行情况新闻发布会上，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖表示。
8月底以来，从中央到地方的各项房地产利好措施陆续出台落地，因此8月的房价无疑反映的还是调整阶段中的情况。企稳复苏的过程中出现了什么新特点？政策效果又将何时显现？
北京二手房价领涨全国
国家统计局数据显示，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.2%，其中北京、广州和深圳环比分别下降0.2%、0.3%和0.6%，上海环比上涨0.1%。
参考克而瑞的数据可以发现，8月份，全国百强房企销售环比降低1.3%、同比降低33.9%，降幅较上月进一步扩大。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉由此认为，8月开发商普遍面临资金链紧张，加上预期中的利好政策在月底才到来，开发商普遍采取降价促销策略，导致新房价格出现下跌。
“但是从9月份一线城市市场交易数据看，北上广深四个城市数据表现均不错，客观上说明9月份指标有强劲反弹的可能。”易居研究院研究总监严跃进认为，随着一线城市的向好发展，对其他城市也有积极的启发意义。
再看二手房表现。国家统计局数据显示，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月收窄0.6个百分点，其中北京环比上涨0.4%，上海、广州和深圳环比分别下降0.3%、0.6%和0.2%。
李宇嘉解释称，二手房同环比跌幅比新房大，主要在于二手房挂牌量不断创新高，月度销售量小于挂牌量，交易周期增加、预期下滑，导致部分房源持续降低挂牌价，以求尽快出货。
值得注意的是，北京二手房价环比上涨0.4%，是唯一上涨的一线城市，且领涨全国。
“北京除了房价环比上涨，从面积来看集中在90㎡以下和144㎡以上的户型，尤其是90㎡的上涨幅度更为明显，这也说明北京市场的首套刚需依然充足，并且中高端改善需求潜在入市的积极性也较高。”58安居客研究院院长张波认为。
海口、西安、三亚等地表现较好
再看二、三线城市。国家统计局数据显示，二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，降幅与上月相同；三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比上月扩大0.1个百分点。
其中，海口、西安、三亚成为8月份新房价格环比涨幅最快的城市，环比涨幅均为0.4%。 诸葛数据研究中心高级分析师陈霄指出，这三大城市均为旅游资源发达的城市，近期市场关注度较高，其中西安已经连续两月涨幅领跑。李宇嘉还提到，海口近期也落实了“认房不认贷”政策，彰显国家全面稳楼市的政策导向。
从二手住宅看，8月份，二、三线城市二手住宅销售价格环比分别下降0.5%和0.4%，降幅均与上月相同。
张波认为，强二线城市的市场回暖预计至少要在9月底或10月初得到体现，由于“认房不认贷”政策的全面推行，未来置换人群入场的节奏可能加快，二线城市的二手房挂牌量在9月会明显增多，这在一定程度上也会削弱二手房房价的上涨动力。
政策效力预计将在9月体现
8月下旬以来，政策端大招频出，全国各地优化政策节奏加快。
付凌晖表示，近期，各地区各部门认真贯彻落实中央政治局会议精神，先后出台首套房贷款、“认房不认贷”、调整住房贷款最低首付比例等优化措施，支持居民刚性、改善性住房需求，有利于提振市场信心，改善房企经营预期。随着房地产市场调整优化政策措施落地见效，经济恢复向好，下阶段房地产投资、销售、市场运行将逐步趋于改善。
据诸葛数据研究中心不完全统计，截至9月14日，包括北京、上海、广州、深圳、武汉、成都、中山、厦门、苏州、杭州、海口等30个省市官宣执行“认房不认贷”政策。同时，有近30城市放松限购，其中南京、大连、济南、青岛、郑州等10城全面取消限购。
陈霄认为，行业呼声最高的利好政策已经逐步落地，9月正是验证政策效果的关键时间节点，预计随着政策发酵，叠加“金九银十”到来，接下来市场有望实现底部回升。
“政策层面进行及时有效放松，将会对市场起到重要的拉动性作用。”张波也认为，虽然8月已有不少政策信号释放，但“认房不认贷”“房贷首付调整”等可执行政策在月底才出台，高能级城市落地后的作用效果还有待9月体现。
诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪也认为，系列实质性利好政策的出台提振了市场信心，预计随着政策持续发力，叠加9月传统销售旺季，房企推盘力度加大，9月销售指标有望继续改善。
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