2022年经济工作的重心是稳增长。要来稳住经济的增长，考虑到房地产以及上下游产业链对经济的贡献比重，那么也需要稳住房地产这个行业。如果房地产行业下行的态势不能稳住，那么2022年稳增长就会面临极大的挑战。
朋友们对道哥这个思考反响非常热烈。有不少人关注资本市场，说如果实现稳增长，需要来稳住房地产行业，那么房地产行业的股票会不会在2022年有投资的机会。
另外有朋友认为，要来稳住房地产行业，是否意味着2022年房价这个数据也会在出现新一轮上涨。
那接下来，道哥分别围绕这两个问题简单的和朋友们做个交流。
首先说一下
房价
。2021年的房价，可能你在不同的城市，会感受到不一样的风景。因为房子是不动产，每一个人只能观察自己所在的区域的房价表现。我们很难对全国其他城市的房价有一个切身的感受。
观察全国各个城市的房价表现，我们可以参考官方统计数据。2021年11月底，国家统计局发布了全国房地产销售与投资报告的数据。数据揭示，全国前11个月新建商品住宅销售面积同比去年增长了4.8%，新建商品住宅的销售金额同比去年增长了8.5%。
很简单的我们可以计算出，2021年前11个月份全国的新建商品住宅价格是上涨的，涨幅不算很大，大约3%。
在道哥看来，2022年实际上稳住房地产行业，在住房不炒的高压线下边，也许更多的意味着房地产市场的交易量，以及对房地产开发企业的信贷政策不排除会有不同程度的宽松。但并不意味着，房价会出现大幅的上涨。
其实，2021年房价已经也是同比上涨的，甚至如果关注像上海、杭州、南京等城市房价，有的同比2020年涨幅甚至超过了10个百分点，甚至还有将近20个百分点的，涨幅还是比较大的。
所以，2022年的稳增长，并不意味着非要通过提高房价的方式来稳定房地产这个行业。
稳增长对房价影响的，道哥一个简单的看法是，2022年房价并不意味着会呈现大幅的下降。如果出现这样的局面，恐怕稳增长很难实现。因为资产价格的规律是买涨不买跌，要想生产房子而且把它卖出去，一定是房价保持在至少是稳定的前提下；否则销售量上不去，投资规模也很难跟上。得去这是对于房价的初步的看法。
第二再看房地产行业的股票。首先我们看来自于东财的房地产行业指数和沪深300指数对比。
截止到2022年1月5日，沪深300指数在最近的5年时间上涨了44%。东财的房地产行业指数一共包括了107家上市的房地产的样本企业。应该说基本上都包括了。它的指数截止到2022年的1月5号，最近5年跌了22%。
这个数据很生动的告诉我们，2017年以来的最近5年，房地产整个行业或者房地产上市公司，是明显跑输大盘的。
为什么要做这样的判断？在住房不炒的情况下，今天我们整个城镇里边，住宅房地产每年的销量保持在15亿平方米左右，增长的幅度已经越来越小了，或者几乎是0增长了。
另外，房地产开发企业在三道红线的约束下边，房地产企业也很难再来通过扩大规模，提高杠杆，增加周转，提高企业的利润的增长了。
考虑以上的因素，在道哥看来，在稳增长下，房地产企业的生存环境会比2021年稍微好一些，但并不等于房地产企业的利润会出现同比大幅上涨。实际上从2017年以来，东财房地产行业指数样本房企，连续4个季度的利润同比涨幅基本上是连续下滑的，甚至在2021年房地产企业的利润水平是负百分之一二十的表现。
再看房地产上市企业的估值的水平。可能有的朋友会讲说，房地产企业的估值水平今天比较便宜。如果把房地产上市公司的平均市盈率10.9倍，放在整个A股市场来对比，显然并不算高。
但和整个房地产行业自身对比，截止到2022年1月5日收盘，房地产行业的估值水平，大约是处于最近十年时间71%的百分位，最近5年66%的百分位。也就是和自身对比来看，房地产行业今天的估值水平仍然也并不算太便宜。
2022年稳增长下，如果房地产企业的融资环境能够更加温暖一些，至少在主题概念的角度，会有利于房地产上市公司的股价在短期有个表现。但如果参考最近5年整体来看，房地产企业利润增速是下滑，股价远远没有跑赢大盘的现实情况，道哥认为，即使出现一个阶段的概念炒作，或者针对房地产信贷的政策放松，更多的也只是一些短期的房地产企业股票的表现，并不意味着房地产股票可以长期具备太明显的投资价值。
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